АРБИТРАЖНЫЙ СУД
МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва
05 мая 2025 года Дело № А40-117269/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2025 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: Кобылянского В.В., ФИО1, при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» (ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров») – ФИО2 по дов. от 01.04.2024,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по дов. от 06.12.2024 (онлайн),
от третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) – неявка, извещено,
рассмотрев 22 апреля 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2024 года
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2025 года
по иску ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании права на аренду, об обязании заключить дополнительное соглашение
третье лицо: Управление Росреестра по Москве,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о/об:
- признании права на аренду нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0013009:4769 площадью 39,4 кв.м. (3 этаж, пом. XI, комн. 14, 15), расположенного в здании по адресу: <...>;
- обязании заключить дополнительного соглашения к договору от 21.03.1996 № 03-00206/96 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы (далее – договор аренды), изложив п. 3 дополнительного соглашения от 24.05.2021 в части арендуемой площади и помещений в редакции предложенной ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров».
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2024 по делу № А40-117269/2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025, в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле № А40-117269/2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.
По делу № А40-117269/2024 поступила кассационная жалоба от ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров», в которой заявитель просит отменить решение суда первой, постановление суда апелляционной инстанций; принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении заявленных исковых требований.
Отводов суду заявлено не было, через канцелярию не поступило.
Управление Росреестра по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Руководствуясь положениями ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте – http://kad.arbitr.ru/.
От Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции), которое было удовлетворено судом кассационной инстанции.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил представителю Департамента городского имущества города Москвы (принимавшему участие в судебном заседании посредством веб- конференции), а также представителю ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» (непосредственно присутствующему в судебном заседании) их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» от лиц, участвующих в деле, а также иные заявления или ходатайства, связанные с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступили, в судебном заседании заявлены не были.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.
Между арендодателем – Комитетом по управлению имуществом города Москвы (функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы) и арендатором – товариществом с ограниченной ответственностью «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» (ТОО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров»; в настоящее время – ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров») был заключен договор аренды, согласно условиям которого (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2021 к договору аренды), арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (помещение, строение) общей площадью 860,1 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>, а именно следующие нежилые помещения: 1 этаж, пом. IV, комн. 1, 1а, 2-6, 6а, 7-14; 2 этаж, пом. IX, комн. 1-28; 3 этаж, пом. XI, комн. 1, 1а, 2-9.
Также следует обратить внимание, что на основании ч. ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по взаимному согласию сторон срок действия договора аренды продлен по 10.03.2030.
Пунктом 5.3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2021) предусмотрено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет средств арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц; проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы.
В соответствии с п. 5.4.23 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2021) арендатор обязан в случае изменения технических характеристик объекта аренды обратиться к арендодателю для внесения изменений в Единый государственный реестре недвижимости (ЕГРН), в настоящий договор аренды и самостоятельно обеспечить внесение актуальных сведений в данные кадастрового и технического учета по результатам перепланировки и / или реконструкции объекта аренды.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» (арендатор) в обоснование заявленных исковых требований указало, что в результате перепланировки (переустройства) арендованного имущества, проведенной по согласованию с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с оформленной в установленном порядке и разрешительной документацией, внутри границ арендованного имущества (в его составе) было образовано нежилое помещение площадью 39,4 кв.м. (3 этаж, пом. XI, комн. 14, 15), что фактически привело к увеличению общей площади арендованного имущества (изменению технических характеристик арендованного имущества); однако Департаментом городского имущества города Москвы было отказано ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» в выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в спорный договор аренды; после отказа Департаментом городского имущества города Москвы в выдаче ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» дополнительного соглашения об увеличении площади арендованного имущества в Управлении
Росреестра по Москве 06.06.2023 на основании заявления Департамента городского имущества города Москвы в ЕГРН было зарегистрировано право собственности города Москвы на спорное помещение площадью 39,4 кв.м. (3 этаж, пом. XI. комн. 14, 15 с кадастровым номером 77:02:0013009:4769); ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» считает возможным восстановить его право на аренду спорного помещения путем его передачи в аренду путем внесения соответствующих изменений в спорный договор аренды.
