Постановление по делу № 13АП-13368/2023 от 28.07.2023.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

28 июля 2023 года

Дело №А56-117188/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Пивцаева Е.И., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Овчинниковой А.Ю.

при участии:

от истца (заявителя): Гонца Ю.В. по доверенности от 23.10.2020

от ответчика (должника): ФИО1 по доверенности от 01.09.2022

от 3-го лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13368/2023) общества с ограниченной ответственностью «Центр управления недвижимостью» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2023 по делу № А56-117188/2022 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр управления недвижимостью»

к обществу с ограниченной ответственностью «Арпеджио»

3-е лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2

об обязании возвратить помещения, встречное требование о признании незаконным уведомления об одностороннем отказе от договора, признании договоров действующими,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр управления недвижимостью» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Арпеджио» (далее – ответчик) об обязании освободить занимаемые арендуемые помещения 2-Н №№17, 18, 19, 20, 21, 21-а, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 61-а, 94 общей площадью 299,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 78:31:0001205:2018.

Судом принято к производству встречное исковое заявление ООО «Арпеджио» о признании уведомления ООО «Центр управления недвижимостью» Д.У. о расторжении договора аренды от 25.10.2022 – недействительным; о признании договора аренды №51-44/19 от 01.10.2019 и договора на въезд автомашин №51-101/19 от 01.10.2019 действующими.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2

Решением суда от 20.03.2023 первоначальный иск удовлетворен частично, суд первой инстанции обязал общество с ограниченной ответственностью «Арпеджио» освободить занимаемые помещение 61-а, расположенное по адресу: <...>, лит.А.

Встречный иск удовлетворен частично, признано недействительным уведомление ООО «Центр управления недвижимостью» Д.У. о расторжении договора аренды от 25.10.2022. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

С ООО «Центр управления недвижимостью» Д.У. в пользу ООО «Арпеджио» взыскано 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части удовлетворения встречного иска и признания недействительным уведомления ООО «Центр управления недвижимостью» Д.У. о расторжении договора аренды от 25.10.2022, истец подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение в части удовлетворения встречного иска отменить, в указанной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции сделан неверный вывод относительно несостоятельности утверждений истца о ненадлежащем содержании помещения ввиду недоказанности факта предупреждения ответчика об осмотре объекта и отсутствии сведений об участии ответчика в осмотре помещения, в то время как п.2.2.1 договора предусмотрено право истца осуществлять проверку исполнения ответчиком условий договора, в том числе целевого использования Помещения, в любое удобное для истца время в присутствии представителя ответчика, что означает отсутствие на стороне истца обязанности по предупреждению ответчика о предстоящей проверке. Полагает, что присутствие представителей ответчика в помещении подтверждается журналом выдачи ключей. Считает неправомерным вывод суда первой инстанции о недобросовестности истца, выразившейся в заключении договора аренды с третьим лицом до даты выявления нарушений, поскольку такой вывод противоречит принципу свободы договора, установленному ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылается на наличие у ответчика просрочки по внесению арендных платежей и депозита, что также является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. Также податель жалобы указывает, что на стр.7 обжалуемого решения указано на частичное удовлетворение требований обеих сторон, ввиду чего распределение судебных расходов не производится. Вместе с тем в резолютивной части указано на взыскание с истца расходов по уплате госпошлины, что истец считает незаконным.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит решение в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, на ее удовлетворении настаивал.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, дал пояснения относительно того факта, что оборудование было демонтировано, ответчик был выселен из помещения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке по правилам ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 01.10.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды №51-44/19, в соответствии с п. 1.1. которого в пользование ответчика были предоставлены нежилые помещения 2-Н №№ 7-б, 17, 18, 19, 20, 21, 21- а, 22, 23, 24, 26, 27, 31, 94 общей площадью 301,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>, литер А, кадастровый номер 78:31:0001205:2018.

Объекты переданы в аренду на основании акта сдачи-приема от 01.10.2019.

В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды составил 11 месяцев.

