АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Тюмень

Дело №

А70-11220/2025

30 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.09.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 30.09.2025.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Горячкиной Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – помощником судьи Гришаниной О.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 9» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности в виде взыскания убытков в размере 510 369,22 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии:

от истца: ФИО3, директор (решение №9 от 24.05.2021), ФИО4, представитель (доверенность №11 от 20.02.2024, диплом).

от ответчика: ФИО5, представитель (доверенность от 02.09.2025, диплом),

от третьих лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 9» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс-М» (далее - ответчик) о признании договора аренды от 01.08.2017 № 3 (далее – договор аренды) недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде взыскания убытков в размере 510 369,22 руб.

Определением от 09.06.2025 Арбитражный суд Тюменской области принял к рассмотрению исковое заявление.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указал, что истец в исковом заявлении описывает обстоятельства дела № А70-11632/2024, все доводы истца о взаимоотношениях сторон являлись предметом рассмотрения, опровергнуты вступившим в судебную силу судебными актом; с 23.06.2016 по 17.06.2017 нежилое помещение площадью 1 230,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, находилось в пользовании истца на основании договора аренды от 05.07.2016 № 071631986; истец ежемесячно, вплоть до января 2024 года, подписывал все акты с назначением «аренда нежилого помещения», производил расчеты, в т.ч. по переменной части арендной платы; с 15.08.2017 истец продолжал пользоваться помещением площадью 40 кв. м, расположенным по адресу: <...>, не оспаривая этого и производя все платежи; по состоянию на 01.08.2017 истец знал о том, договор аренды на все помещения заключен именно с ним (в период с 23.06.2016 по 17.06.2017 имелись договорные отношения по спорному объекту площадью 1 230,1 кв. м, которые прекращены 08.08.2017 в связи с окончанием срока действия договора), а также о том, что собственником являлась администрация города Тюмени, участвуя в торгах в 2017 и 2018 годах; истцом пропущен срок исковой давности; помещение по договору аренды не возвращено истцом.

В письменных возражениях истец с доводами отзыва не согласен, указывает, что договор аренды муниципального имущества с департаментом имущественных отношений администрации города Тюмени ответчик заключил 15.08.2017, а договор аренды (не субаренда) с истцом ответчик путем обмана заключил 01.08.2017, не являясь при этом ни собственником (ответчик выкупил спорное нежилое помещение из муниципальной собственности только 24.12.2020) нежилого помещения, ни его арендатором (договор аренды ответчик заключил 15.08.2017); определить, где именно находится спорное нежилое помещение по договору аренды, не представляется возможным; истцом помещение по акту приема-передачи не возвращено, поскольку этот акт является недействительным с момента заключения договора; помещением истец никогда не пользовался и не знает, где оно находится; внесение арендной платы по договору аренды осуществляла бухгалтерия истца, находясь в заблуждении, не проверяя юридическую силу договора аренды; 01.04.2024 ФИО2 направил истцу по электронной почте проект договора аренды нежилого помещения, из которого истец узнал о смене собственника; при посещении спорного нежилого помещения истец обнаружил в нем иных лиц и их вещи; истцом срок исковой давности не пропущен.

Определением от 28.07.2025 Арбитражный суд Тюменской области завершил подготовку по делу, назначил судебное заседание на иную дату, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ФИО2), департамент имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – департамент).

Департамент в отзыве на исковое заявление указал, что в период с 23.06.2016 по 17.06.2017 нежилое помещение передано истцу на основании договора аренды от 05.07.2016 № 071631986, договор прекращен 08.08.2017 в связи с окончанием срока действия; в период с 09.08.2017 по 18.11.2018 – ответчику на основании договора аренды от 15.08.2017 № 081732403, договор прекращен 18.11.2018 в связи с окончанием срока действия; в период с 19.11.2018 по 28.10.2020 – ответчику на основании договора аренды от 29.11.2018 № 111832974, договор прекращен 28.10.2020 в связи с заключением 29.10.2020 договора купли-продажи муниципального имущества; решения о согласовании предоставления нежилого помещения в субаренду в период с 01.08.2017 по 24.12.2020 департаментом не принимались.

Представитель истца в судебном заседании 10.09.2025 поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании 10.09.2025 возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено 16.09.2025.

