Решение по делу № А33-17380/2024 от 29.08.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

29 августа 2025 года

Дело № А33-17380/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.08.2025.

В полном объеме решение изготовлено 29.08.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Медюх Игоря Иосифовича (ИНН 246600607110, ОГРН 310246806100217)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании действий по приостановлению государственной регистрации незаконными, об обязании произвести регистрационные действия,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО2,

- финансового управляющего ФИО2 – ФИО3,

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>),

- ФИО4,

в присутствии:

от заявителя: ФИО5 – представителя по доверенности от 16.05.2022, личность удостоверена водительским удостоверением, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО6 – представителя по доверенности от 09.12.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от третьего лица ФИО4: ФИО7 – представителя по доверенности от 29.12.2022, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено удостоверением адвоката,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – ответчик, Управление Росреестра):

- о признании действий ответчика по приостановлению государственной регистрации ипотеки по заявлению №КУВД-001/2024-17651925/2 незаконными;

- об обязании ответчика возобновить действия по государственной регистрации ипотеки и провести регистрационные действия по регистрации ипотеки по заявлению №КУВД-001/2024-17651925/2 на объект незавершенного строительство с кадастровым номером 24:50:0300302:325.

Заявление принято к производству суда. Определением от 01.07.2024 возбуждено производство по делу.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – Департамент), ФИО4.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Заявитель требования поддержал, в заявлении указал, что приостановление государственной регистрации ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325 является незаконным, поскольку все объекты, находящиеся на земельном участке на дату заключения договора об ипотеке, должны быть обременены ипотекой, поскольку право аренды земельного участка передано в залог на основании договора.

Ответчик заявление не признал, в отзыве указал, что по договору об ипотеке от 28.12.2017 заложено право аренды земельного участка, на котором расположен заявленный объект незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства предметом данного договора не является. Право аренды земельного участка принадлежало залогодателю на основании договора аренды № 1693 от 09.11.2015. Однако 05.06.2019 запись об аренде земельного участка погашена, одновременно в связи с прекращением аренды погашена запись об ипотеке права аренды. Новый договор аренды земельного участка с залогодателем зарегистрирован 25.01.2021. В связи с тем, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в залоге у заявителя, 17.10.2023 зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183. В рассматриваемом случае в ипотеке находится не земельный участок, а право аренды земельного участка; ипотека права аренды земельного участка возникла не на основании договора ипотеки, а на основании закона. Таким образом, оснований для государственной регистрации ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства не имеется. Кроме того, в отношении объекта незавершенного строительства содержится запись об аресте, следовательно, осуществить государственную регистрацию ипотеки по заявлению не представляется возможным.

Третье лицо ФИО4 поддержал позицию ответчика, указав, что арест объекта также служит самостоятельным препятствием для регистрации ипотеки.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительное управление 602» (арендатор) заключен договор аренды от 09.11.2015 №1693 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183, находящегося в зоне санитарных разрывов железной дороги, в охранной зоне инженерных сетей, расположенных по адресу: г. Красноярск. Центральный район, ул. 2-ая Брянская, для использования в целях завершения строительства объекта - производственно-складской базы и инженерного обеспечения объекта сроком по 18.10.2018 (пункты 1.1, 2.1 договора).

На основании соглашения об отступном от 20.10.2015, дополнительным соглашением от 12.04.2016 №1453 в качестве арендатора по указанному договору назван ФИО2 Соглашением от 18.01.2021 №119 договор аренды земельного участка от 09.11.2015 №1693 расторгнут с 19.10.2018.

Согласно пояснениям ответчика, 05.06.2019 запись об аренде земельного участка погашена на основании уведомления о прекращении действия договора от 12.02.2019. Одновременно в связи с прекращением аренды погашена запись об ипотеке права аренды.

18.01.2021 между Департаментом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №16 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183, находящегося по адресу: г. Красноярск. Центральный район, ул. 2-ая Брянская, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства "Производственно-складская база» сроком по 18.04.2022, земельный участок передан по акту приема-передачи по договору аренды от 09.11.2015 №1693 (пункты 1.1, 2.1 договора). Дополнительным соглашением от 20.04.2022 №566 срок действия договора аренды продлен по 18.04.2025.

