АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-41730/2022
28 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2023 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 08.11.2022), в отсутствие представителей истца – департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу № А32-41730/2022, установил следующее.
Департамент городского имущества города Москвы (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 86 656 909 рублей 23 копеек задолженности с 08.06.2021 по 30.09.2021 по договору от 31.10.2002 № М-06-019104 в редакции дополнительных соглашений от 26.07.2007, от 03.03.2010, от 20.05.2011, от 20.09.2012, от 31.07.2013, от 06.11.2015, от 10.08.2017, от 15.09.2017 аренды земельного участка площадью 9315 кв. м с кадастровым номером 77:66:0012000:505, расположенного по адресу: <...> напротив вл. 9, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального комплекса (далее – договор аренды, земельный участок), 1 673 595 рублей 15 копеек пени с 08.06.2021 по 30.09.2021.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель приобрел в собственность расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства со степенью готовности 47% площадью 7277 кв. м с кадастровым номером 77:06:0012004:4414 (далее – объект незавершенного строительства) в целях завершения его строительства. Для приведения арендных отношений в соответствие действующему законодательству департамент и предприниматель в 2022 году заключили договор аренды земельного участка, распространив его действие на период с момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на объект незавершенного строительства. Обязанность по внесению арендной платы предпринимателем исполнена. У него отсутствует обязанность вносить арендную плату, начисленную прежнему арендатору земельного участка ? обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит Альянс» (далее – общество) в связи с нарушением им сроков проектирования и строительства. Действие разрешения на строительство на земельном участке продлено 25.04.2022. Предпринимателем срок завершения строительства не нарушен. Предприниматель объективно не мог исполнить условия прежнего договора аренды и завершить строительство на земельном участке до 31.12.2018.
Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Предприниматель внес арендную плату по заключенному с ним договору аренды земельного участка. Задолженность по ранее действовавшему договору аренды предпринимателем не погашена. При переходе права собственности на объект незавершенного строительства к предпринимателю перешла обязанность по внесению арендной платы по договору аренды, заключенному с обществом. Повышенная арендная плата не является мерой ответственности за нарушение срока строительства.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 31.10.2002 договор в редакции дополнительных соглашений от 26.07.2007, от 03.03.2010, от 20.05.2011, от 20.09.2012, от 31.07.2013, от 06.11.2015, от 10.08.2017, от 15.09.2017 аренды земельного участка на 14 лет 11 месяцев 28 дней по 29.10.2017. Общество должно было осуществить на земельном участке строительство и ввод в эксплуатацию до 31.12.2018 многофункционального комплекса в соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU77-220000-007245, утвержденным приказом Москомархитектуры от 14.11.2012 № 2131 (пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2017).
Дополнительным соглашением от 31.07.2013 стороны изменили пункт 4.1 договора аренды в соответствии с постановлением правительства Москвы от 11.07.2007 № 793-ПП, указав, что в случае нарушения срока исполнения обязательств по проектированию и строительству арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования и строительства объекта до даты фактического завершения проектирования и строительства объекта в установленном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2022 по делу № А40-135793/2021 условия пункта 4.1 договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 31.07.2013, от 06.11.2015 и от 15.09.2017 признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с департамента в пользу общества 10 928 184 рублей 63 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной с 01.01.2021 по 07.06.2021 арендной платы. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2023, решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2022 отменено, в удовлетворении иска отказано. Жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2023 № 305-ЭС23-10105).
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.02.2006 (запись с номером регистрации 77-77-11/007/2006-107).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2020 по делу № А40-84530/2019 общество признано несостоятельным (банкротом). В отношении него открыто конкурсное производство.
В рамках процедуры банкротства на электронной торговой площадке (Российский аукционный дом) предприниматель 18.03.2021 приобрел объект незавершенного строительства. Переход к предпринимателю права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 08.06.2021 (запись с номером регистрации 77:06:0012004:4414-77/051/2021-9).
Департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 21.03.2022 № И-06-002326 аренды земельного участка для завершения возведения объекта незавершенного строительства на 3 года. Арендная плата установлена на основании постановления правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП в размере 4 464 120 рублей 12 копеек за первый и второй годы аренды, 8 928 240 рублей 27 копеек – за третий год аренды и до даты ввода многофункционального комплекса в эксплуатацию (пункты 3.3) и подлежала начислению с 08.06.2021 ? даты государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на объект незавершенного строительства. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 31.03.2022 (запись с номером регистрации 77:06:0012000:505-77/051/2022-7).
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департаментав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (статьи 606, 610, 614).
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и должна определяться с учетом нормативно установленной методики (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65, статьи 39.7 Земельного кодекса). Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование такими участками подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
По смыслу норм статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса, а также разъяснений и правовых подходов, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданскогокодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, к приобретателю недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем ее прежнему собственнику на праве аренды, к новому собственнику с момента государственной регистрации соответствующего перехода права собственности переходит тот объем прав арендатора на земельный участок, который принадлежал прежнему собственнику. В этом случае право нового собственника здания на заключение договора аренды такого участка является преимущественным. Право арендного пользования земельным участком возникает у приобретателя здания независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним и собственником земельного участка. К приобретателю здания также переходят обязанности, связанные с правом аренды земельного участка. Прежний собственник здания выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Происходит перемена арендатора в договоре аренды.
В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и требования об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.
С даты принятия решения о признании общества банкротом и открытия конкурсного производства требования департамента о внесении арендной платы, за исключением текущих платежей, могли быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве. В рассматриваемом случае общество не продавало объект незавершенного строительства предпринимателю в общем порядке по договору купли-продажи. Объект незавершенного строительства реализован на торгах как часть конкурсной массы общества. Доказательства того, что условиями торгов предусматривался переход к покупателю объекта незавершенного строительства долга общества по договору аренды земельного участка, в материалах дела отсутствуют. Такое условие торгов могло существенным образом повлиять на их результаты. Предприниматель приобрел объект незавершенного строительства без названного обременения. С момента осуществления государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на объект незавершенного строительства им внесена арендная плата за пользование земельным участком на условиях заключенного с департаментом договора аренды от 21.03.2022 № И-06-002326. Неисполненное обязательство у предпринимателя перед департаментом отсутствует.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу № А32-41730/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Анциферов
Судья В.Е. Епифанов
Судья А.И. Мещерин