Представитель сторон в судебном заседании 16.09.2025 после перерыва поддержали заявленные требования и возражения, выступили с объяснениями.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом (т 2 л.д. 13-14), в судебные заседания 10.09.2025, 16.09.2025 не явились.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть исковые требования по существу в данном судебном заседании, в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 13/16-оа между истцом (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) от 05.07.2016 № 071631986, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 7.1 которого договор заключен на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 16.06.2016; предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1230,1 кв. м, согласно прилагаемой план-схеме помещения (далее - имущество); арендодатели: департамент, балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное пользование имущество в целях размещения офисных помещений и баз для производственных работ по обслуживанию жилищного фонда; договор действует сроком на 11 месяцев 26 дней с даты передачи имущества по акту приема-передачи; арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 23.06.2016 имущество по договору от 05.07.2016 № 071631986 передано истцу.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 13/17-оа между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения от 15.08.2017 № 081732403, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 которого договор заключен на право заключения договоров аренды муниципальной собственности от 27.07.2017 по лоту № 1; предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1230,1 кв. м, согласно прилагаемой план-схеме помещения (далее - имущество); арендодатели: департамент, балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное пользование помещение для размещения офиса, складского помещения, производственного помещения; договор действует сроком на 11 месяцев 26 дней с даты передачи имущества по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи от 09.08.2017 нежилое помещение по договору от 15.08.2017 № 081732403 передано ответчику.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 39/18-оа между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения от 29.11.2018 № 111832974, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 которого договор заключен на право заключения договоров аренды муниципальной собственности от 01.11.2018 по лоту № 1; предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 1230,1 кв. м, согласно прилагаемой план-схеме помещения (далее - имущество); арендодатели: департамент, балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное пользование помещение для размещения офиса, складского помещения, производственного помещения; договор действует 5 лет с даты передачи имущества по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи от 19.11.2018 нежилое помещение по договору от 29.11.2018 № 111832974 передано ответчику.

Судом установлено, что между истцом в лице генерального директора ФИО2 (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды, согласно пункту 1.1.1 которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилое помещение площадью 20 кв. м, по адресу: <...> (далее – нежилое помещение, спорное помещение).

Арендная плата включает в себя две составляющие: постоянную и переменную (вместе – арендная плата); арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы в размере 5 000 руб. без НДС ежемесячно; стоимость коммунальных услуг (переменная часть арендной платы), эксплуатационные расходы (электричество, тепловая энергия и т.д.) не входит в стоимость постоянной части арендной платы и определяется следующим образом: стоимость электроэнергии согласно установленных нормативов по предъявляемым поставщиком услуг счетам; стоимость отопления пропорционально занимаемому помещению по предъявляемым поставщиком услуг счетам; стоимость вывоза ТБО пропорционально количеству арендаторов по предъявляемым поставщиком услуг счетам; арендная плата подлежит оплате арендодателю не позднее 15 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета на оплату услуг по договору; арендная плата подлежит уплате арендатором в течение всего срока субаренды до возвращения объектов арендодателю по акту приема-передачи (пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 договора аренды).

Срок аренды согласован с 01.08.2017 по 31.07.2018, если ни одна из сторон не заявит о своем намерении расторгнуть (не продлевать) договор за один месяц до окончания срок его действия, договор подлежит пролонгации (продлению) на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения на тот же срок и на тех же условиях (пункт 7.1 договора аренды).

По акту приема-передачи от 01.08.2017 указанное нежилое помещение передано в аренду истцу.

На основании решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, утвержденного приказом департамента от 17.09.2020 № 3748, по договору купли-продажи муниципального имущества от 29.10.2020, заключенному между департаментом (продавец) и ответчиком (покупатель), покупатель приобрел на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение, площадью 1 230,1 кв. м, по адресу: <...>, этажи № 1, 2.

В дальнейшем, ответчик 19.01.2021 продал нежилое здание по адресу: <...>, общей площадью 1230,1 кв. м, в состав которого входило и арендованное истцом помещение, ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28.01.2021 внесена запись о регистрации № 72:23:0222001:9541-72/0412021-25.

Таким образом, собственником спорного помещения с 28.01.2021 является ФИО2, который одновременно является руководителем и единственным учредителем ответчика, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что ответчик утратил права собственника на переданное в аренду нежилое помещение, о смене собственника помещения истца не уведомил, не являясь собственником нежилого помещения, продолжал выставлять счета на оплату по договору аренды. При этом полагая договор прекратившим свое действие 31.07.2019, истец продолжал вносить оплату по выставленным счетам, безналичным перечислением на счет ответчика.

С новым собственником нежилого помещения ФИО2 истец договор аренды не заключал. ФИО2 01.04.2024 направил истцу по электронной почте проект договора аренды спорного нежилого помещения, из которого последний узнал, что арендуемое помещение принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи. В апреле 2024 года истец обнаружил в арендованном ранее помещении иных лиц, которым помещение сдано в аренду ФИО2

Истец, полагая, что договор аренды является недействительной сделкой, заключенной под влиянием заблуждения о принадлежности нежилого помещения на праве собственности истцу, а оплаченные ответчику платежи в виде арендной платы и возмещения расходов на коммунальные услуги в размере 510 369,22 руб. являются его убытками, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, ссылаясь на пункты 1, 2 статьи 178, пункты 1,2 статьи 173.1 ГК РФ.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пункт 2 статьи 178 ГК РФ устанавливает условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Из смысла приведенной нормы следует, что заблуждение относительно условий сделки должно иметь место на момент совершения сделки.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из представленного в материалы дела письма департамента от 16.11.2018 № 44-06-5558/8 следует, что истец оспаривал результаты аукциона № 39/18-оа на право заключения договора аренды на спорное нежилое помещение, указывая, что заявка им подана своевременно, сумма задатка внесена, однако последний не был допущен для участия в аукционе, в связи с чем результаты аукциона и заключенный с ответчиком договор должны быть признаны недействительными.

