ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

13 февраля 2025 года

Дело №А56-43169/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 19.11.2022), ФИО2 (доверенность от 10.01.2024),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 24.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 по делу № А56-43169/2024 (судья Новикова Е.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой"

к администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области

о признании недействительным дополнительного соглашения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - Администрация) о признании недействительным в силу ничтожности дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к договору от 20.09.2013 № 06/01-47 о развитии застроенных территорий.

Решением суда от 25.07.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить решение от 25.07.2024 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» (далее – Совет депутатов) от 17.02.2009 № 8 «Об утверждении муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 годы» (в редакции решения Совета депутатов от 19.04.2011 № 31, с дополнениями от 20.09.2011 № 66, от 21.02.2012 № 10, от 24.04.2012 № 37, от 22.05.2012 № 45, от 20.11.2012 № 91) по результатам проведенного аукциона и в соответствии с пунктом 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) администрация муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее также Администрация) и Компания (исполнитель) заключили договор от 20.09.2013 № 06/01-47 о развитии застроенных территорий.

Согласно пункту 1.1 договора исполнитель обязался своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные пунктом 3.1 договора обязательства о развитии застроенных территорий – территорий, ограниченных Всеволожским проспектом, Варшавской и Константиновской улицами, включая дома по Сергиевской улице, № 105 и 105а, а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения исполнителем этих обязательств в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 1.3 договора он заключен на срок исполнения обязательств, предусмотренных этим договором, и действует до полного исполнения обязательств сторонами.

В соответствии с пунктом 3.1 исполнитель обязался:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и утвержденными Администрацией расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение шести месяцев с момента заключения договора (подпункт 3.1.1);

- создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения в границах муниципального образования «Город Всеволожск», а также передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение тридцати шести месяцев с момента заключения договора (приложения № 1А, 1Б). Перечень, количество, характеристики, площадь жилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность, регулируются дополнительным соглашением к договору, которое заключается в срок не позднее двух лет с момента подписания договора и предусматривает получение согласий жильцов, выселяемых из помещений, на вселение в предоставляемые помещения (подпункт 3.1.2);

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения, расположенные на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, находящиеся в собственности граждан, в течение тридцати шести месяцев с момента заключения договора (приложения № 1А, № 1Б). По соглашению с собственником жилого помещения предоставить взамен изымаемого на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (подпункт 3.1.3);

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение трех лет с момента заключения договора (подпункт 3.1.4);

- в соответствии с пунктом 6 статьи 46.2 ГрК РФ приобрести право на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (подпункт 3.1.5).

В свою очередь, Администрация обязалась (пункт 3.2):

- утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными Администрацией и исполнителем градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, в течение одного месяца с даты проведения публичных слушаний (подпункт 3.2.1);

- принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на которых расположены такие дома. Срок исполнения обязательства - два месяца с момента получения согласия собственников; максимальный срок исполнения обязательства - один год с момента заключения договора (подпункт 3.2.2);

- после выполнения подпунктов 3.1.1 - 3.1.3 договора предоставить исполнителю без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в аренду или собственность в целях жилищного строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также ходатайствовать в органы местного самоуправления муниципального района о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с действующим законодательством. Максимальный срок исполнения - один месяц с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка и предоставления кадастрового плана земельных участков (подпункт 3.2.3).

Согласно приложению № 1А к договору дом № 105 по Сергиевской улице состоит из трех квартир, все квартиры находятся в частной собственности, по состоянию на 13.06.2013 в данном доме зарегистрировано семь человек.

Согласно приложению № 1Б к договору дом № 105а по Сергиевской улице состоит из девяти квартир, находящихся в муниципальной собственности, за исключением двух квартир; в доме зарегистрировано 20 человек.

