Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-3583/2023
06 июля 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2023 г.,
арбитражный суд в составе судьи
П.А. Чумакова
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурдиным В.В.,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании незаконным решения,
при участии в заседании: от заявителя – ФИО1, паспорт., по дов. от 11.05.2022; от ответчика – ФИО2, сл.уд., по дов. от 27.03.2023,
установил:
в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Реал» (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (далее – ответчик, администрация) от 20.04.2023 № 990/16. В качестве способа восстановления нарушенного права, просит: обязать администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО «Реал» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.
По мнению заявителя, общество имеет право на предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 без проведения торгов в связи с наличием на нем объекта недвижимости – здания КПП, право на которое зарегистрировано в ЕГРН.
Ответчик, ссылаясь на пункты 1, 14 ст. 39.16 ЗК РФ, указал, что ООО «Реал» является собственником объекта недвижимого имущества - контрольно-пропускного пункта площадью 16,8 кв. м с кадастровым номером 28:01:020004:808.
При обследовании 11.04.2023 запрашиваемого земельного участка специалистом земельного управления администрации города Благовещенска установлено, что на нем расположено здание контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 28:01:020004:808, трансформаторная подстанция. Земельный участок огорожен металлическим забором с южной, западной и северной стороны. В северной части участка расположен огороженный бордюром и засыпанный галькой проезд, по которому осуществляется доступ к трансформаторной подстанции, расположенной на смежном земельном участке с кадастровом номером 28:01:020004:320.
Вместе с тем, проектом планировки территории и проект межевания территории в Северном планировочном районе города Благовещенска на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319, с назначением: комплексное освоение в целях жилищного строительства, площадью 1291 кв.м. предусмотрено размещение подъёмного резервуара, ТП, магазина, КПП и гостевой автостоянки.
Однако заявителем для эксплуатации вышеуказанного объекта в собственность за плату в соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ запрашивается земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 28:01:020004:319. При этом его площадь превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости в 77 раз.
Таким образом, по мнению ответчика, заявитель не подтвердил комплексное освоение и не обосновал площадь запрашиваемого в собственность земельного участка.
В судебном заседании представители сторон настаивали на ранее изложенных позициях с учетом письменных дополнений. Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.
Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.
Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-8152/2020, 25.07.2008 ООО «Реал» и комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключили договор № 115 (далее по тексту - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:208, общей площадью 96 574 кв.м.
Согласно п. 1.6 договора земельный участок предоставлен на 10 лет (с 25.07.2008 по 25.07.2018). В соответствии с п. 6.3 договора срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка составляет 10 лет.
В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:208 в договор соглашением от 29.11.2011 были внесены изменения, в частности внесен участок с кадастровым номером 28:01:020004:319.
Указанный земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:319 предоставлялся ООО "Реал" для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
25.07.2018 истек срок договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:01:020004:319.
Постановлением администрации города Благовещенска от 20.09.2018 № 2936 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в Северном планировочном районе города Благовещенска (далее - Проект). Указанный проект законный, обоснованный, никем никогда не оспаривался, прошел процедуру публичных слушаний и надлежащим образом был опубликован в газете «Благовещенск».
Посредством Проекта определены границы земельного участка № VI площадью 1122 кв.м с видом разрешенного использования магазин, бытовое обслуживание, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в целях свободного и независимого доступа к объектам инженерной инфраструктуры, расположенным на участке № VII.
Согласно выписке из ЕГРН от 10.04.2023 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 является комплексное освоение в целях жилищного строительства.
30.08.2021 между ООО «Реал» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на основании решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-3408/2021 заключен договор № 28 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319, площадью 1 291 м2 для завершения строительства, сроком на 3 года.
В пункте 1.4. договора указано, что на участке имеется объект незавершенного строительства – контрольно-пропускной пункт, что подтверждается техническим планом объекта от 12.09.2016.
Решением от 06.09.2022 по делу № А04-1289/2022 суд признал право собственности общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимого имущества: нежилое здание – контрольно-пропускной пункт, этажностью – 1, общей площадью 16,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10.04.2023 № КУВИ-001/2023-83936439 следует, что ООО «Реал» является собственником объекта недвижимого имущества - контрольно-пропускного пункта площадью 16,8 кв. м с кадастровым номером 28:01:020004:808, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020004:319 .
15.03.2023 ООО "Реал" на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением № 5621з 15.03.2023 г. ООО «Реал» обратилось с заявлением № 2399з в администрацию города Благовещенска о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.
При обследовании 11.04.2023 запрашиваемого земельного участка администрацией города Благовещенска установлено, что на нем расположено здание контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 28:01:020004:808, трансформаторная подстанция. Земельный участок огорожен металлическим забором с южной, западной и северной стороны. В северной части участка расположен огороженный бордюром и засыпанный галькой проезд, по которому осуществляется доступ к трансформаторной подстанции, расположенной на смежном земельном участке с кадастровом номером 28:01:020004:320.
