АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: i № fo@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 22.05.2025 Дело № А40-126953/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2025 Полный текст постановления изготовлен 22.05.2025

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего – судьи Лазаревой И.В. судей Аталиковой З.А. и Федуловой Л.В. при участии в заседании:

от Товарищества собственников недвижимости ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова» – ФИО1, по доверенности от 08.11.2023;

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2, по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-698/24;

от общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» – ФИО3, по доверенности от 12.08.2024;

от Главного управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по городу Москве – не явился, извещен;

от Департамента культурного наследия города Москвы – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ответчиков)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025 по делу № А40-126953/2022

по иску Товарищества собственников недвижимости ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова»

к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир»

о признании права общей долевой собственности,

третьи лица: Главное управление Министерства Российской Федерации по делам

гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по городу Москве, Департамент культурного наследия города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова» (далее – ТСН ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее – Департамент, ООО «Альтаир», вместе – ответчики) в котором просило признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> на нежилое помещение подвала площадью 226,1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001022:1943, нежилое помещение подвала площадью 237,2 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001022:1944.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны,

чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по городу Москве (далее – ГУ МЧС России по городу Москве), Департамент культурного наследия города Москвы (далее – Мосгорнаследие) (вместе – третьи лица).

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчики обратились с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами норм материального права; указывают, что суды не приняли во внимание доводы ответчиков о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты гражданских прав, поскольку не является владеющим собственником спорного имущества; нежилые помещения, принадлежащие как Департаменту, так и ООО «Альтаир», являются сформированными и изолированными, имели самостоятельное значение до момента приватизации первой квартиры в многоквартирном доме; само по себе наличие транзитных инженерных коммуникаций в нежилом помещении и необходимость доступа к ним, не относят его к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения кассационных жалоб от ТСН ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова» поступили отзывы на кассационные жалобы ответчиков, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До рассмотрения кассационных жалоб от Департамента и ООО «Альтаир» поступили ходатайства о проведении судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков (посредством веб-конференции) поддержали доводы и требования кассационных жалоб; представитель истца возражала относительно удовлетворения жалоб.

Кассационные жалобы рассмотрены в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в многоквартирном доме по адресу: <...> создано ТСН ТСЖ «Дом А.Н. Кучумова» в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Уставом ТСЖ предусмотрено, что Товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в судах.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), в указанном многоквартирном доме зарегистрировано право собственности города Москвы на нежилое подвальное помещение общей площадью 237,2 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001022:1944 (запись о регистрации права № 77-77-11/003/2007-920 от 15.03.2007). В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права документом-основанием указано Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 и Постановление Московской городской думы № 47 от 20.05.1998.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.03.2020 № 77/100/110/2020-41599, назначение объекта - служебное. По данным технического учета БТИ на 2003 год комнаты спорного помещения имеют назначение: кабинет, коридор, склад, кладовая, пом. подсобное, уборная.

Согласно сведениям ЕГРН, за ООО «Альтаир» в указанном многоквартирном доме зарегистрировано право собственности на нежилое подвальное помещение общей площадью 226,1 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001022:1943 (запись о регистрации права № 77:01:0001022:1943-77/051/2022-6 от 11.07.2022).

В соответствии с документами технического учета БТИ, спорные помещения имеют назначение: кабинет, помещение подсобное, уборная, коридор, прочее.

Ссылаясь на то, что нежилые помещения подвала площадью 226,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001022:1943, а также нежилые помещения подвала площадью 237,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001022:1944, являются общим имуществом всех собственников помещений МКД, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, определением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2023 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в отношении объектов, расположенных в здании по адресу: <...>.

В соответствии с заключением эксперта, спорные помещения являлись на дату приватизации (09.06.1994) первого жилого помещения в указанном здании и являются в настоящее время техническими помещениями, имеют вспомогательное назначение, не были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всех жилых и нежилых помещении, находящихся в указанном здании; спорные нежилые помещения имеют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в составе указанного здания требующими постоянного, открытого доступа к инженерному оборудованию для эксплуатации и контроля.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта, определением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2023 была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в отношении объектов, расположенных в здании по адресу: <...>.

