АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-6695/2025

15.05.2025 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 12.05.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15.05.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Чувашовой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «ОЖКО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665838, Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 19, стр. 19, офис 41)

к Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

о признании незаконным предписание от 28.02.2025 № 37/15 в части,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом), ФИО3 представитель по доверенности (представлен паспорт, диплом),

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности (представлено служебное удостоверение),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОЖКО» (далее также – заявитель, ООО «ОЖКО», Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области (далее также – ответчик, Служба) о признании незаконным предписание от 28.02.2025 № 37/15 в части пунктов: №1 (полностью), №3 (в части неисправности оконных заполнений в подвальном помещении 3 блока (подъезды №9-16)), №4 (в части неисправности кровельного покрытия (местами выявлены трещины в шифере); №5 (полностью).

Представитель заявителя заявленные требования поддержал по доводам заявления и дополнениям к нему; представил акт технического освидетельствования строительных конструкций, подготовленного ООО «СтройТехноКом»; заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств (писем, адресованных председателю Совета МКД №1 мкр. 22; расчет, предполагаемых затрат на устранение выявленных недостатков).

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление; против отложения судебного разбирательства также возражал.

Протокольным определением от 12.05.2025 в удовлетворении ходатайства заявителя отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ).

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом установлены следующие существенные для разрешения настоящего спора обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению домами, на основании решения заместителя руководителя службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области от 12.02.2025 №37-ср-п Службой в отношении деятельности ООО «ОЖКО» проведена внеплановая выездная проверка по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, мкр.22, д.1.

В ходе проверки Службой выявлены нарушения ч. 2 ст. 162, ч. 1, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; подп. «а», «д», «ж» п. 10, подп. «а», «б», «в», «з» п. 11 Правил № 491; п.п. 2, 7, 9, 13, 14, 20 Минимального перечня; п.п. 2.6.2, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.6, 3.2.11, 4.6.1.1, 4.6.4.1, 4.7.1, 4.7.2, 4.8.14, 5.1.3, 5.6.2, 5.9.5 Правил 170, а именно:

1) неисправности оконных и дверных заполнений на лестничных клетках с 1 по 5 этажи в подъездах № 1 - № 16 (неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок);

2) ???неисправность электрооборудования в подъездах № 1 - № 16 с 1 по 5 этажи (местами открыты этажные щитки (отсутствуют запирающие устройства), на лестничных клетках выявлено провисание проводов интернет-провайдеров и кабельного телевидения, местами на лестничных клетках и в тамбурах отсутствуют светильники с плафонами); ???

3) в подвальном помещении 3 блок (подъезды № 9 - № 16): неисправности трубопроводов отопления и горячего водоснабжения (местами не выполнена изоляция); ненадлежащее санитарное состояние (местами не выполнена уборка подвального помещения, имеется бытовой и строительный мусор); неисправности электрооборудования (местами отсутствует освещение и выявлено провисание электрических проводов); неисправности оконных заполнений (неплотности по периметру, деформация защитных сеток);

4) в чердачном помещении 3 блок (подъезды № 9 - № 16): неисправности слуховых оконных заполнений (отсутствуют рамы и жалюзийные решетки); неисправности кровельного покрытия (местами выявлены трещины в шифере); неисправности электрооборудования (провисание (ненадлежащее крепление) проводов, являющихся собственностью интернет- провайдеров);

5) не исправность отмостки (по периметру всего дома выявлено разрушение отмостки, негермитичность примыкания к цоколю здания, трещины, провалы);

6) ???неисправность мусорного контейнера в мусорокамере (подъезд № 9 нарушена целостность боковой стенки);

7) ???не закрыт технический люк в подъезде № 9 на 1 этаже в котором проходят инженерные коммуникации;

8) ненадлежащее санитарное состояние электрощитовой, расположенной в подъезде № 3 на 1 этаже (имеется бытовой мусор);

9) неисправное состояние водосточной системы у входа в подъезд № 16 (не обеспечено надёжное крепление к стене);

10) неисправность фасада с торца подъезда № 16 (выявлено разрушение фактурного слоя панелей).

