Арбитражный суд Хабаровского края
<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Хабаровск дело № А73-3/2025
18 марта 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 12 марта 2025 года.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Свириденко Д.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к Министерству имущества Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)
о признании раздела земельного участка недействительным
Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Бива Плюс», краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс», Администрация города Хабаровска
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2, доверенность от 13.11.202, удостоверение адвоката
от ответчика: ФИО3, доверенность от 24.10.2024 №1-06-9484, диплом
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Министерству имущества Хабаровского края (далее – Министерство) о признании недействительным раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3 с образованием земельного участка 27:23:0041001:286 и сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, произведенный на основании заявления ответчика от 20.08.2024 и межевого плана от 16.08.2024.
Определениями от 16.01.2025, 05.02.2025 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Бива Плюс» (далее – ООО «Бива Плюс»), краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» (далее – КГКУ «Краевой имущественный комплекс»), Администрация города Хабаровска (далее – Администрация).
Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает, ссылаясь на проведение ответчиком раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3 без письменного согласия ООО «Бива Плюс», являющегося, как собственник объектов недвижимости на участке, землепользователем. Раздел земельного участка осуществлен по заявлению Министерства на основании межевого плана, заказчиком кадастровых работ по которому выступало также Министерство. Границы сформированного, путем раздела исходного земельного участка, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:286, не позволяют обеспечить ни доступ транспорта к объектам недвижимости, расположенным на участке, ни возможность проезда к ним мобильных средств пожаротушения, что является нарушением пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Действия Министерства по разделу участка без учета наличия на нем объектов недвижимости непосредственно перед сделкой по продаже объектов недвижимости истец считает отвечающими признакам злоупотребления правом.
Ответчик с иском не согласен, в возражениях указывает, что истец в силу статьи 5 ЗК РФ не является землепользователем, а следовательно, раздел земельного участка может быть произведен без его согласия. На момент заключения договора купли-продажи недвижимости между ООО «Бива Плюс» и ИП ФИО1 продавец не являлся арендатором земельного участка, что подтверждается решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.11.2021 по делу № А73-10204/2021. Об отсутствии у продавца объектов недвижимости прав на земельный участок под ними указано в тексте объявления при размещении сведений о проведении открытого аукциона. Площадь образованного земельного участка значительно превышает площадь, фактически занимаемую ОКСами, установленную решением суда по делу № А73-10204/2021. На протяжении продолжительного времени ООО «Бива Плюс» не использовало земельный участок по назначению, нарушало условия договора аренды и требования законодательства. В связи с чем, Министерством принято решение о разделе участка и вовлечении его в хозяйственный оборот.
Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили. Управление Росреестра, ООО «Бива Плюс», Администрация ходатайствовали о рассмотрении спора в их отсутствие.
ООО «Бива Плюс» в отзыве указало, что Министерством согласие на раздел земельного участка у Общества не запрашивалось, считает иск подлежащим удовлетворению.
Администрация, КГКУ «Краевой имущественный комплекс» по существу спора поддержали позицию Министерства.
Суд рассмотрел спор в отсутствие третьих лиц на основании статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании 26.02.2025 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 12.03.2025, о чем лица, участвующие в деле, извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2019 по делу № А73-1270/2019, между Министерством и ООО «Бива Плюс» 20.10.2016 заключен договор аренды №839, на основании которого ООО «Бива Плюс» представлен земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041001:3 площадью 40 136 кв.м. по адресу ул.Выборгская, 114а, для использования под размещение объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора:
1. Лаборатория, назначение: нежилое, общей площадью 372,3 кв.м., этаж 1, инв. № 608, лит. Ж, кадастровый (или условный) номер 27:23:004001:95;
2. Проходная, назначение: нежилое, общая площадь 65,8кв.м., этаж 1, инв. № 608, лит А, кадастровый (или условный) номер 27:23:004001:96;
3. Гараж, назначение: нежилое, общая площадь 301,2 кв.м., этаж 1 инв. № 608, лит З, 31, кадастровый (или условный) номер 27:23:004001:97;
4. Гараж, назначение: нежилое, общая площадь 183,9 кв.м., этаж 1 инв. № 608, лит И, кадастровый (или условный) номер 27:23 004001:99;
5. Гараж, назначение: нежилое, общая площадь 417,3 кв.м., этаж 1 инв. № 608, лит Б, кадастровый (или условный) номер 27:23:004001:100).
Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041001:3 площадью 40 136 кв.м. является собственностью Хабаровского края.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2019 по делу № А73-1270/2019 договор аренды расторгнут в связи с наличием задолженности по оплате арендных платежей.
Также решением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.11.2021 по делу № А73-10204/2021 установлена площадь земельного участка, фактически находящегося в пользовании ООО «Бива Плюс» непосредственно под принадлежащими ему объектами недвижимости, которая составляет 1 546,8 кв.м.
