Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Калининград Дело № А21-2991/2023

«08» Августа 2023 года

резолютивная часть решения оглашена « 02 » августа 2023 года полный текст решения изготовлен « 08 » августа 2023 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного

заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Специализированный застройщик «Сивилл» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации права и отказа в государственной регистрации права,

при участии:

от заявителей: от заявителя – ФИО2 по доверенности от 24.10.2022, паспорту,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 14.12.2022, паспорту

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сивилл» (далее - заявитель, ООО «СЗ «Сивилл», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которым просило признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-53473468/5 от 03.03.2023 и отказе осуществления государственной регистрации права, оформленное уведомлением от 29.05.2023 № КУВД-001/2022-53473468/8, в отношении договора участия в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022.

В качестве восстановления нарушенного права Общество просило обязать Управление Росреестра по Калининградской области осуществить

государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022.

В судебном заседании представитель заявителя настаивала на удовлетворении требований, указывая, что на регистрацию договора долевого участия был предоставлен достаточный пакет документов, являющийся основанием для осуществления его государственной регистрации права, вывод же регистратора о том, что правоотношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности, ошибочен.

Управление Росреестра по Калининградской области в лице представителя возражало против удовлетворения требований, указывая, что действия государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации договора, и последующий отказ, были правомерны, поскольку заявителем не были предоставлены документы, которые указывались в уведомлении о приостановлении регистрации.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд

установил:

30.11.2022 в Управление Росреестра по Калининградской области было представлено заявление на осуществление действий по государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022 (далее – договор).

Уведомлениями от 08.12.2022 № КУВД-001/2022-53473468/2 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав.

В последствие, уведомлением от 29.05.2023 № КУВД-001/2022-53473468/8 в осуществлении действий по государственной регистрации договора отказано.

Основанием для приостановки и последующего отказа в государственной регистрации договора заинтересованным лицом указано непредставление необходимых документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, а именно регистратором сделан вывод о том, что застройщик ведет строительство одного объекта долевого строительства, с одним участником долевого строительства, в виду чего представленные документы соответствуют законодательству РФ об инвестиционной деятельности; право собственности инвестора может возникнуть только после регистрации права застройщика как лица, обладающего правами на земельный участок, предоставленный ему для строительства.

Полагая, что данные решения неправомерны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного

самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи документов Обществом и дату приостановления регистрационных действий) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений об основных характеристиках многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), иных основных характеристиках жилого или нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

По своей правовой природе государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется как обременение права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект долевого участия в строительстве.

Инвестиционной деятельностью в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности, закон № 39-ФЗ) признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, согласно статье 2 данного Закона он не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и

(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом № 214-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 1 Закона "Об участии в долевом строительстве" его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом № 218- ФЗ. Из анализа положений Законов № 39-ФЗ и № 214-ФЗ следует, что основным критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств.

Инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства/дольщик) заключили договор от 25.11.2022 № 1751 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался создать объект долевого строительства – жилой дом блокированной застройки (один блок в блокированном жилом доме, состоящем из 8 (восьми) таких блоков) по адресу: РФ, Калининградская область, Зеленоградский район, г. Зеленоградск, пос. Малиновка (на каждый из блоков выдано отдельное разрешение на строительство (п 1.4 договора), на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010602:1751, находящимся в собственности у застройщика (п. 1.9 договора).

Характеристики объекта, указаны в п. 2.10.4 договора.

Пунктом 1.7 договора установлено, что общее имущество – часть Объекта долевого строительства, не входящая в состав недвижимого имущества и иных жилых блоков, принадлежащих третьим лицам, предназначенная для обслуживания жилых блоков и нежилых помещений Объекта и доступа к ним и находящаяся в общей долевой собственности собственников других жилых блоков. То есть, после окончания строительства согласно условиям договора общим имуществом будет являться крыша, фасад и т.д.

Как видно из заключенного сторонами договора, объектом долевого строительства является жилой блокированной застройки (один блок в блокированном жилом доме, состоящем из 8 (восьми) таких блоков), что соответствует положениям Закона № 214-ФЗ. Условия договора в совокупности с приложенными к договору графическими материалами позволяют однозначно индивидуализировать объект долевого строительства, разделенного на секции.