По результатам проверки составлен акт внеплановой выездной проверки от 28.02.2025 №37/25; ООО «ОЖКО» выдано предписание об устранении выявленных нарушений №37/25 от 28.02.2025. Срок устранения выявленных нарушений, установлен до 31.07.2025.

Распоряжением Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области от 19.03.2025 №86-22-ср «О внесении изменений в предписание об устранении нарушений лицензионных требований № 37/25 от 28.02.2025 Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области» внесены следующие изменения:

1. Пункт 2 в разделе «Установленные факты нарушений» изложить в следующей редакции:

«Неисправность электрооборудования в подъездах № 1-16 с 1 по 5 этажи (местами открыты этажные щитки (отсутствуют запирающие устройства), местами на лестничных клетках и в тамбурах отсутствуют светильники с плафонами), что является нарушением части 2 ст.162, ч. 1 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; подпункты «а», «ж», п. 10 Правил № 491; пп «б» п. 11 Правил № 491; п. 20 Минимального перечня; п. 2.6.2, 3.2.6, 5.6.2 Правил № 170».

2. Подпункт 1 в пункте 2 «Мероприятия (работы) подлежащие исполнению» изложить в следующей редакции:

«Устранить неисправность электрооборудования в подъездах № 1-16 с 1 по 5 этажи (местами открыты этажные щитки (отсутствуют запирающие устройства), местами на лестничных клетках и в тамбурах отсутствуют светильники с плафонами)».

3. Пункт 4 в разделе «Установленные факты нарушений» Изложить в следующей редакции:

«В чердачном помещении 3 блок (подъезды с 9 по 16): неисправности слуховых оконных заполнений (отсутствуют рамы и жалюзийные решетки); неисправности кровельного покрытия (выявлены местами трещины в шифере), что является нарушением ч. 2 ст.162 ч. 1 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; пп «а» п. 10 Правил № 491;, пп. «а», «з» п. 11 Правил № 491; п. 7 Минимального перечня; п. 2.6.2, 4.6.1.1 Правил № 170».

4. Подпункт 1 в пункте 4 «Мероприятия (работы), подлежащие исполнению» изложить в следующей редакции:

«Устранить неисправности слуховых оконных заполнений (отсутствуют рамы и жалюзийные решетки); неисправности кровельного покрытия (местами выявлены трещины в шифере) в чердачном помещении 3 блок (подъезды № 9-№ 16)».

В остальной части оспариваемое предписание оставлено без изменения.

Общество, не согласившись с вынесенным предписанием в части пунктов: №1 (полностью), №3 (в части неисправности оконных заполнений в подвальном помещении 3 блока (подъезды №9-16)), №4 (в части неисправности кровельного покрытия (местами выявлены трещины в шифере); №5 (полностью), обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим заявлением.

В обоснование поданного заявление Общество указало, что предписание считает незаконным, поскольку оно незаконно возлагает на ООО «ОЖКО» обязанности по проведению капитального ремонта, что влечет его неисполнимость, в свою очередь, факт выявленных нарушений Общество признает.

Исследовав материалы дела, оценив в рамках статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, представленные сторонами доказательства, приведенные ими доводы и возражения, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 192 ЖК РФ).

Порядок организации и осуществления лицензионного контроля определен статьей 196 ЖК РФ, в соответствии с частью 3 которой организация и осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируются Законом № 248-ФЗ.

Частью 1 статьи 1 Закона № 248-ФЗ установлено, что под государственным контролем (надзором), муниципальным контролем в Российской Федерации (далее - государственный контроль (надзор), муниципальный контроль) в целях настоящего Федерального закона понимается деятельность контрольных (надзорных) органов, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований, осуществляемая в пределах полномочий указанных органов посредством профилактики нарушений обязательных требований, оценки соблюдения гражданами и организациями обязательных требований, выявления их нарушений, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению выявленных нарушений обязательных требований, устранению их последствий и (или) восстановлению правового положения, существовавшего до возникновения таких нарушений.