Между Банком «Таатта» АО (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) заключен договор об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017, по условиям которого в обеспечение исполнение обязательств ООО «СУ 208» (ИНН <***>) по кредитному договору № КрЮ5003/17 от 28.12.2017 залогодатель передает в залог следующее имущество:

1. Здание, назначение: нежилое (административно-офисное здание), общей площадью 914, 4 кв.м., этажность: 3, кадастровый номер: 24:50:0300302:667, расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул.2-я Брянская, 73;

2. Здание, назначение: нежилое (гараж), общей площадью 888 кв.м., этажность: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер; 24:50:0300302:668, расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул.2-я Брянская, 73, строение 3;

3. Здание, назначение: нежилое (растворо-бетонный узел), общей площадью 943 кв.м., этажность: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 24:50:0300302:669, расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул.2-я Брянская, 73, строение 2;

4. Право аренды земельного участка, площадью 32030 кв.м„ категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: место размещения производственно-складской базы, кадастровый номер: 24:50:0300302:183, адрес (местоположение): Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул.2-я Брянская. Право аренды принадлежит залогодержателю на основании договора аренды земельного участка №1693 от 09.11.2015.

Кредитный договор № КрЮ5003/17 от 28.12.2017 представлен в материалы дела.

Между Банком «Таатта» АО (цедент) и ФИО8 (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии) №2020-8124/95 от 25.12.2020, по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает и оплачивает на условиях договора, принадлежащие цеденту права требования к ООО «СУ 208» (ИНН <***>) по кредитному договору № КрЮ5003/17 от 28.12.2017. На дату заключения договора в состав указанных выше прав требования к должнику входят:

- сумма просроченного основного долга: 30 000 000 рублей 00 копеек;

- задолженность по процентам - 10 502 256 рублей 45 копеек;

- пени за просрочку уплаты процентов по кредиту - 3 096 895 рублей 26 копеек;

- пени за просрочку возврата суммы кредита - 14 794 888,77 руб. (пункт 1.1).

Права требования удостоверяются следующими документами: кредитный договор №КрЮ5003/17 от 28.12.2017; судебное решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 13.01.2020 по делу 2-35/20 (пункт 1.2).

По соглашению об уступке прав требования (цессия) от 19.05.2023 ИП ФИО8 уступила ИП ФИО1 права требования к ООО «СУ 208» по кредитному договору № КрЮ5003/17 от 28.12.2017 на общую сумму 82 227 256,57 руб. (пункт 1.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 17.10.2023 в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0300302:183, объект – земельный участок площадью 32030+/- 63 находится в ипотеке, правообладатель – ФИО1, срок действия ипотеки с 18.01.2018 по 27.09.2018 на основании договора об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017 (запись от 17.10.2023). Также имеется запись об аренде участка на основании договора №16 от 18.01.2021, дополнения к договору №566 от 20.04.2022, правообладатель – ФИО2 На земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0300302:321, 24:50:0300302:322, 24:50:0300302:324, 24:50:0300302:325, 225:50:0300302:667, 24:50:0300302:668.

Согласно представленным заявителем выпискам из ЕГРН в отношении объектов с кадастровыми номерами 24:50:0300302:667, 24:50:0300302:668 и 24:50:0300302:669 (нежилые здания) в реестр внесены записи об обременении данных объектов ипотекой на основании договора ипотеки по договору №1И5003/17 от 28.12.2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.05.2025 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, объект степенью готовности 91% по адресу: <...> расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183, собственником объекта является ФИО2 (запись от 19.02.2016), имеется запись об аресте от 26.07.2019 на основании постановления от 23.07.2019 Центрального районного суда.

Постановлением от 23.07.2019 Центрального районного суда по делу №3/6-202/2019 наложен арест на время рассмотрения уголовного дела в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325 как на имущество подозреваемого ФИО2

Согласно постановлению Центрального районного суда г. Красноярска от 13.09.2019 по делу №3/6-202/2019, срок ареста на имущество ФИО2, в том числе объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, продлен до принятия итогового процессуального решения по делу.

Согласно письму ГУ МВД России по Красноярскому краю № 4/2-5771 от 20.05.2024, арест в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325 является актуальным.

26.04.2024 заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации ипотеки на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:325, площадь: 10228,7 кв.м., по адресу: <...>. В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены: договор об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017, договор №2020-8124/95 уступки прав требования (цессии) от 25.12.2020, соглашение об уступке права требования (цессия) от 19.05.2023.