09.07.2024 по результатам открытого конкурса между ООО «Бива Плюс» (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041001:3. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 26.08.2024.
22.08.2024 на основании заявления Министерства от 20.08.2024 произведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав Хабаровского края на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041001:286, площадью 35 775 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3. Исходный земельный участок сформирован в границах двух контуров, общая площадь которых составила 4 361 кв.м.
Раздел исходного земельного участка произведен по результатам кадастровых работ, заказчиком которых являлось Министерство, на основании межевого плана, подготовленного 16.08.2024 кадастровым инженером КГБУ «Хабкрайкадастр».
Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041001:286 передан Министерством в безвозмездное пользование КГКУ «Краевой имущественный комплекс» по договору №103к от 04.09.2024, сроком действия на 11 месяцев, с целью: обеспечение сохранности, надлежащего содержания, в том числе благоустройства.
Ссылаясь на то, что произведенный Министерством раздел земельного участка является недействительным, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии со статьей 11 ГК РФ, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными нормами названного Кодекса и других федеральных законов.
Формулирование оснований и предмета иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье 12 ГК РФ способов либо нескольких из них. При этом избираемый способ защиты должен привести к восстановлению его нарушенных прав или оспариваемых интересов.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", собственники объектов недвижимости, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.
В данном случае, по результатам кадастровых работ, выполненных по заданию Министерства, осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3, произведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованный земельный участок и исходных в измененных границах, что нарушает права истца как собственника объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке. При изложенных обстоятельствах, восстановление прав истца возможно путем обращения в суд с иском о признании недействительным раздела земельного участка. В связи с чем, суд признает выбранный истцом способ защиты нарушенного права надлежащим.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 70 ЗК РФ предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Исходя из содержания ч. 1 и п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), основанием для государственного кадастрового учета изменяемого и образуемого земельных участков является представляемое в орган регистрации прав заявление собственника с приложением межевого плана.
Согласно статье 22 Закона №218-ФЗ, межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (ч. 1); форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13).
В соответствии с пунктом 21 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 14.12.2021 №П/0592 (далее - Требования), межевой план составляется на основе выписки из ЕГРН об определенном земельном участке и (или) сведений об определенной территории, например, в случае образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или уточнения описания местоположения границ земельных участков, а также на основе сведений ЕГРН о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства при наличии таких объектов на земельном участке, в отношении которого выполняются кадастровые работы.
В качестве документа, содержащего результаты выполненных кадастровых работ по разделу исходного земельного участка, Министерством вместе с заявлением в орган регистрации прав представлен межевой план, подготовленный 16.08.2024 кадастровым инженером КГБУ «Хабкрайкадастр» ФИО4 (далее - межевой план).
Между тем, несмотря на наличие на исходном земельном участке принадлежавших ООО «Бива Плюс» зданий, сведения о них, их площади и площади участка, необходимой для их использования, не учтены при подготовке межевого плана, что подтверждается отсутствием выписок из ЕГРН в отношении зданий в качестве источников информации, указываемых в разделе «Исходные данные».
Об этом также свидетельствует и указание, в нарушение пункта 37 Требований, в межевом плане в числе зданий, расположенных на исходном (измененном) земельном участке, помимо принадлежащих ООО «Бива Плюс», зданий с кадастровыми номерами 27:23:0041001:98 (лаборатория, площадью 651,6 кв.м.) и 27:23:0041001:101 (котельная и мастерская, площадью 193,8 кв.м.), которые фактически в границах измененного земельного участка не находятся.
В нарушение пунктов 56 и 115 Требований, в реквизите «4» раздела «Сведения об измененных земельных участках» межевого плана не указаны сведения о земельных участках (землях общего пользования, территории общего пользования), посредством которых обеспечивается доступ, в том числе, в отношении каждого контура измененного (исходного) земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно пункту 6 той же нормы, образование земельных участков не должно приводить к препятствующим рациональному использованию земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования. (пункт 29 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)
Согласно представленной истцом в материалы дела схемы расположения объектов капитального строительства на исходном земельном участке, подготовленной кадастровым инженером ФИО5, расстояние от границ зданий до границ сформированного земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:286 составляет:
- от лицевой стороны здания Проходная, кадастровый номер 27:23:0041001:96 - 0,6м;
- от лицевой стороны здания Гараж, кадастровый номер 27:23:0041001:99 - 1м;
- от лицевой стороны здания Лаборатория, кадастровый номер 27:23:0041001:95 – 6,4м;
- от лицевой стороны здания Гараж, кадастровый номер 27:23:0041001:97 - 5м,
- от лицевой стороны здания Гараж, 27:23:0041001:100 - 5,5м.
Пункт 1 ч. 1 ст. 90 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» устанавливает, что для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.