Государственный контроль (надзор), муниципальный контроль должны быть направлены на достижение общественно значимых результатов, связанных с минимизацией риска причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, вызванного нарушениями обязательных требований (часть 2 статьи 1 Закона № 248-ФЗ).

Статьей 56 Закона № 248-ФЗ установлены виды контрольных (надзорных) мероприятий, осуществляемых при взаимодействии с контролируемым лицом, к числу которых отнесена выездная проверка (пункт 7 части 2).

В силу части 1 статьи 73 Закона № 248-ФЗ под выездной проверкой понимается комплексное контрольное (надзорное) мероприятие, проводимое посредством взаимодействия с конкретным контролируемым лицом, владеющим производственными объектами и (или) использующим их, в целях оценки соблюдения таким лицом обязательных требований, а также оценки выполнения решений контрольного (надзорного) органа.

Согласно части 2 статьи 73 Закона № 248-ФЗ выездная проверка проводится по месту нахождения (осуществления деятельности) контролируемого лица (его филиалов, представительств, обособленных структурных подразделений) либо объекта контроля.

В ходе выездной проверки могут совершаться такое контрольное (надзорное) действие как осмотр (пункт 1 части 8 статьи 73 Закона № 248-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 76 Закона № 248-ФЗ под осмотром понимается контрольное (надзорное) действие, заключающееся в проведении визуального обследования территорий, помещений (отсеков), производственных и иных объектов, продукции (товаров) и иных предметов без вскрытия помещений (отсеков), транспортных средств, упаковки продукции (товаров), без разборки, демонтажа или нарушения целостности обследуемых объектов и их частей иными способами.

Статьей 90 Закона № 248-ФЗ определены решения, принимаемые по результатам контрольных (надзорных) мероприятий.

Так, в частности, согласно части приведенной нормы, в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан, среди прочего, выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля (пункт 1 части 2).

По смыслу приведенных нормативных положений предписание об устранении выявленных нарушений выдается в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом.

Таким образом, Служба, являясь уполномоченным контрольным (надзорным) органом, выявив в ходе контрольного (надзорного) мероприятия нарушение контролируемым лицом требований действующего жилищного законодательства применительно к объекту лицензионного контроля, имела право выдать предписание, направленное на устранение выявленных нарушений в жилищной сфере.

Проанализировав нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, арбитражный суд приходит к выводу о законности и обоснованности оспариваемого предписания надзорного органа ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2017 № 1110, лицензионными требованиями к лицензиату помимо требований, предусмотренных пунктами 1 - 6.1 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются следующие требования: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; соблюдение требований, предусмотренных частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации; соблюдение требований, предусмотренных частью 7 статьи 162 и частью 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу подпункта "а" пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подпункт «а»); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункт «б»); постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) (подпункт «д»); соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (подпункт «ж»).

Согласно пункту 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (подпункт «а»); обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения (подпункт «б»); поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях (подпункт «в»); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «з»).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (далее - Минимальный перечень).

Так, пунктом 2 Перечня определено, что работы, выполняемые в зданиях с подвалами включают в себя: проверку температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения; проверку состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

Согласно пункту 7 Минимального перечня в состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш МКД, входят в том числе: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель; проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В силу пункта 13 Перечня услуг и работ N 290 выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, включают проверку целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. При этом при выявлении нарушений в отопительный период должен быть произведен незамедлительный ремонт.

Кроме того, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), определены правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1.1 названных Правил требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Согласно пункту 2.6.2 Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостков, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

В силу пункта 3.2.1 Правил N 170 содержание лестничных клеток включает в себя, в том числе: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования); обслуживание автоматических запирающихся устройств, входных дверей, самозакрывающихся устройств.