Размер арендной платы и порядок оплаты согласованы в разделе третьем договора, которым была установлена арендная ставка в размере 640 руб. за кв.м., а также внесение арендной платы авансовыми платежами за предстоящий месяц аренды в течение первых 7 (семи) банковских дней оплачиваемого месяца, на основании выставляемых Арендодателем счетов в безналичном порядке путем оформления платежных поручений и перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В последующем срок действия договора неоднократно продлевался, а также менялся размер арендной платы.

Так, в соответствии с дополнительным соглашением №6 от 01.08.2021 размер арендной платы за помещения составляет 650 руб. за 1 кв.м.

Общий ежемесячный платеж 194 805 руб.

Согласно дополнительному соглашению №9 от 01.07.2022 срок аренды продлен с 01.07.2022 по 31.05.2023.

Пунктом 5.2. Договора аренды стороны согласовали условия одностороннего внесудебного отказа за 14 календарных дней от исполнения от Договора аренды в следующих случаях:

- если Арендатор не выполняет своих обязательств по Договору, указанных в п.п. 2.3.1. - 2.3.27 Договора;

- если Арендатор нарушает обязанности, предусмотренные разделом 3 настоящего Договора, на срок более 7 (семи) календарных дней, при этом Договор сохраняет свое действие до момента полного исполнения Арендатором своих денежных обязательств;

- в случае неоплаты либо просрочки оплаты Арендатором арендной платы (п.3.1) настоящего Договора или отсутствия до-внесения суммы обеспечительного платежа до размера месячной арендной платы при удержания или неуплаты (полностью или частично) платежа, предусмотренного п. 3.2 настоящего Договора.

Как указал истец, с начала действия Договора аренды ответчик систематически нарушал свои обязанности по Договору аренды №51-44/19 от 01.10.2019 в части внесения арендных платежей.

Кроме того, п. 2.2.1 Договора предусмотрено право Арендодатель осуществлять проверку исполнения Арендатором условий настоящего Договора, в том числе целевого использования Арендатором Помещения в любое удобное для Арендодателя время в присутствии представителя Арендатора.

25.10.2022 арендодателем была проведена проверка использования помещения, по результатам которой составлен акт о нарушении Правил бизнес центра «Таврический».

В акте зафиксировано, что вместо установленных 15 кВт Арендатор потребляет 105 кВт, что сказывается на всей работе БЦ «Таврический» и является существенным нарушением правил пожарной безопасности.

Согласно п. 2.3.6 Договора Арендатор обязуется выполнять в установленные сроки предписания Арендодателя, органов Госпожнадзора, органов Роспотребнадзора и иных контролирующих (надзорных) органов, в том числе о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность здания, в котором расположено Помещение, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Помещения.

26.10.2022 по результатам проверки арендодателю было выписано предписание №3 об устранении выявленных нарушений исполнений условий Договора, а именно:

- Оборудовать помещения планами эвакуации в соответствии с ГОСт Р 12.2.143- 2009;

- Разработать и утвердить комплект инструкций о мерах по пожарной безопасности;

- Оборудовать помещение огнетушителями;

- Привести эвакуационные выходы в соответствии с СП 1.13130.2009;

- Привести электрощитовое оборудование в соответствие с требованиями ПУЭ;

- Предоставить акты проверки системы вентиляции;

- Установить колпаки на светильники;

- Убрать посторонние предметы с путей эвакуации;

- Предоставить сертификаты на материалы огнезащитной перегородки между кухней и столовой;

- Выполнить очистку системы вентиляции от жировых отложений.

Срок для устранения недостатков был установлен до 28.10.2022.

Однако ответчиком вышеуказанные предписания были проигнорированы и не выполнены.

Изложенные обстоятельства, как указал истец, послужили основанием для направления ответчику уведомления от 25.10.2022 об отказе от исполнения от Договора аренды №51-44/19.

При этом, как указал истец, ответчик самостоятельно прекратил свою предпринимательскую деятельность на объекте с 07.11.2022, однако доступ в помещения у ответчика был и он осуществлял вывоз своего имущества.

11.11.2022 ответчику было отправлено уведомление о явке в управляющую компанию для сдачи-приемки арендуемых помещений.

Однако ответчик не явился, представителей с надлежаще оформленной доверенностью не направил, в связи с чем истец 11.11.2022 принял арендуемые помещения в одностороннем порядке.