ФИО4 является участником долевого строительства.

Из пояснений представителя заявителя следует, что ФИО4, заключая договор долевого участия, не преследовал цель извлечения прибыли, у него отсутствовали намерения осуществлять инвестиционную деятельность (соответствующий договор не заключался); блок-секция приобреталась ФИО4 как физическим лицом, для удовлетворения ее личных потребностей как физического лица, а не в рамках предпринимательской деятельности.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, заинтересованным лицом, в материалы дела не представлены (пункт 5 статьи 200 АПК РФ).

Действующее градостроительное законодательство допускает строительство одного жилого дома блокированной застройки двумя способами: один участок на весь дом – одно разрешение на строительство, либо отмежевание отдельных участков под каждый блок и несколько разрешений на строительство по количеству блоков.

Как следует из пояснений представителя заявителя, и усматривается из приложения № 4 к договору, жилой дом блокированной застройки (блок-секция) является неделимой 1/8 составной частью дома, состоящего из 8 таких же блок- секций, под каждую из которых выделен отдельный земельный участок и выданы восемь разрешений на строительство.

Согласно Приказу Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» объектом в отношении которого может быть заполнена проектная декларация по Закону № 214-ФЗ может быть не только дом блокированной застройки, но и один блок в составе такого блокированного дома.

Из заявления следует, что в конкретном случае заполнить одну проектную декларацию на весь дом из 88 блоков не представляется возможным, поскольку структура заполнения декларации такова, что она может быть составлена в отношении одного разрешения на строительство.

Вывод регистратора о том, что застройщик ведет строительство одного объекта долевого строительства, с одним участником долевого строительства, в виду чего представленные документы соответствуют законодательству РФ об инвестиционной деятельности, основан на неверном толковании норм Закона № 214-ФЗ.

Закон № 214-ФЗ не содержит запрета на строительство одного объекта с одним участником долевого строительства, по сложившейся практике объектом долевого строительства является квартира (в рассматриваемом случае блок), являющаяся частью многоквартирного дома (в рассматриваемом случае иного объекта недвижимости), как правило, участником строительства одной квартиры является один-два человека. На период строительства возникает залог земельного участка в пользу участника, а после окончания строительства возникает право на общее имущество дома – крышу, фундамент, фасад и т.д., из чего можно сделать вывод о том, что один блок в жилом доме блокированной застройки, состоящий не менее чем три блока, должен возводиться согласно договору долевого участия при привлечении денежных средств до окончания срока строительства.

Как обоснованно отметил представитель Общества, обозначенные в ходе судебного разбирательства доводы заинтересованного лица в части необходимости предоставления проекта планирования территории или договора о комплексном

развитии территории в уведомлениях о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав не отражены. То есть основания отказа в государственной регистрации, изложенные в заинтересованным лицом в отзыве, отличаются от оснований, указанных Управлением в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе.

Таким образом, в данной части оспариваемые уведомления противоречат требованиям статьи 27 Закона № 218-ФЗ, закрепляющим возможность отказа в регистрации лишь по тем основаниям, по которым данная регистрация была приостановлена, и нарушает права заявителя.

Вместе с тем, как обоснованно отмечено представителем заявителя требование Закона № 214-ФЗ в части необходимости проекта планирования территории или договора о комплексном развитии территории применимо только к возводимому малоэтажному комплексу, состоящему из ИЖД, что не применимо к возводимым заявителем объектам.

Как указано в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора подлежит отмене как противоречащий нормам гражданского права и нарушающий законные интересы Общества.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные требования удовлетворить.

Признать уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-53473468/5 от 03.03.2023 незаконным.

Признать уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД- 001/2022-53473468/8 от 29.05.2023 незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Калининградской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022.

Взыскать с Управления Росреестра по Калининградской области в пользу ООО «Специализированный застройщик «Сивилл»» 3000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 16.03.2023 4:04:00

Кому выдана Брызгалова Анна Владимировна