Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Калининград Дело № А21-6352/2025

« 27 » августа 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена « 19 » августа 2025 года.

Решение изготовлено в полном объёме « 27 » августа 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Промплощадка»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 238560, <...>, далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Промплощадка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 238560, <...>, помещение II) (далее – ООО «Промплощадка», общество, ответчик) задолженности по арендной плате по договору № 74-07/2021 от 24.07.2001 аренды земельного участка за период с 01.10.2022 по 31.03.2025 в размере 2 656 915,20 руб. и пени, начисленные на задолженность за период с 11.12.2022 по 06.05.2025 в размере 672 127,16 руб.

Администрация, поддерживая исковые требования, в заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель Общества возражала против удовлетворения требований, указав на то, что начисление арендной платы за земельный участок с применением повышающего коэффициента К4=2 произведено Администрацией незаконно, ввиду невозможности использования земельного участка по назначению в связи с длительным бездействием самой администрации.

Заслушав представителя общества, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, по соглашению ДАЗ № 74-07/2001/ДЗ-40/06-2006 от 29.06.2006 к Обществу перешли права и обязанности арендатора по договору №74-07/2001 от 24.07.2001 (далее – договор) аренды земельного участка общей площадью 1,8 га по адресу: <...> предоставленного для проектирования и строительства гостинично-представительского комплекса.

Срок аренды земельного участка установлен до 24.07.2050.

Администрация, ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по оплате арендной платы за период за период с 01.10.2022 по 31.03.2025, оставлении без удовлетворения претензии от 06.05.2025 об уплате образовавшейся задолженности, обратилась в суд с настоящим иском.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Из материалов дела и пояснений представителей, следует, что общество своевременно и полностью оплачивало арендную плату в спорный период в однократном размере (без применения повышающего коэффициента К4, равного 2 в связи с неиспользованием земельного участка).

Взыскиваемая администрацией задолженность возникла в связи с неоплатой арендной платы в двойном размере с применением указанного выше коэффициента, в связи с чем администрацией начислена пеня.

Однако из материалов дела следует, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, приобретено обществом на основании результатов торгов по продаже арестованного имущества от 12.05.2006, проведенных Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества», и акта приема-передачи от 16.05.2006.

В соответствии с выданным администрацией разрешением на строительство имело право продолжить строительство объектов капитального строительства «Гостинично-представительского комплекса» на указанном земельном участке, которое было начато предыдущим правообладателем (ООО «Проект 2005») на основании постановления администрации от 17.08.2004 № 559.

07.09.2015 по заявлению общества администрацией подготовлен и утвержден градостроительный план арендованного обществом земельного участка № RU39518000-052 (далее – ГПЗУ), согласно которому земельный участок отнесен к территориальной зоне «Р» - зона рекреационного использования.

Поскольку при подготовке указанного ГПЗУ администрация не учла имеющиеся на нем объекты незавершенного строительства и ранее выданные разрешения на строительство, общество обратилось в администрацию с требованием об изменении ГПЗУ в целях обеспечения возможности завершения строительства, нерассмотрение которого послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области по делу №А21-9935/2016 признано незаконным бездействие администрации по нерассмотрению указанного выше заявления общества, администрация обязана рассмотреть заявление с учетом ранее выданных разрешений на строительство объектов недвижимости.

17.04.2017 общество обратилось в администрацию с заявлением об исправлении технической ошибки и внесении изменений в ГПЗУ земельного участка с учетом ранее выданных разрешений на строительство объектов недвижимости и в связи с тем, что на данном участке расположены неоконченные строительством многоквартирные жилые дома, на которые зарегистрировано право собственности общества 23.05.2006.

В ответ на заявление администрация сообщила, что в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Закона Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области», обществу необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

В свою очередь Агентство указало, что именно администрация должна внести изменения в ГПЗУ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.12.2017 по делу № А21-8553/2017 бездействие администрации, выразившееся в неисполнении требований общества о внесении изменений в ГПЗУ земельного участка с учетом ранее выданных разрешений на строительство объектов недвижимости, признано незаконным; администрация обязана внести соответствующие изменения в ГПЗУ.

