ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 июня 2025 года

Дело №А56-41669/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бугорской Н.А.,

судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Извековым В.В.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 29.05.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6988/2025) Товарищества собственников жилья «Кватра» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2025 по делу № А56-41669/2024, принятое по иску Товарищества собственников жилья «Кватра»

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Кватра» (далее истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу: <...> , литер А, кадастровый номер 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв. м., а также признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу <...>, литер А, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:3273.

Определением от 09.05.2024 суд отказал в принятии обеспечительных мер в виде запрета АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проводить торги с целью заключения договора аренды или договора купли продажи в отношении нежилого помещения 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:32:73, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская д. 4, литера А, пом. 2-Н.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ повторно истребовал у СПб ГБУ "ГУИОН" инвентаризационное дело по нежилому помещению 2-Н с кадастровым номером: 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв.м. и у ППК «Роскадастр» сведения о дате регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме по адресу: <...> литера А (кадастровый номер 78:11:34:1:12).

Истец уточнил исковые требования, просил признать в силу приобретательной давности за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, литер А, право общей долевой собственности на нежилое помещение 2-Н, с кадастровым номером 78:31:0001134:3273; признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу <...>, литер А, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:3273.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2025 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Товарищество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению истца, суд не учел, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в МКД и возникновения права общей долевой собственности в МКД не было сформировано и не использовалось, как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об истребовании из Росреестра Санкт-Петербурга документов, послуживших основанием для регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорный объект недвижимости.

Не установив оснований, предусмотренных статьей 66 АПК РФ, апелляционный суд в удовлетворении ходатайства отказал.

Доводы апелляционной жалобы представитель истца поддержал.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <...> литера А (далее - МКД).

19.07.1998 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> за регистрационным № 22 с присвоением кадастрового номера 78:1134:1:12.

Согласно уведомлению о государственной регистрации кондоминимума, направленного уполномоченному представителю создаваемого ТСЖ от 02.07.1998 № 5689, в доме находится 27 квартир, подвал, три лестницы, общая полезная площадь дома составляет 3002,9 кв.м.

На момент регистрации кондоминимума 20 квартир из 27 были приватизированы, что подтверждается списком собственников квартир.

Согласно схеме комплекса (лист 3 уведомления) в состав комплекса также входит помещение № 2-Н.

04.09.1998 для управления единым комплексом недвижимого имущества зарегистрировано ТСЖ «Кватра», свидетельство о регистрации № 73785.

17.11.2000 на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Кватра» от 26.05.2000, протокол № 13, заявления ТСЖ от 21.06.2000, комиссия в составе ГУ «Жилищное агентство Центрального административного района», ЖЭС №2, ТСЖ «Кватра» произвели обследование МКД на предмет передачи его с технического обслуживания Жилищного агентства на баланс ТСЖ «Кватра».

Согласно указанному акту ТСЖ обязано обеспечивать круглосуточный доступ в подвальные помещения для обслуживания оборудования и инженерных сетей, обеспечивающих деятельность дома.

Согласно авизо № 81 в августе 2000 года жилое здание полезной площадью 3002,9 кв.м. по адресу: ул.Б. Московская, дом 4 , литер А, передано на баланс ТСЖ «Кватра» комиссией в составе представителей ГУ «Центральное РЖА», ЖЭС № 2, ТСЖ «Кватра», что подтверждается актом (накладной) № 81 приемки-передачи основных средств от 22.08.2000.

В составе МКД имеется подвальное нежилое помещение 2-Н, которое в настоящее время имеет кадастровый номер 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв. м.

В помещении 2-Н расположены следующие инженерные коммуникации и оборудование: трубопроводы, задвижки, регулирующие подачу отопления в дом, термометры и монометры, магистральный трубопровод от котельной ООО «Петербургтеплоэнерго», в помещении проходят транзитом трубы АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», используемые для снабжения теплом МКД, коммерческий узел учета тепловой энергии. Также в помещении расположены общедомовые трубы водоснабжения и канализации. Вход в помещение осуществляется из подъезда № 3, отдельный вход с улицы в помещение отсутствует.

