Решение по делу № А56-50977/2025 от 29.10.2025 | АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург 29 октября 2025 года Дело № А56-50977/2025

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 29 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 188320, <...>, ОГРН: ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.01.2018) Ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (адрес: 125475, <...>, помещ. II (комнаты 9-13), ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды, при участии: согласно протоколу от 01.10.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (Общество) о внесении изменений в договор аренды, а именно:

- изменить условия договора аренды нежилого помещения № АМ-5219-15/2021 от 30 сентября 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком, изложив пункт 3.1.1. указанного договора в следующей редакции: «3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет 63 ООО (шестьдесят три тысячи) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал представитель ответчика возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Предприниматель является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 47:16:0401003:167, общей площадью 105,8 кв.м., расположенного по адресу:

Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Синявинское городское поселение, гп. Синявино, ул. Кравченко, д: 11 (далее - Помещение).

В связи с приобретением 21 марта 2023 года Помещения Предприниматель принял на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 30 сентября 2021 года № АМ-5219-15/2021 (далее - Договор).

Как следует из раздела 3 Договора арендная плата состоит из двух частей - постоянная и переменная. Установленный при заключении Договора размер постоянной части арендной платы составил 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы помимо стоимости пользования помещением включает в себя также расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрена возможность пересмотра постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия Договора.

В соответствии с указанным условием Договора, а также с учетом того, что размер арендной платы не изменялся с момента заключения Договора, несмотря на ежегодное увеличение индекса потребительских цен на территории Ленинградской области, Предприниматель 21 марта 2023 года направил в адрес ответчика письмо № 8 с предложением об изменении размера арендной платы до 63 000 рублей в месяц с 01 мая 2023 года в связи с увеличением индекса потребительских цен на территории Ленинградской области на 10,83% за 2022 год.

Ответчик письмом от 21 апреля 2023 года отказал в увеличении арендной платы сославшись на нестабильную политическую и экономическую обстановку в стране, введение санкций, увеличение цен на импортные напитки и т.п.

В 2024 году Предприниматель направил в адрес ответчика письмо от 14.03.2024 № 72 с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 рублей в месяц с 01.05.2024 в связи с увеличением индекса потребительских цен на территории Ленинградской области на 10,83 за 2022 год и на 6,04% за 2023 год.

Ответчик последнее предложение истца о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 рублей в месяц оставил без ответа.

Ссылаясь на то, что на письмо от 14.03.2024 № 72 с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 рублей в месяц с 01.05.2024 Общество не ответило, Предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В материалы дела представлена переписка сторон, из которой следует, что ответчик в ответ на уведомления истца об увеличении арендной платы, отказал в увеличении арендной платы, ссылаясь на экономическую ситуацию, тем самым, подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы в пункте 3.2 договора.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Договором предусмотрено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5%.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя. При этом установили механизм изменения, путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

В пункте 3.2. Договора аренды установлена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон.

Таким образом, сторонами в пункте 3.2. Договора установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке.

Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями пункта 3.2. Договора аренды.

Предложенный арендодателем в дополнительном соглашении новый размер арендной платы соответствует критерию, указанному в этом пункте.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения договора. По смыслу вышеуказанных норм изменения договора, производимые в судебном порядке, могут распространяться только на будущее время.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем указано следующее.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Право на изменение (увеличение) размера постоянной части арендной платы возможно не только по соглашению сторон. Такое право (не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5%) предоставлено Предпринимателю (арендодателю) пунктом 3.2 Договора, которым также предусмотрен механизм изменения (увеличения) постоянной части арендной платы (по инициативе одной из сторон в безусловном порядке).

В настоящем споре, стороны согласовали в Договоре аренды условия об изменении арендной платы и установили механизм изменения, путем оформления дополнительного соглашения, тем самым арендатор принял на себя обязанность по заключению такого дополнительного соглашения.

Отдельно стороны предусмотрели обоюдное право на изменение арендной платы - по соглашению сторон (последняя строка пункта 3.2).

Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка).

Из представленной ответчиком в материалы дела переписки сторон следует, что арендатор в ответ на уведомления арендодателя об увеличении арендной платы, отказал в увеличении арендной платы, тем самым, подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы в пункте 3.2 договора.

С учетом изложенного исковые требования Предпринимателя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Изменить условия договора аренды нежилого помещения от 30 сентября 2021 года, № АМ-5219-15/2021 заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М», изложив пункт 3.1.1. указанного договора в следующей редакции:

«3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет 63 000 (шестьдесят три тысячи) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.