РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-260066/24-16-1311
12 мая 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2025 г.
Полный текст решения изготовлен 12.05.2025 г.
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕЙ" (125315, Г. МОСКВА, ПР-КТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, Д. 78, К. 1, ПОМЕЩ. IV, КОМНАТА 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)
к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "МОСГОРТРАНС" (125195, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ, Ш. ЛЕНИНГРАДСКОЕ, Д. 59, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: <***>),
третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),
о признании одностороннего расторжения договора аренды неправомерным и признании договора аренды действующим,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности № б/н от 27.09.2023 г.;
от ответчика – ФИО2 по доверенности № 99-13-102/13 от 05.02.2025 г.;
от третьего лица – не явился, извещён,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕЙ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы «Мосгортранс» (далее – ответчик) о признании уведомления от 08.10.2024 г. о расторжении договора аренды № 15ф/16-25 от 01.03.2016 г. незаконным и признании данного договора аренды действующим.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что у ответчика не имелось оснований для одностороннего отказа от договора.
Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, полагает требования и доводы истца безосновательными.
Определением суда от 06.03.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечён Департамент городского имущества города Москвы.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.
Представители ответчика иск не признал по доводам отзыва.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.03.2016 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключён договора аренды № 15ф/16-25 от 01.03.2016 г. (далее – Договор), в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 125,9 кв. м (этаж № 1, помещение № 1, комнаты №№ 1 – 4, 4а, 4б, 5, 6; помещение № 1а, комнаты №№ 1, 2) расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Аэропорт, Ленинградский <...>/1 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 10.10.2023 г.).
Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ № 2241/5 по состоянию на 11.08.2009 г. (п. 1.2 Договора).
Договор заключён сроком с 01.03.2016 г. по 28.02.2021 г. (п. 2.1 Договора).
Дополнительным соглашением № 1 от 10.10.2023 г. срок действия Договора был продлён по 28.02.2026 г.
08.10.2024 г. истцом получено уведомление ответчика о досрочном расторжении Договора.
Полагая данное уведомление незаконным, истец обратился в суд.
Согласно п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 8.3 Договора стороны договорились, что Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд в случаях, установленных п. 4.1.2 Договора.
Пунктом 4.1.2 Договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке без обращения в суд в следующих случаях:
- использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 Договора;
- невнесение арендной платы более одного раза подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за один срок оплаты;
- невнесение арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 1-го срока;
- существенного ухудшения арендатором состояния объекта аренды;
- невыполнения арендатором полностью или в частично условий передачи объекта аренды в аренду, изложенных в документе – основании по передаче объекта аренды в аренду;
- передачи объекта аренды арендатором (как целого, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя;
- проведения арендатором переоборудования или перепланировки объекта аренды либо его части без согласования с арендодателем, а также без решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;
- в случае уклонения арендатора от подписания акта приёма-передачи арендуемого помещения;
- принятия Правительством Москвы решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса объекта аренды.
Ответчик уведомлением от 08.10.2024 г. № исх. 19-1274 досрочно расторгнул Договор на основании п.п. 4.1.2, 8.3 Договора.
При этом ответчик ссылался на то, что истцом без согласия с ответчиком проведена перепланировка помещения, а также что у истца была задолженность перед ответчиком по арендным платежам.
В материалы дела ответчиком представлен Акт от 23.08.2024 г. выводов комиссии по осмотру объекта недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП «Мосгортранс», согласно которому в результате осмотра Объекта установлено наличие переоборудования и переустройства (перепланировки), а именно:
1) в помещении 1:
демонтированы межкомнатные перегородки, образующие комнаты 3, 4, 4а, 46;
- возведены перегородки в комн. 1, образовав комн. 1а, 16, 1в, 1 г;
- в комнате 2 снесена часть стены;
2) в помещении Ia:
- в комн. 1 отсутствует (демонтирована) раковина;
- в комн. 2 установлено санитарно-техническое оборудование (раковина);
- во входной группе (фасад) расширен дверной проём в комн. 2.
