ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
28 января 2025 года
Дело №А56-86614/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2025 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 09.12.2024),
от Общества представителя ФИО3 (доверенность от 20.09.2024),
от ККИ представитель не явился,
апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2024 по делу № А56-86614/2024 (судья Н.И. Корчагина) по иску:
Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. а, пом. 2-н; ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Агата» (195426, Санкт-Петербург, Хасанская ул., д. 5, лит. а, пом. 13; ОГРН <***>, ИНН <***>),
третье лицо:
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. а, пом. 2-н, 5-н, 7-н, 10-н; ОГРН <***>, ИНН <***>)
о расторжении договора аренды,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агата» (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.11.2014 № 07/ЗК-05423.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).
Решением от 28.10.2024 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить требования Комитета.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на отказ истца от проведения совместного осмотра, не дал оценку договорам хранения, представленным ответчиком, согласно которым подтверждается хранение транспортных средств менее 3,5 тонн, представленные ответчиком фотографии не позволяют идентифицировать участок, на котором производилась съемка, но и эти фотографии подтверждают позицию Комитета о нарушении Обществом условий договора, поскольку на фото видны припаркованные легковые автомобили, Обществом не представлены доказательства проведения работ по благоустройству, оплатив штраф, Общество признало факт нарушения условий договора, Общество не может считаться добросовестным контрагентом, поскольку в течение длительного времени нарушает условия договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, указывает, что представленные в материалы дела акты Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не являются надлежащими доказательствами, поскольку составлены в одностороннем порядке, не обоснованы доводы Комитета о противоречии представленных ответчиком договоров хранения условиям договора аренды, нарушения условий договора в части благоустройства отраженные в претензии, Обществом устранены, на иные недостатки Комитет в претензии не ссылался, расторжение договора с учетом фактических обстоятельств дела является мерой, несоразмерной нарушению обязательства, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку предложение о расторжении договора направлено по адресу, не являющемуся адресом Общества, доводы Комитета являлись предметом оценки суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.11.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 07/ЗК-05423 аренды земельного участка площадью 6 308 кв. м с кадастровым номером 78:11:0614702:2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Ленская ул., уч. 1, (юго-восточнее пересечения с Белорусской улицей).
В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для использования под стоянку грузовых транспортных средств с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн и благоустройство (код - 11,5).
Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
В ходе обследования, проведенного 06.10.2023 ККИ, выявлены признаки нарушения условий договора в части целевого использования участка: часть участка площадью 6 174 кв. м используется в качестве охраняемой платной открытой автостоянки грузового и легкового автотранспорта, часть территории площадью 470 кв. м покрыта боем твердых бытовых строительных отходов и кирпичной кладки.
Комитетом направлена претензия от 14.11.2023 об устранении нарушений, уплате штрафа, а также предложение расторгнуть договор.
В ходе повторного обследования, проведенного 05.04.2024, установлено, что выявленные нарушения арендатором не устранены.
Штраф в размере 132 359 руб. 71 коп. ответчиком оплачен.
Ссылаясь на то, что выявленные в ходе обследования нарушения Обществом не устранены, Комитет со ссылкой на пункт 6.3.1 договора обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в иске отказал, сделал вывод об устранении Обществом нарушений договора.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В числе таковых, в частности, определены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
Как указано выше, в соответствии с пунктом 1.2 договора участок был предоставлен ответчику для использования под стоянку грузовых транспортных средств с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн и благоустройство.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пункту 6.3.1 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при признаваемыми сторонами существенными нарушениями условий договора, а именно при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.
В подтверждение нарушения условий договора Комитетом представлены акты ККИ от 06.10.2023, 05.04.2024.
Комитет по контролю за имуществом создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» и является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.
Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о ККИ установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах, является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.
Согласно пунктам 1.2 и 1.4 распоряжения ККИ от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее – Порядок) обследование земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами ККИ земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.4 Порядка предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости.
На основании пункта 3.1 Порядка обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.
Обследование проводится по месту нахождения объекта недвижимости.
Должностными лицами ККИ, указанными в приказе, проводятся следующие действия: визуальный осмотр объектов недвижимости; обмеры, фотографирование и видеосъемка (в случае необходимости) объектов недвижимости и их частей (пункт 3.1 Порядка).
В данном случае обследование земельного участка произведено в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений, его действия по обследованию объекта были направлены на выявление фактического состояния имущества Санкт-Петербурга, соблюдение условий договора.
Таким образом, акты обследования ККИ, вопреки доводам ответчика, являются надлежащими доказательствами по делу и обязанность уведомлять арендатора о выезде на объект для ККИ не установлена.
В данном случае обследования спорного земельного участка, в том числе на предмет соблюдения арендатором условий заключенного им с Комитетом договора, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия ответчика или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта.
В обоснование своих возражений ответчик самостоятельно осуществил фотофиксацию участка, на которой отображены автотранспортные средства, расположенные на земельном участке, а также приобщил к материалам дела копии договоров хранения транспортного средства на платной автостоянке, заключенных Обществом и действующих в спорный период времени.
Бой твердых бытовых строительных отходов и кирпичной кладки согласно представленным фотографиям отсутствует.
Оценив указанные документы, суд первой инстанции пришел к выводу, что допущенные нарушения устранены ответчиком в добровольном порядке.
Относительно находящихся на земельном участке легковых машин даны пояснения об их принадлежности лицам, участвующих при проведении фотофиксации.
Данное обстоятельство Комитетом не опровергнуто.
Заключение Обществом двух договоров, которыми предусмотрено хранение грузовых транспортных средств массой менее 3,5 тонн, из 33 заключенных договоров судом первой инстанции обоснованно расценено как несущественное нарушение, которое не может повлечь такое последствие как расторжение договора.
Для иной оценки обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не усматривает.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2024 по делу № А56-86614/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.В. Балакир
М.А. Ракчеева