В соответствии с заключением экспертов, определить, являлись ли спорные нежилые помещения на дату приватизации (09.06.1994) первого жилого помещения в указанном здании, помещениями техническими вспомогательного назначения или были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всех нежилых помещении, находящихся в указанном здании, не представляется возможным, поскольку признаки эксплуатации исследуемых помещении в качестве административных в период 1970-х - начала 1990-х годов имеются, однако методик точного определения даты и периода проведения ремонтных, отделочных работ, работ по переоборудованию системы отопления не существует; спорные нежилые помещения имеют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в составе указанного здания, при этом, у управляющей компании, осуществляющей управление и эксплуатацию общего имущества исследуемого жилого многоквартирного дома (ГБУ «Жилищник Басманного района»), имеется постоянный открытый доступ для эксплуатации и контроля инженерных коммуникации.

Оценив данное экспертное заключение, суды нашли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, и пришли к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, судами признано надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку доказательствами по делу, в том числе заключением экспертов, подтверждается, что спорные помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома и не предназначены для самостоятельного использования, отвечают признакам отнесения к общему имуществу, установленным статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс),

статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 и, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного дома возникло в силу закона.

Отклоняя заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности, суды исходили из того, что в соответствии с положениями статьи 208 Гражданского кодекса срок исковой давности на заявленные требования не распространяется.

Между тем судами при рассмотрении спора не учтено следующее.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции

данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Данные помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики

рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса).

Таким образом, выбор надлежащего способа защиты права и результат рассмотрения заявления о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям зависит от установления судом обстоятельств того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Судами установлено, что доказательств принятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о передаче спорных помещений во владение иных лиц в материалы дела не представлено, заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на

устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на спорные помещения.

Вместе с тем, в судебных актах отсутствуют ссылки на материалы дела, на основании которых суд пришел к выводу о фактическом владении истцом спорными помещениями.

Ответчики указанные обстоятельства отрицают, в то время как бремя доказывания данных обстоятельств в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Суды не приняли во внимание доводы ответчиков о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, истец мог предъявить только виндикационный иск, поскольку спорные помещения не находились и не находятся во владении истца, не дали оценки возражениям ответчиков о наличии длительных арендных отношений спорных помещений (договор аренды с АОЗОТ «МНПО Темп», ЗАО «ЭНПИ Компьютерные информационные технологии, ООО «Альтаир»), имеющимся актам приема-передачи о передаче помещений площадью 226,1 кв.м балетной студии, которая владеет и пользуется данным помещением, несет бремя расходов и содержания, выкупе в установленном порядке данных помещений у Департамента, отсутствии доступа истца к данным помещениям.

Согласно доводам представителя ООО «Альтаир», для проведения судебной экспертизы он лично обеспечивал допуск эксперта в нежилое помещение площадью 226,1 кв.м, до момента сдачи спорного нежилого помещения в аренду в помещение также отсутствовал доступ для собственников жилья. В отношении нежилого помещения площадью 237,2 кв.м, принадлежащему Департаменту, в материалах дела имеется акт от 18.04.2014, составленный ГУП МосгорБТИ о недопуске на объект во время инвентаризации ранее учтенных объектов, так как помещение оказалось закрытым, что в совокупности свидетельствует о том, что собственники квартир не владеют спорными помещениями.

Судами не дана оценка тому, что в материалах дела имеются архивные копии экспликаций ф. 25 по состоянию на 15.11.1977, копии технического паспорта БТИ, поэтажных планов по состоянию до 1994 года, из которых, по мнению ответчика ООО «Альтаир», следует, что спорные помещения еще в 1977 - 1985 годах, то есть

до принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», имели самостоятельное назначение и на момент приватизации первой квартиры (09.06.1994) были учтены (предназначены, сформированы) как учрежденческие, служебные, вспомогательные, складские, то есть были выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома.

Из заключения повторной судебной экспертизы также следует, что признаки эксплуатации исследуемых помещений в качестве административных в период 1970 – 1990 годов имеются.

Кроме того, судами не учтено, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, само по себе наличие в спорных помещениях, расположенных в многоквартирном доме, транзитных инженерных коммуникаций не порождает общей долевой собственности на эти помещения владельцев остальных помещений в том же доме, если спорные помещения уже выделены для самостоятельного использования.

Суд округа отмечает, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Поскольку судами не установлены обстоятельства владения истцом спорными помещениями, выводы судов о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права и срок исковой давности не распространяется на заявленные требования, являются преждевременными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо

неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в порядке частей 1, 2 статьи 288, пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при правильном применении норм материального и процессуального права установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и доказательствам в их совокупности и взаимной связи, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025 по делу № А40-126953/2022 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья И.В. Лазарева

Судьи: З.А. Аталикова

Л.В. Федулова