Оставшееся имущество ответчика осталось в арендуемом помещении №61-а и было опечатано.

Ссылаясь на то, что ответчик арендуемые помещения от своего имущества не освободил и отказывается покидать его, причиняя тем самым истцу убытки, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые арендуемые помещения 2-Н №№17, 18, 19, 20, 21, 21-а, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 61-а, 94 общей площадью 299,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 78:31:0001205:2018.

Ответчик, предъявляя встречное требование, указал, что арендатором условия договора аренды исполнялись надлежащим образом, все оплаты по договору произведены, никакого нарушения потребления электроэнергии не было.

Предписание №3 об устранении нарушений было получено арендатором одновременно с уведомлением о расторжении договора, и, фактически, ответчик был выселен из занимаемых помещений.

При этом арендатор не согласен с расторжением договора аренды и договора на въезд автомашин №51-Т01/19 от 01.10.2019, поскольку полагает, что со стороны арендодателя имеет место злоупотребление правом. Уже в сентябре 2022 года истец заключил договор аренды с третьим лицом и все его действия были направлены исключительно на освобождение помещений, занимаемых ответчиком для передачи их третьему лицу.

Суд первой инстанции, признав частично обоснованными как первоначальные, так и встречные исковые требования, в указанной части первоначальный и встречный иски удовлетворил.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта в обжалуемой части.

Основные правила исполнения обязательств установлены ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1) или по требованию одной стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 названной статьи).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Как указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Истец, заявляя о наличии права на односторонний отказ от договор аренды, ссылался на нарушения со стороны арендатора как в части исполнения обязательства по внесению арендной платы, так и в части использования имущества.

Из представленных в материалы дела актов сверки действительно усматривается, что ответчиком допускались нарушения сроков внесения арендной платы. Однако периоды просрочки были несущественными.

Более того, судом первой инстанции обоснованно учтено, что 01.07.2022 стороны заключили дополнительное соглашение о продлении срока действия договора до 31.05.2023, что давало основания ответчику полагаться на п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, который говорит о том, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе, путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Следовательно, просрочки, имевшие место до подписания дополнительного соглашения, не могли быть основанием для отказа от договора.

После заключения дополнительного соглашения ответчиком также была допущена просрочка во внесении арендной платы за июль и август 2022 года, поскольку платеж был внесен только 09.08.2022.

Однако указанная просрочка не является существенной, особенно применительно к августу, и с учетом того, что 6 и 7 августа приходились на рабочие дни.

Более того, последующие платежи за сентябрь и октябрь были внесены своевременно, а отказ от договора был заявлен в октябре, то есть спустя два месяца после имевшего место нарушения.

В качестве доказательства потребления ответчиком более 15кВт истец ссылается на то, что объем потребленной электроэнергии определяется по формуле: W=P(max) x T, где P(max) – это максимальная мощность энергопринимающих устройств, а Т – количество часов в расчетном периоде. Как указывает истец, максимальная мощность энергопринимающего устройства составляет 15 кВт, рабочие часы – 11 в день, рабочих дней – 22 в месяц.

Следовательно, произведение указанных цифр говорит о том, что в месяц должно было потребляться не более 3 630 киловат часов.

Однако, согласно показаниям счетчиков, ответчиком потреблено за июнь 4 136 киловат часов, за июль – 5 819, за август – 5 334, за сентябрь – 4 501, за октябрь – 4 863.

Данное обстоятельство свидетельствует о превышении допустимой мощности.

Между тем, судом правомерно приняты во внимание доводы ответчика о том, что истец производит расчет потребленной мощности, исходя из собственных суждений о длине рабочего дня без учета специфики работы арендатора как кафе-столовой.

При этом, мощность потребляемой электроэнергии и количество потребляемой электроэнергии - это две разные физические величины.

Договором аренды не установлено ограничение по количеству потребляемой электроэнергии, а указано, что потребляемая мощность электроэнергии всех электропотребляющих устройств не должна превышать 15 кВт в единицу времени (момент измерения).

Следовательно, для определения факта нарушения условия п. 7.3. Договора аренды необходимо было осуществлять замер потребления электроэнергии непосредственно в момент самого замера.