Решением от 20.04.2023 г. № 990/16 администрация города Благовещенска отказала в предоставлении указанного земельного участка, посчитав, что ООО «Реал» не является лицом, которое по совокупности положений пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ обладает правом на предоставление земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 для проходной, как собственник расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.
Не согласившись с решением, общество оспорило его в суде.
Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства и доводы сторон, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Исходя из статьи 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
В силу статьи пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в частности, предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из положений подп. 1, 2 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).
Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
Указанная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, актуальна и в настоящее время, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось, и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Оценивая доводы ответчика о не подтверждении заявителем факта комплексного освоения и не обосновании площади запрашиваемого в собственность земельного участка судом принято во внимание, что с учетом общих положении земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лип, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 N 935-0. в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или coopужений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 п. 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.
В рассматриваемом случае спорный земельный участок сформирован на основании разработанного и утвержденного администрацией г. Благовещенска проекта планировки и межевания территории СПУ5 и предоставлен истцу па праве аренды для завершения строительства объекта неозарённого строительства КПП, право собственности на который зарегистрировано в соответствии с решением суда по делу А04-1289/2022.
На основании части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов). установления границ земельных участков, па которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов; при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (пункты 2 и 5 статьи 41 ГрК РФ).
В статье 42 названного кодекса предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется, в том числе, для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры (часть 1).
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (часть 2).
Основная часть проекта планировки территории включает в себя: 1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии: линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства: границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; 2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (часть 1).
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим липам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (часть 2). Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (часть 3).
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительном) регламенту (часть 4).
Проект межевания территории включаем в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линии в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений: границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия: границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов (часть 5).
В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016 N 4 (2016) изложена правовая позиции Верховного Суда Российской Федерации, что вес образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего тюлевого назначения и вила нецелевого использования.
Совокупное толкование указанных норм допускает образование земельного участка, если его границы, площадь, местоположение и разрешенное использование определены проектом межевания территории и заявитель обращается за предварительным согласованием такого участка.
Утверждение Проекта само по себе является согласованием границ и площади образуемого земельного участка.
Таким образом, границы спорного земельного участка были определены и установлены в установленном законом порядке, с учетом части 1 статьи 11.9 ЗК РФ и предельных (максимальных и минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты и определяются такими градостроительными регламентами, в настоящем случае утвержденными ПЗЗ г. Благовещенска.
В рассматриваемом случае, согласно Проекту застройка участков выполняется в 2 очереди.
В 1-ю очередь строятся МЖД, здание КПП и ТП на спорном участке, инженерные сооружения водовзводная скважина с насосной станцией, канализационный выгреб, участок общего пользования. Во 2-ю очередь выполняется окончательная застройка территории микрорайона.
Как видно из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, в настоящее время на спорном земельном участке расположены здание КПП, ТП, распределительная станция, площадка для мусора, парковки.
Общая площадь освоения земельного участка согласно техническому отчету ООО «БГГЦ+» составляет 867 кв.м.
Представленные ответчиком фотоснимки перечисленных выше обстоятельств не опровергают.
Кроме того проектом предусмотрено строительство магазина без определения даты строительства.
Таким образом, сопоставление ответчиком площади освоения спорного земельного участка только с площадью здания КПП, судом признается несостоятельным, поскольку в соответствии с разрешенным видом использования и разрешительной документацией полная застройка предоставленного земельного участка не предусмотрена.
Согласно представленной в материалы дела исполнительной съемке территория спорного земельного участка застроена и используется в соответствии с Проектом.
Площадь земельного участка, используемого обществом на праве аренды - 1 291 м2 определена администрацией посредством Проекта с учетом установленных ограничений использования земельного участка, его функционального назначения.
При этом уменьшение площади не позволит реализовать проект планировки в части размещения магазина и использовать его по назначению в соответствии с разработанным проектом планировки и межевания территории.
Таким образом, предоставление земельного участка в испрашиваемой плошали не противоречит договору аренды от 30.08.2021, обусловлено необходимостью использования земельного участка, а также определено объективной потребностью в земельном участке указанного размера в соответствии с видом его разрешенного использования и заявленными целями.
Следовательно, общество, являясь собственником объектов и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в соответствии с земельным законодательством имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка, в связи с чем правовых снований для отказа заявителю в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов у ответчика не имелось.
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение противоречит приведенным выше нормам ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.
В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать ответчика повторно рассмотреть заявление от 07.04.2023 (15.03.2023) вх. № 2399з.
Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина 3 000 рублей.
На основании ст.ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил заявление удовлетворить.
Признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу РФ решение администрации города Благовещенска от 20.04.2023 № 990/16.
Обязать администрацию города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление ООО «Реал» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату от 07.04.2023 вх. № 2399з.
Взыскать с администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).
Судья П.А. Чумаков