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, исходил из следующего:
- действуя в рамках спорного договора аренды, ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» после выполнения всех необходимых мероприятий, связанных с изменениями технических характеристик арендованного помещения, произошедших в результате перепланировки, предоставило Департаменту городского имущества города Москвы всю необходимую документацию для выполнения последним договорных обязательств по внесению изменений в ЕГРН и договор аренды;
- Департамент городского имущества города Москвы, действуя в нарушение условий договора аренды, уклонился от внесения соответствующих изменений, лишив тем самым ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» права пользования на условиях договора аренды созданным результате законной перепланировки помещением;
- после приобретения спорным нежилым помещением статуса самостоятельного объекта недвижимости его физическое состояние (нахождение его в составе и внутри границ арендованного помещения) не изменилось.
Принимая во внимание вышеизложенное отклоняя довод Департамента городского имущества города Москвы о том, что он вправе по своему усмотрению совершать в отношении спорного помещения (как самостоятельного объекта) любые непротиворечащие закону действия, суды указали, что Департамент городского имущества города Москвы действует недобросовестно, с целью нарушения предоставленного
ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» договором аренды права на пользование спорным нежилым помещением, что является злоупотреблением права, которое в силу п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит судебной защите.
Суды также указали, что действующее законодательство об аренде недвижимого имущества не запрещает передавать в пользование лицу на правах аренды по одному договору несколько самостоятельных объектов аренды, но при этом пришли к выводу о том, что передача помещений в аренду является правом, а не обязанностью, в связи с чем, отсутствуют правовые снования для удовлетворения заявленных исковых требований.
Кроме того, суды, учитывая все вышеизложенные обстоятельства, добросовестное исполнение ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» условий договора аренды, пришли к выводу о том, что у ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» уже возникло право на использование образованного помещения, границы которого находятся в периметре помещения, арендуемого обществом (являющегося предметом аренды по спорному договору).
Обращаясь с кассационной жалобой ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» (истец) в обоснование правовой позиции указало на противоречивые выводы судов, а именно: суды признают действия ответчика (Департамента городского имущества города Москвы) недобросовестными, но при этом отказывают истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции признает доводы кассационной жалобы обоснованными и не может признать законными, обоснованными и соответствующими материалам дела выводы судов, положенные в обосновании отказа в удовлетворения заявленных исковых требований.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с положениями ст. ст. 609, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации временное владение и пользование объектами недвижимости осуществляется на основании договора аренды, заключенного между сторонами в письменной форме и подлежащего государственной регистрации, в случае если такой договор заключается на срок не менее года.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая что право ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» на пользование правомерно созданным им в результате законной перепланировки (согласованной с арендодателем) помещением (находящимся в составе и внутри границ помещения, являющегося предметом спорного договора аренды) может возникнуть на основании заключенного с ним соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении заявленных исковых требований фактически препятствует внесению определенности в правоотношения сторон, таким образом, в результате вынесения обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения ООО «Оздоровительный комплекс «Лосиный остров» в арбитражный суд (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу изложенного обстоятельства, указанные в кассационной жалобе, заслуживают внимания, однако не могут быть установлены судом кассационной инстанции, поскольку в силу ч. 3 ст. 286 (ст. 286 «Пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции») Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий по установлению новых обстоятельств на основании оценки
доказательств, не получивших таковой при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций.
Руководствуясь, в том числе ч. 4 ст. 15, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, в их совокупности на предмет относимости, допустимости и достаточности, принять меры к получению дополнительных доказательств, проверить все заявленные сторонами доводы, принять законный и мотивированный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права исходя из правовых позиций, сформированных актуальной практикой Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемому вопросу.
Кроме того, суду следует разрешить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2025 года по делу № А40-117269/2024 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий-судья В.В. Петрова
Судьи: В.В. Кобылянский
ФИО1