Решение по делу № А07-23486/2024 от 16.04.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-23486/2024

16 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2025

Полный текст решения изготовлен 16.04.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркиной Д.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Уралнефтегаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

1. Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>);

2. Общество с ограниченной ответственностью «Демиург» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца – ФИО1 доверенность №1 от 21.02.2025, диплом №435 от 25.12.1999, паспорт

от ответчика – ФИО2, доверенность от 08.11.2024, диплом, паспорт.

от третьих лиц – не явились, извещены.

Общество с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Уралнефтегаз» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 17/с купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа – нежилых помещений с кадастровым номером 02:57:020208:971 общей площадью 168,1 кв.м на втором этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу <...>, номер на этаже 3 между ООО «Уралнефтегаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем принятия

пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 6 255 000,00 рублей (шесть миллионов двести пятьдесят пять тысяч рублей), в т.ч. НДС – 20% - 1 042 500,00 рублей (один миллион сорок две тысячи пятьсот рублей), а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) согласно отчету № 246/2024 от 07.05.2024 г. «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения расположенного на 2 этаже 2-х этажного здания, площадью 168,10 кв.м., с кадастровым номером 02:57:020208:971, по адресу: <...>, номер на этаже 3», выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3.»

пункта 3.1. договора в следующей редакции «Цена продажи «Объекта» составляет 2 945 300,00 рублей (два миллиона девятьсот сорок пять тысяч триста рублей) без учета НДС.»

Определением от 07.08.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО «Демиург» и Администрация городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан.

22.10.2024 от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступил отзыв, согласно которому расчеты оспариваемые истцом произведены ООО «Демиург» в соответствии с Законом об оценочной деятельности; Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах (ФСО I)»; Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО)»; Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»; Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200; Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611; Федеральным стандартом оценки № 9 «Оценка для целей залога», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 1 июня 2015 г. № 273); «Стандарты и правила оценочной деятельности (СПОД РОО 2022)» (Протокол Совета РОО № 6 от 18.11.2022).

Таким образом, по мнению ответчика рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью 168,1 кв.м., расположенных па втором этаже двухэтажного здания по адресу: <...> За, помер на этаже 3 соответствует действующему законодательству.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу, которое в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях определения значимых для дела обстоятельств судом удовлетворено, определением от 21.10.2024 по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Некоммерческого партнёрства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4 и ФИО5.

На разрешение эксперта ФИО4 поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности отчет № 4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилые помещения, расположенные на 2-ом этаже 2-ух этажного административного здания площадью 168,10 кв.м, (кадастровый номер 02:57:020208:971), по адресу: <...>, номер на этаже 3, выполненному независимым оценщиком ООО «Демиург».

Если не соответствует, то указать в чем заключаются нарушения и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

2) Определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, корп а, номер на этаже 3, кадастровый номер 02:57:020208:971 без учета НДС по состоянию на 20.03.2024.

На разрешение эксперта ФИО5 поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, корп а, номер на этаже 3, кадастровый номер 02:57:020208:971, с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 20.03.2024.

Производство по делу приостановлено.

23.12.2024 поступило заключение эксперта №21/24.

Определением суда от 24.12.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

25.12.2024 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных материалов, а именно технический паспорт, акты о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат.

Определением от 27.02.2025 производство по делу возобновлено.

Истцом представлены уточненные исковые требования, согласно которых истец просит урегулировать договорные разногласия при заключении договора № 17/с купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа следующим образом:

«1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 17/с купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа – нежилых помещений с кадастровым номером 02:57:020208:971 общей площадью 168,1 кв.м., на втором этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, номер на этаже 3 между ООО «Уралнефтегаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлением земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ОГРН <***>,ИНН <***>).

2. Принять п.2.2 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 5 340 000 рублей (Пять миллионов триста сорок тысяч рублей), без учета НДС, а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) без учета НДС.

3.Принять пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи «Объекта» составляет 3 072 790, 26 рублей (Три миллиона семьдесят две тысячи семьсот девяносто рублей 26 копеек), без учета НДС.»

Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Представитель ответчика в судебном заседании 08.04.2025 пояснил, что не возражает против стоимости выкупа, сообщил, что ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы представлять не будет.

Представитель истца пояснил, что судебные расходы должен быть отнесены к ответчику.

Представители сторон не возражают против рассмотрения спора по существу в их отсутствие после перерыва.

По правилам ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании 08.04.2025 объявлен перерыв до 11.04.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено 11.04.2025 в том же составе суда без участия представителей сторон- извещены.