В письме от 16.12.2024 № 44-06-6831/24 департамент имущественных отношений управления по формированию муниципального имущества администрации города Тюмени указал, что спорное нежилое помещение в период с 01.01.2015 по 08.08.2017 находилось в пользовании истца на основании договора аренды муниципального имущества, договор прекращен 08.08.2017.

Таким образом, истец заключил договор с ответчиком еще до момента истечения срока действия договора аренды муниципального имущества.

Решением от 27.02.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № 70-11632/2024, оставленным без изменения постановлением от 30.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, истцу отказано во взыскании неосновательного обогащения, составляющего размер арендной платы и коммунальных платежей за период с 28.01.2021 по 12.04.2024, оплаченных им за пользование помещением по спорному договора.

Учитывая, что спорный договор заключен 01.08.2017, акт приема-передачи от 01.08.2017 подписан истцом, принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела № А70-11632/2024 истец не оспаривал пользование спорным помещением в собственных целях и нахождение в нем его имущества, суд приходит к выводу, что договор исполнялся сторонами длительное время, истец вносил предусмотренную договором арендную плату, не заявлял претензий относительно его действительности.

В момент подписания договора истец не сообщил ответчику о невозможности использования арендованного объекта по его функциональному назначению, а также о недопустимости передачи в аренду нежилого помещения без согласия его собственника.

Таким образом, поведение истца при заключении и исполнении договора давало достаточные основания полагаться на действительность заключенного договора аренды.

Писем о наличии сомнений в пространственном местонахождении переданного ему в аренду помещения площадью 20 кв. м истец в адрес ответчика не направлял.

Представленные истцом в материалы дела фотографии с зафиксированными на них вещами не позволяют установить их принадлежность к спорному нежилому помещению, в связи с чем относимым доказательством, подтверждающим довод истца о нахождении в нем вещей неустановленных лиц не является.

Доводы истца об отсутствии у него информации о собственнике нежилого помещения опровергаются письмами департамента от 16.11.2018 № 44-06-5558/8, департамента имущественных отношений управления по формированию муниципального имущества администрации города Тюмени от 16.12.2024 № 44-06-6831/24.

Суд также учитывает разъяснения, приведенные в абзаце 6 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) согласно которым иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, из смысла пункта 12 Постановления № 73 следует, что арендатор, выступающий в отношениях субаренды в качестве арендодателя, не обязан доказывать наличие у него правового титула на имущество, переданное в субаренду.

При этом в пункте 7 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Таким образом, субарендатор не может взыскать уплаченную сумму арендной платы с субарендодателя, не уполномоченного на распоряжение объектом аренды (если имущество сдавалось в субаренду без согласия собственника), за период, в который субарендатор фактически пользовался объектом аренды

Доказательств возврата спорного помещения ответчику по акту приема-передачи в материалы дела не представлено, на основании чего суд приходит к выводу, что истец продолжил использовать нежилое помещение в рамках спорного договора, регулярно вносить арендную плату.

При этом суд учитывает, что собственник имущества (ФИО2) привлечен к участию в деле, является аффилированным с ответчиком лицом, возражений относительно получения арендной платы ответчиком не заявляет. Иными словами, такие правоотношения в спорный период одобрены собственником общества и имущества.

Истец, указывая на недействительность договора, также ссылается на положения пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Между тем, лицом, которому предоставлено право на оспаривание договора аренды муниципального имущества, истец не является. Более того, в пункте 5.3 договора аренды нежилого помещения (строения) от 29.11.2018 № 111832974 предусмотрено, что арендатор обязан уплатить штраф в бюджет города Тюмени в случае предоставления без согласия с арендодателем муниципального имущества в субаренду.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку о заключении ответчиком договора аренды нежилого помещения (строения) от 29.11.2018 № 111832974 истцу стало известно не позднее ноября 2018 года в связи с оспариванием результатов аукциона, победителем которого признан ответчик и участником которого являлся истец, суд определяет начало течения срока исковой давности с указанной даты, в связи с чем истец обратился в суд с иском (02.06.2025) с пропуском годичного срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворения заявленного требования.

Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица, иной подход к квалификации и разрешению заявленного требования не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота.

Учитывая, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, принимая во внимание пропуск срока исковой давности, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тюменской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Горячкина Д.А