АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-44766/2024

29 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Талан-Регион-5"» (ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Талан-Сочи"» (ОГРН <***>) – ФИО1 (по доверенностям от 01.07.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Винная столица», индивидуального предпринимателя ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края 18.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу № А32-44766/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края к ООО «Винная столица», ООО «СЗ "Талан-Регион-5"», ООО «СЗ "Талан-Сочи"», ИП ФИО2 с исковым заявлением, в котором просила:запретить эксплуатацию нежилого здания «Бизнес-центр» не по целевому назначению до приведения вида разрешенного использования нежилого здания в соответствие решению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № RU23309-1159; признать незаконным использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420013:1391 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Мичурина, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание»; привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420013:1391 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт. Красная Поляна, ул. Мичурина, в соответствие виду разрешенного использования, указанному в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № RU23309-1159.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Банк ВТБ».

Решением от 18.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.03.2025, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу о недоказанности администрацией того, что использование спорного земельного участка создает или может создать угрозу жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры). Запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен лишь в исключительном случае – если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Опасность причинения вреда в будущем может служить основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность в силу пунктов 1 и 2 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Использование земельного участка не в соответствии с категорией земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, влечет административную ответственность (часть 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация обязана доказать наличие условий для применения положений частей 8 и 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), однако, наличие приведенных обстоятельств истцом не доказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 18.12.2024 и апелляционное постановление от 05.03.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, со ссылкой на письмо прокуратуры Адлерского района города Сочи от 07.11.2023 № 7-07/1357-23-20030009, что на интернет-порталах размещены объявления о продаже квартир (апартаментов) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420013:1391. При этом здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, расположенное на этом земельном участке, является бизнес-центром, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также апартаментного комплекса, не выдавалось, ввиду чего усматриваются признаки использования земельного участка и объекта не в соответствии с видом разрешенного использования, что нарушает права муниципального образования.

В отзывах на кассационную жалобу ответчики просят оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные, подчеркнув, что запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен только в исключительном случае – если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), однако, доказательств данных обстоятельств истцом не представлено.

В судебном заседании окружного суда представитель ООО «СЗ "Талан-Сочи"» и ООО «СЗ "Талан-Регион-5"» просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные. Иные лица явку в кассационный суд не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителя застройщиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, ООО «Винная столица», ООО «СЗ "Талан-Сочи"», ООО «СЗ "Талан-Регион-5"» и ИП ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420013:1391 площадью 1556 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Мичурина, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание». На указанном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091.

Прокуратура Адлерского района города Сочи направила письмо от 07.11.2023 № 7-07/1357-23-20030009 в адрес управления муниципального земельного контроля администрации о принятии мер в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420013:1391 и расположенного на нем здания с кадастровым номером 23:49:0420013:1091.

По итогам рассмотрения указанного письма в ходе мониторинга сайтов продаж квартир на территории Адлерского района города Сочи выявлен факт предложения к продаже квартир (апартаментов) на земельном участке (23:49:0420013:1391).

По сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420013:1391, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Мичурина, имеет следующие характеристики: площадь – 1556 кв. м, вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание»; здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091 имеет следующие характеристики: площадь – 6328,8 кв. м, количество этажей – 8, назначение – нежилое здание, год завершения строительства – 2012, дата присвоения кадастрового номера – 28.01.2013.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме «Онлайн», размещенной на интернет-портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420013:1391 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420013:21.

На земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420013:21 с видом разрешенного использования – «для строительства бизнес-центра» выдавались: разрешение от 03.02.2010 № RU23309/1113 на строительство и разрешение от 30.12.2014 № RU23309-1159 на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на использование застройщиками здания и земельного участка не в соответствии с видами разрешенного использования, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесены выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, осуществление муниципального земельного контроля, осуществление осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений, направление уведомления о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статьям 7, 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

На основании пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков, а равно объектов капитального строительства определяются на основе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, входящего в состав правил землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, подпункт 3 пункта 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Частью 10 статьи 36 Градостроительного кодекса установлено, что в случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 данного кодекса земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В абзаце 5 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии со статьей 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 приведенной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами (часть 2 названной статьи).

В силу пункта 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу 3 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса).

Для удовлетворения иска, основанного на положениях статьи 1065 Гражданского кодекса, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда.

Согласно части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности администрацией, что использование ответчиками земельного участка и объекта создает или может создать угрозу жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры). Запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен лишь в исключительном случае – если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Опасность причинения вреда в будущем может служить основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность (статья 1065 Гражданского кодекса). Предъявив настоящий иск, администрация должна доказать наличие условий для применения положений частей 8, 10 статьи 36 Градостроительного кодекса и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, однако, такие доказательства материалы дела не содержат.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решенияи апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу № А32-44766/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

А.И. Мещерин