АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000
http://fasvvo.arbitr.ru/
______________________________________________________________________________
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Нижний Новгород
Дело № А79-9996/2023
25 июля 2025 года
Резолютивная часть объявлена 21.07.2025.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.
при участии представителя
от общества с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион»: ФИО1 (решение от 23.01.2024),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион»
на решение Арбитражного суда Республики Чувашия от 25.11.2024 и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025
по делу № А79-9996/2023
по иску потребительского общества «Чувашский потребительский союз»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион» (ИНН: <***>)
о взыскании 497 791 рубля 82 копеек и об обязании возвратить имущество
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион»
к потребительскому обществу «Чувашский потребительский союз»
о взыскании 639 982 рублей
и
установил :
потребительское общество «Чувашский потребительский союз» (далее – Союз) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион» (далее – Общество) 497 791 рубля 82 копеек долга, в том числе: 302 600 рублей по постоянной части арендной платы за период с 01.03.2023 по 31.08.2024 и 195 191 рубль 82 копейки долга по переменной части арендной платы за период с 01.01.2024 по 31.08.2024; об обязании освободить и возвратить недвижимое имущество – кафе «Телей» на 12 постоянных мест, назначение – нежилое, одноэтажное, общей площадью 97,30 квадратного метра, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Московский район, Заволжье, санаторий «Чувашия», и торгово-техническое оборудование.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по оплате арендной платы по договору аренды имущества от 04.10.2019.
Общество предъявило встречный иск о взыскании с Союза 639 982 рублей стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений по договору аренды недвижимого имущества от 04.10.2019.
В ходе рассмотрения дела Союз заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания Общества освободить и возвратить недвижимое имущество и просил прекратить производство по делу в данной части.
Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 25.11.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025, принял отказ Союза от требований в части обязании Общества освободить и возвратить недвижимое имущество; удовлетворил первоначальный иск: взыскал с Общества в пользу Союза 302 600 рублей долга по постоянной части арендной платы за период с марта 2023 года по август 2024 года, 195 191 рубль 82 копейки долга по переменной части арендной платы за период с января 2024 года по август 2024 года, 18 956 рублей расходов по уплате государственной пошлины; удовлетворил частично встречный иск: взыскал с Союза в пользу Общества 32 332 рубля долга, 798 рублей расходов по уплате государственной пошлины; отказал в удовлетворении встречного иска в остальной части. Кроме того, суд произвел зачет встречных требований, в результате которого взыскал с Общества в пользу Союза 465 459 рублей 34 копейки долга, 18 158 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в части удовлетворения первоначального иска.
По мнению заявителя объект аренды передан арендатору в состоянии, требующем ремонта; все действия по производству ремонтных работ в арендуемом недвижимом имуществе по договору аренды согласовывались с арендодателем; арендодатель был устно уведомлен о проведении работ в арендуемом помещении.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Союз в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить решение и постановление без изменения, ходатайствовал о рассмотрении жалобы без участия его представителя.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Союз (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 04.10.2019 (далее – договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование недвижимое имущество в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, расположенное по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, Московский район, Заволжье, санаторий «Чувашия», кафе «Телей».
Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора аренды имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами переданы в день подписания настоящего договора без составления приемо-сдаточного акта. Имущество передано в состоянии, пригодном для использования его по назначению, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, в соответствии условиями договора аренды недвижимого имущества. Техническое состояние имущества соответствует установленным требованиям и технической документации. Арендатор к арендодателю претензии не имеет. Имущество предоставляется арендатору в целях организации общественного питания.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за пользование арендуемым имуществом арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.
Постоянная часть арендной платы по договору устанавливается в размере 15 000 рублей в месяц без учета НДС. Арендодатель вправе увеличить постоянную часть арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. При увеличении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязан уведомить об этом увеличении арендатора не позднее 15 календарных дней до даты очередного платежа, данное уведомление является обязательным для 4 арендатора и не подлежит дополнительному согласованию (пункт 3.2 договора аренды).
Из пункта 3.3 договора аренды следует, что переменная часть арендной платы является оплатой фактически потребленных арендатором электроэнергии, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, стоимости телефонной связи и прочего необходимого для осуществлении деятельности арендатора в арендуемом имуществе. Оплата переменной части арендной платы производится на основании выставленных арендодателем счетов и показаний приборов учета, либо определяемой расчетным путем исходя из мощности установленного у арендатора оборудования. В случае увеличения тарифов и цен ресурсоснабжающей организацией размер услуг подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем, которая не будет считаться сторонами изменениям размера арендной платы по смыслу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора аренды оплата постоянной части арендной платы производится арендатором авансом, не позднее 1 числа месяца, за который вносится плата. Оплата постоянной части арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее десяти календарных дней с даты заключения договора аренды.
Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором авансом, не позднее 1 числа месяца, за который вносится плата. Сумма первого авансового платежа (за первый месяц аренды) составляет 100 процентов от заявленного арендатором размера переменной части арендной платы по тарифам, действующим на день оплаты аванса. В последующем размер авансового платежа составляет сумму уплаченную арендатором в качестве переменной части арендной платы за предыдущий месяц.
В уведомлении от 24.01.2023 № 03-02ПО/34 Союз сообщил Обществу об увеличении постоянной части арендной платы с 01.03.2023 до 17 800 рублей в месяц.
По акту возврата имущества от 05.09.2024 Общество возвратило, а Союз принял недвижимое имущество, являющееся предметом обязательства. Последним днем аренды стороны решили определить 31.08.2024.
В уведомлении от 28.11.2023 № 03-02ПО/335 Союз сообщил Обществу об отказе от исполнения договора аренды, необходимости возврата арендуемого недвижимого имущества и оплаты образовавшейся задолженности в добровольном порядке. Неисполнение Обществом обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Союза в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, за исключением предусмотренных законом случаев (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к выводу, что Общество пользовалось арендованным недвижимым имуществом в отсутствие встречного представления и удовлетворили заявленное Союзом требование о взыскании с Общества образовавшейся задолженности по арендным платежам.
Суды исходили из того, что факт передачи недвижимого имущества в пользование арендатора подтвержден материалами дела, следовательно, у последнего возникло встречное обязательство по внесению арендной платы.
В обоснование переменной составляющей арендной платы Союзом в материалы дела представлены договор энергоснабжения от 07.12.2015 № 36-01/1759-2918 заключенный с АО «Чувашская энергосбытовая компания», расчетные ведомости энергопотребления, за периоды с января по август 2024, договор холодного водоснабжения и водоотведения от 01.07.2017 № 211/17 ХВС заключенный с АО «Санаторий «Чувашия», счет-фактуры от 31.01.2024 № 29, от 28.02.2024 № 86, от 31.03.2024 № 121, от 30.04.2024 № 146, от 30.05.2024 № 171, от 30.06.2024 № 202, от 31.07.2024 № 253, от 31.08.2024 № 292; акты от 31.01.2024 № 261, от 29.02.2024 № 440, от 31.03.2024 № 654, от 30.04.2024 № 792, от 31.05.2024 № 974, от 30.06.2024 № 1194, от 31.07.2024 № 1345, от 31.08.2024 № 1559.
Как следует из расчета Союза, к взысканию заявлен долг по постоянной части арендной платы в размере 302 600 рублей за период с марта 2023 по август 2024 и переменной части арендной платы в размере 195 191 рубля 82 копеек за период с января 2024 по август 2024 года.
Общество представленные Союзом доказательства документально не опровергло, доказательств оплаты долга в дело не представило.
С учетом изложенного требование о взыскании с Общества в пользу Союза задолженности по постоянной и переменной части арендной платы в сумме 497 791 рубля 82 копеек является обоснованным.
Заявитель жалобы настаивает, что им понесены расходы по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении, в том числе по его улучшению, которые подлежат возмещению арендодателем.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с положениями статей 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе претендовать на возмещение затрат на ремонтные работы и (или) неотделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды арендатор обязался не производить реконструкцию имущества без согласия арендодателя. При этом стороны пришли к соглашению, что все неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся только с разрешения арендодателя.
Суды верно учли, что положения договора аренды не исключают возможности производства арендатором работ направленных на улучшение арендуемых помещений, однако право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости.
Доказательства согласования с арендодателем объема (перечня) и стоимости (сметы) работ по улучшению арендованного помещения арендатором не представлено. Факт обращения Общества к арендодателю за получением такого согласия судами двух инстанций также не установлен.
Поскольку стороны не согласовали условия о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, доводы согласовании стоимости неотделимых улучшений и факта их выполнения обоснованно признаны судами несостоятельными.
Оснований для иных выводов суд округа не усмотрел.
Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ :
решение Арбитражного суда Республики Чувашия от 25.11.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А79-9996/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр Творческих Инициатив Арт Вижион» – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.Г. Кислицын
Судьи
С.В. Бабаев
М.Н. Каманова