Если бы по результатам такого замера было установлено, что электропотребляющие устройства истца потребляют электроэнергию мощностью свыше 15 кВт, то в таком случае это являлось бы нарушением условий Договора.

Вместе с тем такое измерение истцом не производилось, доказательств обратного истцом не представлено.

Кроме того, находящееся в арендуемом помещении оборудование (электроприборы, холодильники и морозильные камеры) работают круглосуточно.

Следовательно, если осуществить примерный расчет возможной потребляемой электроэнергии за месяц круглосуточной работы электроприборов при максимальном количестве потребляемой электроэнергии -15 кВт/ч, то получится: 15 кВт/ч X 24 часа X 30 дней - 10 800 кВт Если произвести расчет даже с учетом указанных ответчиком выходных дней получится следующее: 15 кВт/ч X 24 часа X 22 дня - 7 920 кВт.

Позиция ответчика также подтверждается актом соответствия от 13.03.2023 № 44536 лицензированного эксперта Центра независимых исследований и судебных экспертиз «Точная оценка», кандидата технических наук ФИО3

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что расчет истца носит предположительный характер, в связи с чем не может является надлежащим доказательством нарушения ответчиком условий договора в этой части.

В части довода истца о ненадлежащем содержании помещения суд первой инстанции мотивированно отметил, что ответчик не был предупрежден об осмотре объекта и отсутствуют какие-либо сведения о том, что он принимал участие в осмотре помещения.

Представленные фотоматериалы не позволяют однозначно убедиться в том, что они были сделаны именно в день осмотра.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, все, перечисленные в предписании нарушения, являются устранимыми и, в случае предоставления ответчику времени, могли быть устранены в короткий срок.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, истцом в материалы дела не представлено совокупности надлежащих и достаточных доказательств осуществления проверки в присутствии представителей ответчика, в то время как такой порядок проверки установлен условиями заключенного сторонами договора. Утверждение истца о нахождении в помещении при проведении проверки работников ответчика соответствующими доказательствами не подтверждено.

Кроме того, как согласовано сторонами в договоре, при проверке должны присутствовать именно представители ответчика. Лицо может быть признано представителем при наличии у него соответствующих полномочий, предусмотренных в выданной на имя представителя доверенности. Доказательств наличия такого лица в проверяемом помещении истцом не представлено. Неустановленные лица, исходя из специфики деятельности ответчика, признаны представителями ответчика быть не могут.

Журнал о получении ключей, на который ссылается истец, не подтверждает непосредственного нахождения представителей ответчика в помещении в момент проведения проверки.

Необходимо отметить, что предписание об устранении нарушений было выданы истцом ответчику одновременно с уведомлением о расторжении договора.

Все перечисленные обстоятельства в совокупности с тем фактом, что договор аренды с третьим лицом в отношении спорных помещений был заключен истцом 05.09.2022, то есть до выявления всех правонарушений, свидетельствуют о недобросовестности арендодателя, и о том, что все выявленные нарушения являются лишь формальным поводом для прекращения арендных отношений и направлены на передачу объекта в аренду иному лицу.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами ответчика о том, что расторжение договора аренды и договора на въезд автомашин является неправомерным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца относительно неправомерности взыскания с него расходов по уплате госпошлины в ситуации, когда судом первой инстанции в мотивировочной части решения указано на тот факт, распределение судебных расходов по уплате пошлины судом не производится и полагает необходимым изменить обжалуемое решение, исключив из резолютивной части судебного акта абзац 4.

Также суд апелляционной инстанции полагает необходимым, ввиду удовлетворения первоначального иска только в части, дополнить абзац 1 резолютивной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2023 по делу №А56-117188/2022 указанием на отказ в остальной части удовлетворения первоначальных исковых требований.

Поскольку апелляционная жалоба истца признана обоснованной частично, расходы по уплате госпошлины подлежат распределению между сторонами в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Дополнить абзац 1 резолютивной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2023 по делу №А56-117188/2022 указанием на отказ в остальной части удовлетворения первоначальных исковых требований.

Исключить абзац 4 резолютивной части решения суда первой инстанции.

В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр управления недвижимостью» – без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Арпеджио» в пользу ООО «Центр управления недвижимостью» 1 500 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.И. Пивцаев

В.В. Черемошкина