Также данным актом установлено, что по состоянию на 21.08.2024 имеется задолженность по арендной плате в размере 624 964 руб. 00 коп.
Акт подписан генеральным директором истца без возражений по указанным пунктам акта.
В соответствии с п. 4.4.10 Договора арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия Арендодателя и решения межведомственной комиссии.
Истец не оспаривает, что переоборудование и переустройство (перепланировка) выполнены им без письменного согласия Арендодателя и решения межведомственной комиссии.
Истец обратился за получением соответствующего согласия Арендодателя только 24.07.2024 г., то есть уже после проведения переоборудования и переустройства (перепланировки), что противоречит условиям с п. 4.4.10 Договора.
Довод истца о том, что разделение помещения осуществлено легковозводимыми перегородками без вмешательства в капитальные конструкции, несущие стены, перекрытия и конструктив здания, судом отклоняется, как неосновательный.
Арендованное помещение находится на 1-м этаже многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является решение о согласовании выданное органом, осуществляющим согласование (п.п. 5, 6 ст. 26 ЖК РФ).
В силу п. 1 ст. 28 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
В силу п.п. 2, 2.1, 2.1.1. 2.2, 2.2.5 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП, в редакции, действовавшей в спорный период, к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:
- к работам по переустройству: установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
- к работам по перепланировке, в том числе: изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.
Таким образом, проведённые истцом работы в арендованном помещении, относятся к работам по переустройству и перепланировке.
Пунктом 15 Требований предусмотрено, что проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих Требований, осуществляется на основании решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме с последующим оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в городе Москве, утвержденным настоящим постановлением (далее - административный регламент).
Между тем, истец провёл работы без получения решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, что истцом не оспаривается.
Таким образом, истцом допущено нарушение п. 4.4.10 Договора, что является основанием для одностороннего расторжения Договора арендодателем в силу п.п. 4.1.2, 8.3 Договора.
Кроме того, истец систематически допускал просрочки в оплате арендной платы.
Так, в акте от 23.08.2024 г. установлено наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 21.08.2024 г. в размере 624 964 руб. 00 коп. По данному пункту акта истец возражений не заявил.
Также ответчиком представлены в материалы дела подписанный сторонами акт сверки взаимных расчётов за период: 01.07.2022 – 30.09.2024, согласно которому размер задолженности истца составляет 900 218,66 руб. (по данным ответчика) или 850 218,66 руб. (по данным истца).
Согласно акту сверки взаимных расчётов за период: 01.07.2022 – 31.12.2024, подписанному обеими сторонами без возражений, задолженность истца составляет 225 218,66 руб.
Довод истца о том, что по состоянию на 08.10.2024 г. задолженности у него не было, судом отклоняется, поскольку истец погасил задолженность в размере 650 254,66 руб. непосредственно 08.10.2024 г., то есть в день уведомления о расторжении.
Учитывая, что размер арендных платежей в 2024 году составлял 275 254,66 руб. в месяц, по состоянию на 30.09.2024 г. задолженность превышала месячный платёж в три раза, а на дату уведомления о расторжении Договора (до зачисления оплаты на счёт ответчика) – более чем в два раза.
Между тем, в силу п. п.п. 4.1.2, 8.3 Договора задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за один срок оплаты, является самостоятельным и достаточным основанием для одностороннего расторжения Договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, оплата задолженности в день уведомления о расторжении Договора не является основанием для признания расторжения Договора незаконным.
Довод истца о том, что ответчик не установил для истца срок для устранения нарушения, судом отклоняется, поскольку Договором возможность одностороннего отказа от Договора не обусловлена необходимостью предоставления арендодателем арендатору срока для устранения нарушений.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 6 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2024 г. по настоящему делу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.
Судья:
М.Ю. Махалкин