14.05.2024 Управлением Росреестра вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации ипотеки № КУВД-001/2024-17651925/2. В уведомлении указано, что установленные статьями 64 и 65 Закона об ипотеке условия о распространении ипотеки на находящиеся на заложенном по договору земельном участке, здания или сооружения залогодателя применяются в случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки. Поскольку ипотека земельного участка осуществлена в связи с ипотекой зданий, находящихся на этом земельном участке, т.е. земельный участок передан в залог как сопутствующий объект, статьи 64 и 65 Закона об ипотеке не применяются. Таким образом, договор об ипотеке от 28.12.2017 не свидетельствует о возникновении ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325. Кроме того, в отношении данного объекта наложен арест, документы, свидетельствующие о снятии указанного ограничения, в орган государственной регистрации не представлены.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам

В соответствии со статьями 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, которые могут обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 30.03.2021 N 9-П указал, что согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2); если же арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3). Приведенные положения, закрепляя возможность удовлетворения заявления об оспаривании (обжаловании) ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) в зависимости от выявления арбитражным судом нарушения этим актом, решением или действием (бездействием) прав и свобод заявителя, конкретизируют тем самым статью 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2019 года N 2641-О).

Из анализа положений статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении споров в порядке главы 24 АПК РФ судам надлежит установить, является ли заинтересованное лицо уполномоченным на принятие каких-либо нормативно-правовых актов либо на совершение определенных действий.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости), государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу пункта 5 постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет, в том числе следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; ведение Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, Управление Росреестра является надлежащим ответчиком по делу.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

С учетом конкретных обстоятельств спора (даты вынесения оспариваемого уведомления и даты обращения заявителя в суд), суд пришел к выводу, что срок для обращения с заявленными требованиями заявителем соблюден.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами и должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо. Аналогичное положение закреплено в части 5 статьи 200 Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявитель является залогодержателем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0300302:667, 24:50:0300302:668 и 24:50:0300302:669 (нежилые здания) на основании договора об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017, договора уступки №2020-8124/95 от 25.12.2020 и соглашения об уступке от 19.05.2023.

Кроме того, на основании указанных договоров заявитель является залогодержателем права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183.

Указанные выше три здания расположены в пределах данного земельного участка. В единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении в отношении как зданий, так и земельного участка, ипотекой (залог недвижимости).

При этом на земельном участке расположен также объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325.

Указанный объект предметом ипотеки по договору не являлся.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183, являющееся предметом ипотеки, как следует из договора об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017, основано на договоре аренды №1693 от 09.11.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183 в целях завершения строительства объекта.

В настоящий момент договор прекращен, вместо него стороны (Департамент – арендодатель и ФИО2 – арендатор) заключили договор аренды №16 от 18.01.2021.

Договор аренды №16 от 18.01.2021 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183 заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Исходя из обстоятельств, дела этим объектом является объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325.

Полагая, что залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300302:183 является основанием для распространения залога и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, заявитель обратился с заявлением в Управление Росреестра для государственной регистрации права.

Однако 14.05.2024 Управлением Росреестра вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации ипотеки № КУВД-001/2024-17651925.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, учитывая следующее.

Пунктом 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости установлены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрены основания для приостановления в государственной регистрации.

Согласно указанной норме осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5);

- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (подпункт 9);

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 37).

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке, предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Предметом залога по договору об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017 являются объекты недвижимости – три нежилых здания, и в силу закона (статья 69 Закона об ипотеке) также и земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:183 в части, функционально обеспечивающей находящиеся на нем заложенные объекты недвижимости - три нежилых здания.

Сам же земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:183, равно как и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, предметом ипотеки не являются.

Таким образом, земельный участок обременен залогом в силу закона исключительно вследствие регистрации залога на расположенные на нем три конкретных объекта – здания с кадастровыми номерами 24:50:0300302:667, 24:50:0300302:668 и 24:50:0300302:669.

Сам же земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300302:183 как вещь предметом ипотеки по договору об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017 не являлся. Предметом залога по договору являлось только право аренды земельного участка.

Равным образом не являлся предметом ипотеки и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325.

Как усматривается из пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90, нормы главы XI Закона об ипотеке распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Аналогичный правовой подход содержится и в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 №ВАС-15060/13. В данном определении указано, что поскольку земельный участок не является самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано в залог как сопутствующий объект при ипотеке нежилых помещений, такой залог права аренды участка не может являться основанием для возникновения ипотеки на все остальные находящиеся или строящиеся на участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю.

Фактически по договору об ипотеке №1И5003/17 от 28.12.2017 право аренды земельного участка передано в залог как сопутствующий объект при ипотеке расположенных на земельном участке объектов недвижимости, прямо поименованных в тексте договора об ипотеке: трех зданий с кадастровыми номерами 24:50:0300302:667, 24:50:0300302:668 и 24:50:0300302:669.