Исходя из пунктов 3.2.3, 3.2.11 Правил N 170 окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок; наружные входные двери в подъезды и лестничные клетки должны иметь самозакрывающие устройства (доводчики), а также ограничители хода дверей (остановы). Для снижения теплопотерь и шума от ударов входных дверей при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки.

В силу пункта 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, среди прочего: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.

В силу пункта 4.7.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей; периодическую очистку светопрозрачных заполнений.

Согласно пункту 4.7.2 Правил N 170 неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений; ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; недостаточный уклон и некачественная заделка краев оконных сливов; отсутствие и ослабление крепления стекол и приборов, отслоение и разрушение окраски оконных коробок, переплетов и дверных полотен; засорение желобов в коробке для стока конденсата, промерзание филенок балконных дверей; проникание атмосферной влаги через заполнение проемов; щели в соединениях отдельных элементов между собой; обледенение отдельных участков окон и балконных дверей, приточных отверстий вентиляционных приборов под подоконниками в крупнопанельных домах следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития.

Пунктом 4.8.14 Правил N 170 предусмотрено, что на лестничных клетках должно быть исправным остекление; наличие фурнитуры на окнах и дверях (ручки, скобянка), освещение лестничной клетки.

Пунктом 5.1.3 Правил N 170 установлено, что для надежной и экономичной эксплуатации систем теплоснабжения организуется своевременное проведение планово-предупредительного ремонта и содержание в исправности: генераторов тепла (котельных) с разработкой режимных карт работы котлов, обеспечением их высококачественным топливом, необходимым для данных типов котлов, подачей требуемого количества и качества теплоносителя для отопления, вентиляции и горячего водоснабжения жилых зданий в соответствии с требуемым графиком регулирования температуры и расхода воды в тепловых сетях; внешних теплопроводов (внутриквартальных тепловых сетей) с расчетным расходом теплоносителя и требуемыми параметрами (температурой и давлением воды в трубопроводах) при минимальных потерях; центральных и индивидуальных тепловых пунктов с системами автоматического регулирования расхода тепла; системы отопления с подачей теплоносителя требуемых параметров во все нагревательные приборы здания по графику регулирования температуры воды в системе отопления (приложение N 11); системы горячего водоснабжения с подачей горячей воды требуемой температуры и давления во все водоразборные точки; системы вентиляции, обеспечивающей в помещениях нормируемый воздухообмен, при минимальных расходах тепла на нагрев воздуха, инфильтрующегося через окна и двери, и приточного воздуха в системах с механической вентиляцией и воздушным отоплением; тепловой изоляции трубопроводов горячей воды, расположенных в подземных каналах, подвалах, чердаках, а также в санитарно-технических кабинах.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 N 5- АПГ13-53 указано, что закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества.

Требования вышеприведенных нормативных правовых актов носят императивный характер.

В силу пункта 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

ООО «ОЖКО», имея соответствующую лицензию, обслуживая спорный МКД (что им не оспаривается и следует из сведений интернет-сайта ГИС ЖКХ) и получая от его жителей в соответствии с договорами управления плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общедомового имущества, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания жилищного фонда. Именно Общество несет ответственность за невыполнение обязательных требований и правил при содержании общего имущества спорных МКД.

Факт ненадлежащего состояния общего имущества спорного МКД, не отвечающего вышеприведенным требованиям закона, существо которого описано судом выше и отражено в предписании от 28.02.2025 №37/25, установлен надзорным органом в ходе проведения внеплановой выездной проверки, подтверждается взаимной связью и совокупностью представленных в материалы дела доказательств (в том числе, протоколом осмотра от 17.02.2025, актом проверки от 28.02.2025 №37/25, материалами фотофиксации) и Обществом по существу не оспаривается (должным образом не опровергнут).

Аргументы Общества о незаконности требований предписания в оспариваемой части, ввиду того, что работы, подлежащие исполнению в целях устранения приведенных в нем недостатков, относятся к работам по капитальному ремонту, суд находит несостоятельными.

