ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
28 апреля 2025 года
Дело №А56-61172/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.А. Ракчеевой, Т.С. Сухаревской,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Извековым,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Общества представителей ФИО1, ФИО2 (доверенность от 05.12.2024),
от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 31.08.2022),
от ФИО5 представитель не явился,
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2024 по делу № А56-61172/2024 (судья С.В. Нетосов) по иску:
общества с ограниченной ответственностью «Энергоинвест» (191015, Санкт-Петербург, ул. Шпалерная, д.51, лит. А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);
к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),
индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
об обязании совершить действия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Энергоинвест» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и индивидуальному предпринимателю ФИО5 об обязании собственников земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0713003:13220 и 47:07:0713003:13221 предоставить реквизиты для перечисления выкупной стоимости земельных участков по договору аренды от 02.06.2014, обязании собственников земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0713003:13220 и 47:07:0713003:13221 принять исполнение по договору аренды от 02.06.2014 в виде денежных средств, составляющих выкупную стоимость земельных участков, обязании собственников земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0713003:13220 и 47:07:0713003:13221 совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 47:07:0713003:13220 и 47:07:0713003:13221.
Решением от 30.12.2024 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что договор действовал до 20.06.2024, прежний собственник и ответчики по настоящему делу, начиная с октября 2019 года предпринимали попытки уклониться от исполнения договора, в том числе путем совершения действий по возврату перечисленных истцом денежных средств, в результате раздела исходного земельного участка Общество не утратило право аренды, в том числе право на выкуп земельного участка, на стороне ответчиков имеется просрочка.
В связи с нахождением судьи Н.С. Полубехиной в очередном отпуске определением председателя судебного состава от 21.04.2025 произведена замена судьи Н.С. Полубехиной на судью М.А. Ракчееву.
В судебном заседании представители Общества поддержали апелляционную жалобу, указали, что на договор распространяются нормы о договоре купли-продажи, в связи с чем Общество вправе реализовать свое право на покупку земельного участка в любое время, прекращение договора не прекращает право на выкуп.
Представитель ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что договор прекратил свое действие, участок предоставлялся в аренду под строго определенные цели, из действий Общества не следовало намерение достичь цели, для достижения которой заключен договор.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «ПромПак» (арендодатель) заключен договор аренды от 02.06.2014, в соответствии с которым арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:240 площадью 5 701 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе г. Санкт-Петербурга, нежилая зона Парнас, ул. <...>, участок № 1.1., для проектирования и строительства объектов инженерного назначения (электрической подстанции).
Участок передан по акту приема-передачи от 24.06.2014.
Договор аренды вступил в силу с даты государственной регистрации и действовал в течение 10 лет, т.е. до 20.06.2024 (пункт 1.6 договора).
В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор вправе выкупить земельный участок в любой момент путем единовременного перечисления на расчетный счет арендодателя выкупной стоимости, указанной в пункте 7.1 договора, за вычетом ранее произведенных арендных платежей.
22.10.2019 общество с ограниченной ответственностью «ПромПак» направило одностороннее уведомление о расторжении договора, исключило в Росреестре запись об обременении арендой земельного участка № 47-47-13/090/2014-115 от 20.06.2014.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2020 по делу № А56-129770/2019 удовлетворен иск Общества о признании незаконными действий общества с ограниченной ответственностью «ПромПак» по отказу от договора аренды.
14.12.2020 арендодатель осуществил действия, направленные на раздел спорного земельного участка на:
- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:13220, площадью 2 500 кв. м (далее - участок-1);
- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:13221, площадью 3 201 кв. м (далее - участок-2).
Впоследствии участок-1 на основании договора от 29.12.2021 № ПП/ФЛ/2021-1 купли-продажи земельного участка общество с ограниченной ответственностью «ПромПак» продало:
- ФИО3 долю в размере 2/5 участка-1; переход права зарегистрирован 04.02.2022, номер записи 47:07:07:13003:13220-47/053/2022-4.
- ФИО5 долю в размере 3/5 участка-1; переход права зарегистрирован 04.02.2022, номер записи 47:07:07:13003:13220-47/053/2022-3.
Участок-2 по договору от 29.12.2021 № ПП/ФЛ/2021 купли-продажи продан:
- ФИО3 - доля в размере 2/5 участка-2; право зарегистрировано 11.02.2022, номер записи 47:07:0713003:13221-47/054/2022-4.
- ФИО5 - доля в размере 3/5 участка-2; право зарегистрировано 11.02.2022, номер записи 47:07:0713003:13221-47/054/2022-3.
Ссылаясь на то, что оно исправно вносило арендную плату за пользование земельными участками по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи, а впоследствии 22.05.2024 в соответствии с пунктом 7.2 договора перечислило выкупную цену, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в иске отказал, указал на прекращение действия договора аренды.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
В соответствии со статями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункты 1, 2 статьи 624 ГК РФ).
Как указано выше, в силу пункта 7.2 договора арендатор (истец) вправе выкупить земельный участок в любой момент путем единовременного перечисления на расчетный счет арендодателя выкупной стоимости, указанной в пункте 7.1 настоящего договора, за вычетом ранее произведенных арендных платежей. Частичная оплата выкупной цены, кроме арендных платежей, не предусмотрена.
