Решение по делу № А26-10587/2022 от 18.03.2025.

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петрозаводск

Дело №

А26-10587/2022

18 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 18 марта 2025 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниловой Я.Н., рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «АК1126» о взыскании 18 511 руб. 61 коп.,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АК1126» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, далее – ответчик, Общество) о взыскании 18 511 руб. 61 коп., в том числе: 18179 руб. 09 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 по договору аренды №8657 от 09.06.2009 и 332 руб. 52 коп. пеней за период с 06.10.2021 по 31.12.2021.

Определением суда от 19.12.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В ходе рассмотрения дела по упрощенной процедуре, ответчик представил ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения арбитражным судом объединённого дела №А26-9729/221, в рамках которого оспаривается расчёт арендной платы по договору №8657 от 09.06.2009, в том числе, относящийся к спорному периоду.

Определением от 20.02.2023 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 23.03.2023 производство по делу приостановлено до разрешения судом дела № А26-9729/2021.

Определением от 29.01.2025 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 04.03.2025.

Стороны, извещённые надлежащим образом, в судебное заседание не явились, истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя, а также справочный расчет.

Дело в порядке частей 2 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие администрации и ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

09.06.2009 между Администрацией (арендодатель) и ООО «АК1126» (арендатор) был заключен договор № 8657 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв.м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

Договор заключен сроком по 11.03.2010, по истечении указанного срока расторгнут не был и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.5 договора продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.1 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 1 к договору.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, арендная плата изменяется в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50 240 кв.м.

В 2019 году для ООО «АК 1126» размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09 января 2019 года № 5.1-09-447-и и составлял 86 706 руб. 20 коп. в год.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 изменилась и составила 42 143 кв.м. ввиду отделения от него земельных участков № 11:0200135:990 площадью 2 610 кв.м и № 10:01:0200135:991 площадью 5 487 кв.м.

07.04.2021 в адрес ООО «АК1126» было направлено уведомление об изменении арендной платы с 10.04.2020 с приложением измененного расчета по договору № 8657, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 216 319 руб. 73 коп.

Уведомление направлено на основании утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А26-9729/2021 установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к оспариваемому уведомлению, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета № О/317/09-2020/77, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО1

Оценщиком ФИО1 в отчете № О/317/09-2020/77 при определении рыночной стоимости земельного участка принято решение не использовать затратный и доходный подходы, применен только сравнительный, при этом, какого-либо обоснования о причинах отказа от использования доходного подхода не указано, что является нарушением пункта 20 ФСО №1.

Кроме того, в отчете №О/317/09-2020/77 использовано три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение». Вид использования земельных участков - аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик также отказался от каких-либо корректировок, в том числе и корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.

Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

В материалы дела №А26-9729/2021 представлено экспертное заключение № 10926/23 от 06.02.2023, выполненное экспертом ФИО2 в рамках дела А26-204/22 в отношении того же земельного участка с аналогичным вопросом, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка составляет 927000 рублей.

Принимая во внимание результаты экспертного заключения № 10926/23 от 06.02.2023, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменила арендную плату по договору № 8657 от 09.06.2009 в размере, превышающем рыночную стоимость, при рассмотрении дела №А26-10587/2022 суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению Обществу спорного уведомления, недействительной.

В связи с изложенным, требования администрации к Обществу о взыскании арендной платы, рассчитанной на основании указанного уведомления об изменении арендной платы от 07.04.2021 № 1673/5.1-09/УЗР-и и расчетом арендной платы с 10.04.2020 в размере 18 179 руб. 09 коп. являются неправомерными.

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Пунктом 5.2 договора определено, что при несвоевременном внесении арендной платы взимаются пени из расчет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Поскольку Обществом допущена просрочка в уплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 31.12.2021, суд удовлетворяет требования администрации о взыскании неустойки в сумме 419 руб. 54 коп. за период с 06.10.2021 по 21.12.2021 согласно представленного справочного расчета.

Таким образом, требования администрации подлежат удовлетворению частично с отнесением на Общество расходов по госпошлине пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АК1126" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 419 руб. 54 коп. пени. В остальной части отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АК1126" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 45 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Колесова Н.С.