Сводом правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденным приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288, предусмотрено, что к зданиям и сооружениям по всей их длине должен быть обеспечен подъезд (доставка) мобильных средств пожаротушения с одной стороны при ширине здания или сооружения не более 18 м (п. 8.2.1); ширина проездов для пожарных автомобилей при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно должна составлять не менее 3,5 м (п. 8.2.3); расстояние от края проезжей части или спланированной поверхности, обеспечивающей проезд пожарных автомобилей, до стен зданий или сооружений должно составлять для зданий, сооружений высотой не более 12 м - не более 25 м (п. 8.2.6).
Указанные сведения подтверждаются подготовленной специалистом в области архитектурно-строительного проектирования ООО «Хабаровскремпроект», с учетом существующих проездов и подъездных путей, а также с учетом необходимости обеспечения проезда к зданиям для их восстановления и эксплуатации, схемой планировочной организации земельного участка.
Таким образом, из материалов дела судом установлено, что границы земельного участка, сформированного под принадлежащими истцу объектами недвижимости путем раздела исходного земельного участка, не позволяют обеспечить доступ транспорта к этим объектам недвижимости, а также возможность проезда к ним мобильных средств пожаротушения. При этом, межевой план составлен с нарушением пунктов 21, 56, 115 Требований, без учета расположенных на участке объектов недвижимости и без указания участков, посредством которых обеспечивается доступ к земельному участку и объектов на нем.
допущенные при подготовке межевого плана нарушения, свидетельствуют о недопустимости его использования в качестве документа, являющегося основанием для раздела исходного земельного участка.
Изменение площади и границ исходного земельного участка и установление границ вновь образованного смежного земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:286, без учета необходимости организации подъездных путей, разворотных площадок, доступа к зданиям, препятствует восстановлению приобретенных истцом объектов недвижимости и последующему их использованию по назначению.
Указанные в схемах данные Министерством документально не опровергнуты. Также ответчиком не представлены документы, подтверждающие, что площадь 4 361 кв.м исходного земельного участка, сформированного в результате раздела в границах двух контуров, достаточна для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе для обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности.
При этом, судом не может быть принята во внимание площадь участка 1 546,8 кв.м, установленная судом в рамках рассмотрения дела № А73-10204/2021 как фактически находящаяся в пользовании ООО «Бива Плюс», поскольку в судебном акте по данному делу прямо указано, что это площадь участка только непосредственно под объектами недвижимости, без учета площади, необходимой для их использования и обслуживания. Указание в решении суда о праве Министерства использовать по своему усмотрению территорию земельного участка, не занятую принадлежащими ООО «Бива Плюс» зданиями, не означает возможность проведения раздела земельного участка с нарушением действующего законодательства, без учета находящихся на участке зданий и площади участка, необходимой для их использования и обслуживания.
Препятствий к снятию образованных в результате раздела земельных участков с государственного кадастрового учета, а также нарушения прав третьих лиц судом не установлено. Каких-либо обстоятельств, препятствующих снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:286 и земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3 в измененных границах, ответчиком, третьими лицами не приведено.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что произведенный Министерством раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3 с образованием и постановкой на кадастровый учет земельного участка 27:23:0041001:286 и сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, не соответствует приведенным требованиям законодательства. В связи с чем, иск ИП ФИО1 о признании данного раздела земельного участка недействительным подлежит удовлетворению судом.
В тоже время, доводы истца об обязательности письменного согласования раздела земельного участка с ООО «Бива Плюс» суд признает ошибочными, поскольку пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень лиц, от которых должно быть получено согласие при образовании земельного участка, и собственник объектов недвижимости на участке в данный перечень не входит. В данном случае, на момент перехода права собственности на объекты недвижимости к ИП ФИО1, и проведения Министерством раздела участка, договор аренды от 20.10.2016 №839 с ООО «Бива Плюс» расторгнут в судебном порядке. В связи с чем, покупатель недвижимости не приобрел одновременно право аренды земельного участка под нею. Ссылка истца на судебную практику не может быть принята судом, поскольку приведенные судебные акты вынесены по иным фактическим обстоятельствам дела, а именно при наличии у собственника объектов недвижимости незарегистрированного в установленном законом порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под объектами.
Также, материалами дела не подтверждены доводы истца о наличии в действиях Министерства признаков злоупотребления правом, поскольку сам по себе раздел земельного участка на основании подготовленного по его заявлению межевого плана, при условии длительного неиспользования ООО «Бива Плюс» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, нарушения им условий договора аренды, приведшее к его расторжению судом, не может свидетельствовать о наличии в действиях собственника земельного участка признаков злоупотребления правом.
Расходы по государственной пошлине относятся судом на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина оплачена в установленном законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041001:3 с образованием земельного участка 27:23:0041001:286 и сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, произведенный на основании заявления Министерства имущества Хабаровского края от 20.08.2024 и межевого плана от 16.08.2024.
Взыскать с Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по государственной пошлине в размере 15 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
Судья О.В. Медведева