При таких обстоятельствах представленные на государственную регистрацию обременения документы не свидетельствовали о возникновении права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325.

Обратный подход противоречит телеологическому толкованию статей 64, 65 Закона об ипотеке, по смыслу которых право залога на возводимые здания распространяется лишь в случае когда, предметом залога является сам земельный участок.

В настоящем же случае земельный участок, как отдельная вещь – объект недвижимости, в целом по договору об ипотеке не закладывался, закладывались лишь здания, а право аренды заложено исключительно в целях обеспечения единства судьбы заложенных трех конкретных поименованных в договоре об ипотеке зданий и части участка, функционально обеспечивающей их. Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.08.2018 по делу №А10-6213/2017.

В такой ситуации доводы заявителя о том, что залог права аренды земельного участка под конкретными объектами в силу закона распространяется и на иные находящиеся на участке объекты, в частности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, отклоняется судом как необоснованный.

Таким образом, заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, что для ответчика являлось достаточным основанием для ее приостановления на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Вторым основанием, послужившим для принятия оспариваемого уведомления, послужило наличие в реестре записи о наложении ареста на объект незавершенного строительства.

Применительно к данному основанию для отказа суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 37 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом в пункте 6 статьи 26 Закона о государственной регистрации указано, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Запись об аресте в качестве обременения объекта с кадастровым номером 24:50:0300302:325 на основании постановления от 23.07.2019 внесена в реестр 26.07.2019.

26.04.2024 заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации ипотеки на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0300302:325.

В ходе проведения ответчиком правовой экспертизы на предмет соблюдения подпункта 37 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации ответчиком получено письму ГУ МВД России по Красноярскому краю №4/2-5771 от 20.05.2024, согласно которому арест в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325 является актуальным.

В ответ на запрос суда в материалы дела поступило постановление Центрального районного суда г. Красноярска от 13.09.2019 по делу №3/6-202/2019, согласно которому срок ареста на имущество ФИО2, в том числе объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0300302:325, продлен до принятия итогового процессуального решения по делу.

Оспариваемое уведомление принято ответчиком 14.05.2024.

При этом доказательства принятия итогового решения по делу по делу №3/6-202/2019 как на момент принятия оспариваемого уведомления, так и в настоящее время в материалах дела отсутствуют, указанные обстоятельства судом не установлены. Напротив, в судебном заседании лица, участвующие в деле, пояснили, что рассмотрение уголовного дела судом не завершено.

В силу части 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

В силу пункта 13 статьи 32 Закона о государственной регистрации суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

По смыслу данных норм, орган регистрации прав не уполномочен принимать решение по уголовному делу, в том числе о снятии ареста с имущества, поскольку он не обладает информацией о возможном продлении ареста в рамках уголовного дела. Установленный данными нормами порядок отмены ареста на имущество и направления документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о снятии ареста в случае истечения установленного судом срока ареста или отказа в его продлении, возлагает на лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело, обязанность незамедлительно вынести соответствующее постановление, определение и в срок не более чем три рабочих дня направить его заверенную копию в орган регистрации прав. Указанное толкование приведено в определении Конституционного Суда РФ от 27.02.2020 №328-О.

Между тем, при проведении правовой экспертизы поступившего заявления регистрирующим органом установлено, что в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимости в реестре внесена запись об аресте на основании постановления Центрального районного суда от 23.07.2019.

При этом арест являлся действующим, что подтверждается письмом ГУ МВД России по Красноярскому краю №4/2-5771 от 20.05.2024, а также сведениями о движении дела №3/6-202/2019. Постановление о снятии ареста к моменту принятия оспариваемого уведомления (как и в настоящий момент) не вынесено и в регистрирующий орган не направлено, при этом в отсутствие акта суда об отмене ареста ответчик не вправе вносить в реестр соответствующие сведения. Иное означало бы выход за пределы предоставленной законом компетенции ответчика.

Таким образом, у ответчика имелись основания для приостановления государственной регистрации также и на основании подпункта 37 пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Следовательно, ответчиком правомерно принято оспариваемое уведомление.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчик в соответствии с частью 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ доказал законность оспариваемого решения. Учитывая конкретные обстоятельства дела, факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя не доказан.

По указанным причинам являются необоснованными и требования заявителя, заявленные в качестве восстановительной меры.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении заявления следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются на заявителе.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Тихова