С учетом мнений представителей сторон (до перерыва) об отсутствии возражений о рассмотрении спора по существу в их отсутствие, суд считает возможным завершить подготовку дела к судебному разбирательству, открывает судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия сторон.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 29 сентября 2020 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан но городу Октябрьскому (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Уралнефтсгаз» (Арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 25/02, по условиям которого Арендодатель на основании протокола № 1/1 заседания постоянно действующей комиссии по продаже муниципального имущества и прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан от 17.09.2020 передаст, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объекты нежилого фонда городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее - Объект): нежилые помещения №№ 2-10, 27-30 на втором этаже двухэтажного кирпичного здания хозблока, расположенные по адресу: РБ, <...> д. За, общей площадью 179,7 кв. м., в том числе площадь объекта аренды 168,1 кв. м., площадь мест общего пользования 11,6 кв. м., для использования в целях: иод офис.

Общество «Уралнефтегаз» обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества к ответчику.

Постановлением Главы Администрации городского округа город Октябрьский от №746 «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, с кадастровым номером 02:57:020208:971, расположенного по адресу: <...>» (далее - Объект),утверждены условия приватизации названного объекта недвижимости (далее - Постановление).

Согласно п. 1.3. Постановления, рыночная стоимость Объекта по состоянию по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 7 029 209,74 рублей (семь миллионов двадцать девять тысяч двести девять рублей 74 коп.), без учета НДС в т.ч. стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) согласно отчету № 4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения расположенные на 2-ом этаже 2-ух этажного административного здания площадью 168,10 кв.м. (кадастровый номер 02:57:020208:971), по адресу: <...>, номер на этаже 3». Оценщик ООО «Демиург».

Руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановлением Главы Администрации городского округа город Октябрьский от №746 «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, с кадастровым номером 02:57:020208:971, расположенного по адресу: <...>», Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан 15.04.2024 г. направило обществу «Уралнефтегаз» договор № 17/с купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа – нежилых помещений, согласно которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – нежилые помещения с кадастровым номером 02:57:020208:971 общей площадью 168,1 кв.м. на втором этаже двухэтажного здания, расположенные по адресу: <...>, номер на этаже 3,именуемый в дальнейшем Объект.

Согласно п. 2.2 договора, рыночная стоимость «Объекта» по состоянию по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 7 029 209,74 рублей (семь миллионов двадцать девять тысяч двести девять рублей 74 коп.), без учета НДС в т.ч. стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) согласно отчету № 4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения расположенные на 2-ом этаже 2-ух этажного административного здания площадью 168,10 кв.м.(кадастровый номер 02:57:020208:971), по адресу: <...>, номер на этаже 3», выполненному независимым оценщиком ООО «Демиург».

Согласно п.3.1 договора цена продажи «Объекта» составляет 4 762 000,00 рублей (четыре миллиона семьсот шестьдесят две тысячи рублей) без учета НДС.

Истец считает, что стоимость объекта, определенная оценщиком – ООО «Демиург» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе истца частнопрактикующим оценщиком ФИО3 была произведена оценка рыночной стоимости объекта. В соответствии с выполненным отчетом № 246/2024 от 07.05.2024 г. рыночная стоимость указанного выше объекта по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 6 255 000,00 рублей (шесть миллионов двести пятьдесят пять тысяч рублей), в т.ч. НДС – 20% - 1 042 500,00 рублей (один миллион сорок две тысячи пятьсот рублей), а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.).

14.05.2024 г. истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 2 945 300,00 рублей (два миллиона девятьсот сорок пять тысяч триста рублей) без учета НДС., указанной в отчете № 246/2024 от 07.05.2024 г., выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО3, о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Согласно протоколу разногласий от 14.05.2024 г., истец просил изложить пункты 2.2, 3.1 договора № 17/с купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа в следующей редакции:

-п.2.2 договора « Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 6 255 000,00 рублей (шесть миллионов двести пятьдесят пять тысяч рублей), в т.ч. НДС – 20% - 1 042 500,00 рублей (один миллион сорок две тысячи пятьсот рублей), а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) согласно отчету № 246/2024 от 07.05.2024 г. «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения расположенного на 2 этаже 2-х этажного здания, площадью 168,10 кв.м., с кадастровым номером 02:57:020208:971, по адресу: <...>, корп а, номер на этаже 3», выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3.»

-п.3.1 договора «Цена продажи «Объекта» составляет 2 945 300,00 рублей (два миллиона девятьсот сорок пять тысяч триста рублей) без учета НДС.»

Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Октябрьский Республики Башкортостан от 06.06.2024 г. № 1386 предложение истца об изменении условия договора о цены было отклонено.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с данным исковым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «Уралнефтегаз» предложено о применении рыночной стоимости согласно заключению № 246/2024 от 07.05.2024, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3.

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Демиург» в соответствии с отчетом № 4-4-2024/4-П от 20.03.2024.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением от 21.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам Некоммерческого партнёрства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4 и ФИО5

На разрешение эксперта ФИО4 поставлены следующие вопросы:

1) Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности отчет № 4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилые помещения, расположенные на 2-ом этаже 2-ух этажного административного здания площадью 168,10 кв.м, (кадастровый номер 02:57:020208:971), по адресу: <...>, корп а, номер на этаже 3, выполненному независимым оценщиком ООО «Демиург».

На разрешение эксперта ФИО5 поставлен следующий вопрос:

23.12.2024 поступило заключение эксперта №21/24.

Экспертами ФИО4 и ФИО5, в заключении №21/24., содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны следующие выводы:

На вопрос первый:

«Отчёт №4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 г. «Об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости-нежилые помещения, расположенные на 2-ом этаже 2-ух этажного административного здания площадью 168,1 кв.м., (кадастровый номер 02:57:020208:971), по адресу: <...>, номер на этаже 3, выполненный независимым оценщиком ООО «Демиург» не соответствует федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности.

Несоответствия отчёта №4-4-2024/4-Н от 20.03.2024 г., Федеральным стандартам оценки и иным нормативным правовым актам РФ в области оценочной деятельности, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

1. п.3.2 Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)». Оценщик не принял во внимание, что обязательное требование проведения оценки объектов недвижимости, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ имеет ряд особенностей, в частности:

1.1. С 1 апреля 2011 года не облагаются НДС операции, связанные с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ. Из текста Отчёта об оценке не ясно содержит ли рыночная стоимость объекта оценки НДС.

1.2. п.6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. То есть, стоимость неотделимых улучшений минусуется из итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик стоимость неотделимых улучшений прибавил к итоговой рыночной стоимости.

Выполнение п.3.2 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» является обязательным требованием федеральных стандартах оценки(п.17.1 Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»)

2. п.9 Федеральный стандарт оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)»

Оценщик не верно идентифицирует этаж расположения объекта аналога №3. Корректировку на различие не проводит.

Выполнение п.9 Федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)» является обязательным требованием федеральных стандартах оценки (п.17.1 Федеральный стандарт оценки «структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»)

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.»

На вопрос второй:

«Рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, номер на этаже 3, кадастровый номер 02:57:020208:971 без учета НДС по состоянию на 20.03.2024 г., с учетом округления, составила: 5 340 000 (Пять миллионов триста сорок тысяч) рублей.»

На вопрос третий:

«Рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, номер на этаже 3, кадастровый номер 02:57:020208:971, с учётом износа, без учета НДС по состоянию на 20.03.2024, составляет: 2 436 330 рублей (два миллиона четыреста тридцать шесть тысяч триста тридцать) рублей 00 копеек.»

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

При этом, исходя из п. 24 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации России от 20.05.2015 N 297 (ФСО N 1) суд отмечает, что эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону N 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве экспертов привлечены лица, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение экспертизы № 21/24 от 12.11.2024 г. выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, не имеется.

Учитывая, что экспертами даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ними вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы, и составляет 3 072 790,26 (Три миллиона семьдесят две тысяч семьсот девяносто) рублей 26 копеек, без учета НДС 20%.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (45 000 руб.) относятся на Управление.

Денежные средства в размере 45 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту на основании отдельного определения.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Уралнефтегаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Уралнефтегаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи № 17/с объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилых помещений с кадастровым номером 02:57:020208:971, общей площадью 168,1 кв.м., на втором этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, номер на этаже 3, с изложением пунктов 2.2. и 3.1 указанного договора в следующей редакции:

«2.2.Рыночная стоимость «Объекта» по состоянию на «20» марта 2024 года составляет 5 340 000 рублей (Пять миллионов триста сорок тысяч рублей), без учета НДС, а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором 2 267 209,74 рублей (два миллиона двести шестьдесят семь тысяч двести девять рублей,74 коп.) без учета НДС.»

«3.1. «Цена продажи «Объекта» составляет 3 072 790,26 рублей (Три миллиона семьдесят две тысячи семьсот девяносто рублей 26 копеек), без учета НДС.».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уралнефтегаз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 руб., по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Айбасов