Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-12810/2024
28 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство №05АП-1836/2025,
на решение от 11.03.2025 судьи Е.Е. Чжен
по делу № А51-12810/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»,
об урегулировании разногласий,
при участии:
от истца: не явились,
от УМС г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024,
от третьего лица: не явились,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Семенов Александр Сергеевич (далее – ИП Семенов А.С.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока) об урегулировании разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Русская, д. 15, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
Пункт 3.1: Согласно заключению эксперта №105-с/2024 от 28.12.2024, составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2024, обществом с ограниченной ответственностью «КК «Арктур эксперт» стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 122 394 рубля (без учета НДС) (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.03.2025 урегулированы разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и УМС г.Владивостока, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м. (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: Пункт 3.1: Согласно заключению эксперта № 105-с/2024 от 28.12.2024, составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 25.11.2024, обществом с ограниченной ответственностью «КК «Арктур эксперт» стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 122 394 рубля (без учета НДС). Указанным решением с УМС г.Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 40 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности, экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (п. 17 ФСО №5). УМС г. Владивостока также отмечает, что нормы закона №159-ФЗ не содержат положений о внесении платежей за выкуп имущества в рассрочку.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 27.05.2025.
До начала судебного заседания через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В заседание суда 27.05.2025 истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что довод, касающийся внесения платежей за выкуп спорного имущества в рассрочку, приведен ответчиком в апелляционной жалобе ошибочно, поскольку данные условие договора не было предметом спора.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя УМС г. Владивостока, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 30.01.2024 ИП ФИО1 направил в адрес администрации г. Владивостока заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. XII, кадастровый номер 25:28:050042:4341, общей площадью 32,1 кв.м (далее – спорное помещение).
ИП ФИО1 уведомлением от 06.06.2024 №24/956 МКУ «АПМЗН» предложило реализовать его преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 421-ППВ.
В пункте 3.1 проекта договора №421-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) указано, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком (общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод»), распоряжению УМС г.Владивостока от 05.06.2024 №2389/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 888 500 рублей 00 копеек (без учета НДС).
28.06.2024 ИП ФИО1 в ответ на указанное уведомление направил подписанный проект договора №421-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с протоколом разногласий, в котором предложил свою редакцию пункта 3.1 договора купли-продажи, содержащего условие о выкупной стоимости имущества в размере 2 970 908 рублей 00 копеек (без учета НДС) согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №97-24 от 17.06.2024.
В письме №24/1125 от 28.06.2024 МКУ «АПМЗН» отклонило вышеуказанную претензию со ссылкой на отсутствие полномочий учреждения на внесение изменений в сумму выкупа муниципальных помещений.
Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества по предложенной ответчиком выкупной цене, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом №159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).
При этом в части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.2.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Определением от 25.11.2024 в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по ходатайству истца назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур эксперт» ФИО3.
На разрешение эксперта был поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость объектов недвижимости: нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 32,1 кв.м, этаж 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050042:4341, расположенные по адресу: <...>, пом. XII, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 10109 +/- 35 кв.м (кадастровый номер 25:28:050042:4213), пропорционально размеру площади помещения с кадастровым номером 25:28:050042:4341, по состоянию на 30.01.2024.
По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №105-С/2024 от 28.12.2024, согласно которому рыночная стоимость объекта экспертизы – нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 32,1 кв.м, этаж 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050042:4341, адрес объекта: <...>, пом. (XII), в том числе доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 10109 кв.м, кадастровый номер 25:28:050042:4213, пропорционально размеру площади помещений с кадастровым номером 25:28:050042:4341 без учета НДС составляет на дату оценки 30.01.2024 – 3 122 394 рубля.
Указанное заключение эксперта №105-С/2024 от 28.12.2024 сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено.
Вопреки доводам жалобы оценка спорного имущества, определенная в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 17.04.2024 №1100-24, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы, при этом отчет, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС г. Владивостока, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».
Данный отчет, и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса, составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.
Также отклоняется довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Довод о том, что истец не имеет права требовать заключения договора с условием о рассрочке апелляционным судом не принят во внимание, поскольку рассрочка внесения платежей за выкуп имущества не была предметом рассмотрения судом первой инстанции при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном подходе к оценке представленных в деле доказательств, не опровергают обоснованности выводов суда первой инстанции, в силу чего отклоняются судебной коллегией.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.03.2025 по делу №А51-12810/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М. Синицына
Судьи
Е.А. Грызыхина
С.Б. Култышев