С момента передачи дома на баланс ТСЖ помещение используется под офис ТСЖ, в нем размещены кабинеты председателя ТСЖ, бухгалтера, архив, ведется прием собственников помещений МКД.

Как указал истец в иске, первая приватизация в МКД произошла в 07.06.1993, с этого момента возникло право общей долевой собственности жильцов на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы.

Помещением 2-Н использовалось Товариществом в общественных интересах, полагая, что указанное имущество входит в состав общего имущества собственников помещений в доме.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН право собственности Санкт-Петербурга на помещение 2-Н по адресу: <...> литера А, зарегистрировано 29.02.2024.

Истец полагает, что регистрация права собственности Санкт-Петербурга, нарушает права собственников помещений в МКД, противоречит требованиям закона, считая спорное помещение частью общедомового имущества, которое с 22.08.2000 используется Товариществом, как представителем собственников помещений в МКД, в качестве общедомового имущества.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд в иске отказал, сославшись на недоказанность истцом использования спорного помещения для нужд МКД.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд не учел, что в деле отсутствуют сведения о фактическом использовании с 1993 года спорного подвального помещения как самостоятельного объекта для целей, не связанного с обслуживанием дома или с интересами собственников помещений в доме. Доказательства того, что Санкт-Петербург когда-либо использовал указанное помещение, распоряжался им путем сдачи его в аренду, в дело не представлены.

Напротив, Товариществом в материалы дела представлены (пояснения от 24.01.2025) документы, в подтверждение наличия у него свободного доступа к спорному помещению и несения собственниками помещений МКД расходов на его содержание, что подтверждает добросовестное открытое и непрерывное владение Товариществом спорным помещением в течение более 15 лет.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления N 64).

Из пункта 9 Постановления N 64 следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, для определения того, относится ли помещение к общему имуществу дома, ключевое значение имеет обстоятельство, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.

Согласно материалам дела, приватизация первой квартиры в МКД состоялась 07.06.1993.

Согласно справке, изготовленной ПИБ «Южное» департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН», от 08.09.2021 на момент первой инвентаризации наиболее близкой к дате приватизации первой квартиры в 1966 году, помещение было учтено, как нежилое, подсобное. То есть носило подсобный характер и не предусматривало самостоятельного использования. Далее назначение помещения неоднократно изменялось, в том числе в 1993 году указано торговое назначение помещения, в 2007 году указано назначение помещения в качестве офиса, в 2009 гору назначение помещения указано в качестве торгового.

Из материалов дела следует, что помещение было передано ТСЖ в 2000 году, и все эти годы содержалось на средства собственников помещений в МКД, включая расходы на отопление, водоснабжение, электроэнергию, осуществление технического обслуживания и ремонта и т.д.

Доказательства того, что Санкт-Петербург когда-либо использовал указанное помещение, распоряжался им путем сдачи его в аренду, в дело не представлены.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает доказанным, что изначально спорное подвальное помещение было предназначено и использовалось, в том числе по состоянию на 1993 год, для обеспечения общедомовых нужд, целевое назначение помещения по состоянию на 1993 год (дата приватизации первой квартиры в МКД) не изменялось, спорное помещение для самостоятельного использования под иные цели (не для общедомовых целей) не выделялось и не формировалось.

На основании изложенного, установив, что на дату приватизации первого помещения в МКД спорное помещение не было предназначено для самостоятельного использования и фактически использовалось для обеспечения технических, санитарных и хозяйственно-бытовых, административных нужд многоквартирного дома, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорное помещение 2-Н относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем требования Товарищества подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности апелляционной жалобы ответчика, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2025 по делу № А56-41669/2024 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, литер А, право общей долевой собственности на нежилое помещение 2-Н, с кадастровым номером 78:31:0001134:3273.

Признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу: <...>, литер А, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:3273.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу товарищества собственников жилья «Кватра» 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 30 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Бугорская

Судьи

Н.С. Полубехина

Н.Е. Целищева