30.03.2022 Компания и Администрация заключили дополнительное соглашение к договору, по условиям которого договорились внести в договор следующие изменения:

- подпункт 3.1.2 дополнить абзацем следующего содержания:

«В случае письменного согласия граждан передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, жилые помещения, расположенные вне границ муниципального образования «Город Всеволожск»;

- абзац второй подпункта 3.1.3 заменить абзацем следующего содержания:

«По соглашению с собственником жилого помещения предоставить по договору мены взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену»;

- подпункт 3.2.2 признать утратившим силу.

Указав в иске, что Администрация не принимала в соответствии с жилищным законодательством решений о признании домов № 105, 105а аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, о выкупе жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и о предоставлении гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, иных благоустроенных жилых помещений; согласие проживающих в домах № 105, 105а граждан на переселение в иное жилое помещение Администрация также не получила; договор от 20.09.2013, заключенный в порядке статьи 46.3 ГрК РФ, в силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) не может быть изменен вне прохождения конкурсных процедур, Компания просила суд признать дополнительное соглашение от 30.03.2022 к договору от 20.09.2013 недействительным.

Суд первой инстанции признал требования Компании обоснованными.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 этой статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 той же статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 этой статьи.

Обязательства сторон, предусмотренные пунктами 3.1 и 3.2 договора от 20.09.2013 № 06/01-47 в первоначальной редакции, соответствуют пунктам 3 – 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в названной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 ГК РФ).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 по делу № А11-9358/2017.

Пунктом 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) к существенным условиям договора отнесено, в том числе:

- обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пп. 8 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ).

В подпункте 3 пункта 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 стороны согласовали признание утратившим силу п. 3.2.2 договора от 20.09.2013, которым предусмотрена обязанность Администрации принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на которых расположены такие дома, и установлены срок исполнения обязательства (два месяца с момента получения согласия собственников), а также максимальный срок исполнения обязательства (один год с момента заключения договора).

Таким образом, подпунктом 3 пункта 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 исключено предусмотренное пунктом 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенное условие договора от 20.09.2013.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 74 Постановления № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как указывалось выше, специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В рассматриваемом случае признание п. 3.2.2 договора от 20.09.2013 утратившим силу (без фактического его исполнения) по сути немотивированно освобождает орган местного самоуправления от обязанности создать необходимые условия для строительства (в частности, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах), что нарушает требования ст. 46.2 ГрК РФ, противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, нарушает права Компании и препятствует в исполнении ею принятых на себя по договору от 20.09.2013 обязательств.

Доказательств иного Администрация в материалы дела не представила.

Кроме того, с учетом положений ст. 448 ГК РФ, требований Закона № 135-ФЗ стороны не вправе изменять существенные условия договора, заключенного по результатам торгов.

При таком положении вывод суда первой инстанции о ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ пп. 3 п. 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022, признавшего утратившим силу п. 3.2.2 договора от 20.09.2013, является правильным.

В то же время признаков ничтожности у пп. 1, 2 п. 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022, внесших корректировки в п. 3.1.2, 3.1.3 договора от 20.09.2013, суд апелляционной инстанции не установил.

Так, пп. 1 п. 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 предусматривает обязанность исполнителя в случае письменного согласия граждан передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, жилые помещения, расположенные вне границ муниципального образования «Город Всеволожск», а пп. 2 п. 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 предусматривает по соглашению с собственником жилого помещения предоставить по договору мены взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные корректировки изначально согласованным при заключении договора от 20.09.2013 условиям не противоречат, равно как и не нарушают требований ст. 46.2 ГрК РФ и не изменяют существенных условий договора от 20.09.2013.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

При таком положении решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 подлежит изменению с принятием судебного акта о признании недействительным подпункта 3 пункта 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к договору о развитии застроенных территорий от 20.09.2013 № 06/01-47.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке, предусмотренном ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 по делу № А56-43169/2024 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

«Признать недействительным подпункт 3 пункта 1 дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к договору о развитии застроенных территорий от 20.09.2013 № 06/01-47, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» и администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

С.В. Изотова