Согласно пункту 7.3 договора в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента поступления на расчетный счет арендодателя выкупной цены в полном объеме стороны обязуются совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к арендатору, в т.ч. осуществить совместную подачу документов в регистрирующий орган.
В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Общество ссылается, что надлежащим образом исполнило обязанность по договору, в то время как ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности Общества на спорный земельный участок.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчики указывают, что приобрели земельные участки, в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствовали сведения об обременении земельных участков правами аренды.
Согласно части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301.
В развитие толкования вышеприведенного законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Между тем, в связи с прекращением договора аренды с правом выкупа прекратилось в предусмотренное пунктом 1 статьи 454 ГК РФ обязательство арендодателя передать арендатору в собственность объект.
В обоснование реализации указанного права до прекращения действия договора истец представил платежное поручение от 22.05.2024 № 758 о перечислении 6 646 294 руб. ФИО3, платежное поручение от 22.05.2024 № 761 о перечислении 9 969 441 руб. ФИО5
Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).
Толкование понятия добросовестности дано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Следовательно, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, выносятся на обсуждение сторон по инициативе суда.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации.
Статья 10 ГК РФ предписывает арбитражному суду в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) полностью или частично отказывать лицу в защите принадлежащего ему права, а также применять иные меры, предусмотренные законом. При этом суд должен учитывать характер и последствия допущенного злоупотребления.
При расчетах платежными поручениями банк плательщика обязуется по распоряжению плательщика перевести находящиеся на его банковском счете денежные средства на банковский счет получателя средств в этом или ином банке в сроки, предусмотренные законом, если более короткий срок не предусмотрен договором банковского счета. Банк плательщика вправе привлекать другие банки (банки-посредники) для исполнения платежного поручения плательщика (пункты 1 и 3 статьи 863 ГК РФ).
Банк плательщика, принявший к исполнению платежное поручение, в соответствии с распоряжением плательщика обязан его исполнить одним из следующих способов: 1) зачисление денежных средств на банковский счет получателя средств, открытый в этом же банке; 2) зачисление денежных средств на банковский счет банка получателя средств, открытый в банке плательщика, либо передача платежного поручения банку получателя средств для списания денежных средств с банковского счета банка плательщика, открытого в банке получателя средств; 3) передача платежного поручения банку-посреднику в целях зачисления денежных средств на банковский счет банка получателя средств; 4) иные способы, предусмотренные банковскими правилами и договором (пункт 1 статьи 865 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 866 ГК РФ в случаях, если неисполнение или ненадлежащее исполнение платежного поручения имело место в связи с нарушением банком-посредником или банком получателя средств правил перевода денежных средств или договора между банками, ответственность перед плательщиком может быть возложена судом на банк-посредник или банк получателя средств, которые в этом случае отвечают перед плательщиком солидарно. Банк плательщика может быть привлечен к солидарной ответственности в указанных случаях, если он осуществил выбор банка-посредника.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2022 № 74-КГ21-7-К9, исполнение поручения плательщика путем безналичного перечисления денежных средств на счет получателя, открытый в другом банке, осуществляется путем принятия и проверки банком плательщика поручения его клиента и передачи этого поручения банку получателя для зачисления денежных средств на счет указанного плательщиком получателя. Ненадлежащее исполнение поручения плательщика, в том числе путем зачисления денежных средств банком получателя на счет другого лица, влечет солидарную ответственность банка получателя.
Банк, принявший к исполнению платежное поручение о переводе денежных средств юридическому лицу с определенным ИНН, обязан совершить операцию по переводу денежных средств по распоряжению плательщика именно этому юридическому лицу либо указать плательщику на несоответствие платежного поручения установленным требованиям.
Надлежащим образом исполнить поручение плательщика обязан и банк получателя денежных средств либо указать на несоответствие поручения установленным требованиям, в частности, если указанный плательщиком счет не принадлежит указанному плательщиком получателю денежных средств.
Между тем 23.05.2024 Банк ВТБ (ПАО) возвратил истцу перечисленные ФИО3 денежные средства в связи с неверным указанием наименования получателя средств.
Согласно письму Банка ВТБ (ПАО) счет, ранее открытый на имя ФИО5, закрыт 03.03.2023.
По смыслу статьи 316 ГК РФ, моментом исполнения денежного обязательства по уплате наличных денег является фактическая выплата денежной суммы кредитору, а по уплате безналичных денежных средств - зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором, однако, если к моменту поступления средств на корреспондентский счет кредитор уже закрыл свой счет в банке, нельзя говорить о надлежащем исполнении.
Доказательства того, что закрыв счет 03.03.2023, ФИО5 действовал недобросовестно, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, надлежащим исполнением в случае уклонения кредитора от принятия исполнения признается внесение денежных сумм в депозит нотариуса (подпункт 4 пункта 1 статьи 327 ГК РФ).
Ссылаясь на отказ нотариуса от совершения указанного действия, истец между тем такой отказ суду не представил, отказ в совершении нотариального действия не обжаловал.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что до истечения срока действия договора истец не реализовал свое право на выкуп земельного участка, в связи с чем ответчики не могут считаться уклонившимися от государственной регистрации перехода права на земельный участок.
Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2024 по делу № А56-61172/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.А. Ракчеева
Т.С. Сухаревская