Суд отмечает, что необходимость проведения капитального ремонта дома не снимает с управляющей организации возложенной договором и законом обязанности по выполнению работ и услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, по проведению текущего ремонта данных объектов в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества в надлежащем, работоспособном состоянии до момента проведения капитального ремонта.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, разъяснено, что требования Правил N 170 обязательны для управляющей организации и их исполнение не поставлено в зависимость от включения или невключения соответствующих работ и услуг в договор управления. Тем самым, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Обратный подход свидетельствовал бы о том, что, однажды зафиксировав в акте необходимость проведения капитального ремонта общего имущества, управляющая компания, получающая от жителей денежные средства за выполнение работ по содержанию и обслуживанию имущества дома, не выполняла бы в течение длительного периода времени никаких работ до проведения капитального ремонта, что явно противоречит целям и принципам управления жилым домом, условиям договора и закону.

Из смысла оспариваемого ненормативного правового акта усматривается, что предписание возлагает на Общество обязанность рассмотреть его принять меры к устранению нарушений закона с возможностью выбора способа выполнения требований в пределах правомочий управляющей организации и возложенных на нее обязательств по управлению многоквартирным домом. Непосредственно обязанность по проведению работ капитального характера в обход установленного порядка их проведения на Общество предписанием от 28.02.2025 не возложена. Являясь управляющей организацией в отношении спорного МКД и представляя интересы собственников, Общество не лишено права организовать проведение необходимых для устранения анализируемых недостатков мероприятий в рамках процедуры, регламентированной действующим жилищным законодательствам применительно к спорным правоотношениям. Субъект предпринимательской деятельности самостоятельно избирает приемлемый при конкретных обстоятельствах механизм исполнения выданного ему предписания.

Подобного рода подход в полной мере отвечает целям управления многоквартирными жилыми домами, направленного на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических или юридических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.

Представленный Обществом в подтверждение довода о значительном износе здания и необходимости проведения капитального ремонта, акт технического освидетельствования строительных конструкций, подготовленный ООО «СтройТехноКом», на выводы суда не влияет по основаниям изложенным выше.

Ссылка Общества на отсутствие решения собрания собственником помещений спорного МКД по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества дома, не принимается судом.

Действительно, согласно пункту 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Однако при этом жилищным законодательством не установлена возможность отказа в устранении либо длительного переноса срока устранения вышеназванных дефектов на основании решения собственников помещений МКД, либо по причине отсутствия такого решения собрания.

Иной подход приведет к блокированию решениями общего собрания собственников (их отсутствием) исполнения обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Отсутствия оплаты жилищно-коммунальных услуг (за содержание и ремонт общедомового имущества) со стороны части собственников помещений МКД не снимает с Общества как с управляющей организации обязанности по соблюдению вышеназванных требований жилищного законодательства и не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого предписания и о его неисполнимости.

Доводы общества о том, что предписание в оспариваемой им части не конкретизировано, не содержит указаний на места выявленных повреждений – трещин в шифере, судом отклоняются, поскольку, как пояснил представитель Службы, указанные повреждения являются видимыми.

Таким образом, оспариваемое предписание направлено на устранение имеющихся недостатков при содержании общего имущества спорного многоквартирного дома, находящегося в управлении Общества, не отвечающих требованиям действующего законодательства в жилищной сфере. Основная цель предписания, с учетом существа выявленных нарушений, заключается в пресечении непосредственной угрозы причинения вреда жизни, здоровью людей и имуществу.

В таком случае предписание ответчика от 28.02.2025 не противоречит приведенным выше положениям действующего законодательства и, как следствие, не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку возлагает на него предусмотренные нормативными правовыми актами в жилищной сфере обязанности с учетом взятых обязательств.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания предписания ответчика от 28.02.2025 №37/25 в оспариваемой части, недействительным, в связи с чем заявленное Обществом требование следует оставить без удовлетворения.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения сторон судом рассмотрены и оценены, однако на выводы суда не влияют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на заявителя.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья В.Ю. Чувашова