13.12.2018 общество вновь обратилось в администрацию с требованием об устранении препятствий в использовании земельного участка и исполнении названного выше судебного акта.

Однако до настоящего времени решение суда надлежащим образом администрацией не исполнено, в связи с чем общество не может продолжать строительство объектов недвижимости, находящихся на арендованном земельном участке.

При этом начиная с 2018 года администрацией неоднократно пыталась взыскать с общества арендную плату с применением повышенного коэффициента (в двойном размере) за неиспользование участка по целевому назначению, однако вступившими в законную силу судебными актами по делам № А40-99397/2018, А40-181133/2018, А21-4517/2019, А21-15681/2018, А21-14004/2019, А21-350/2020, А21-3763/2020, А21-3021/2022, А21-7947/2022, А21-16144/2022 в удовлетворении требований администрации было отказано, поскольку ГПЗУ администрацией до настоящего времени обществу не выдано, что привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в спорный период, таким образом, невозможность продолжения обществом строительных работ на земельном участке обусловлена бездействием самой администрации, в связи с чем начисление арендодателем арендной платы с использованием повышающего коэффициента является необоснованным и нарушающим действующее законодательство.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда но ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ссылки администрации на судебные акты по делу № А21-4254/2021 не принимаются судом во внимание по следующим основаниям.

Действительно, 03.03.2021 администрацией принято постановление № 154 «Об отмене постановления администрации Светлогорского городского округа от 17.08.2004 № 559 и разрешения на строительство исх. 186 от 15.08.2006, выданного администрацией Светлогорского городского округа (мэрия)».

Указанное постановление оспорено обществом в рамках дела № А21-4254/2021, по которому вступившими в законную силу судебными актами в удовлетворении заявления общества было отказано.

Однако, как указывалось выше, общество приобрело право аренды спорного земельного участка после приобретения в собственность на публичных торгах, размещенных на нем объектов незавершенного строительства, строительство которых было начало предыдущим правообладателем на основании постановления администрации № 559 от 17.08.2004.

Право собственности на объекты было зарегистрировано за предыдущим правообладателем в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановление № 559 к моменту приобретения объектов и до 03.03.2021 действовало, никем не оспаривалось.

Таким образом, общество являлось добросовестным приобретателем объектов, не могло и не должно было предполагать, что их строительство могло быть начато при отсутствии надлежащим образом оформленных разрешительных документов, в связи с чем на общество нельзя возлагать неблагоприятные последствия, связанные с отменой органом местного самоуправления указанного выше разрешения на строительство, в том числе в связи с несвоевременным выявлением нарушений, препятствовавших выдаче такого разрешения.

При этом основанием для вынесения постановления № 559 послужило выявление только в феврале 2021 года нарушений, допущенные работниками самой администрации в 2004 и 2006 годах при выдаче разрешений на строительство гостинично-представительского комплекса.

Отклоняя доводы Администрации о том, что ООО «Промплощадка» не предпринимает никаких действий по получению разрешения на строительство и бездействие ООО «Промплощадки» с 2006 года порождает правоприменение повышенного коэффициента К4 при начислении арендной платы за земельный участок, суд принимает пояснения о том, что вплоть до 2016 года Общество осуществляло оплату арендной платы за земельный участок как раз с применением повышенного коэффициента К4=2, поскольку не имело возможности осуществлять строительство.

При этом, суд обращает внимание, что Администрацией никогда не предпринимались никакие действия и меры ни по расторжению договора, предусмотренные с условиями договора (пункты 4.1.1, 6.2), ни по его изменению.

Вместе с тем, общество, с даты приобретения прав па земельный участок до настоящего времени, производит оплату арендной платы за земельный участок в размерах, определяемых в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре аренды – под строительство гостинично-представительского комплекса.

В настоящее же время, в рамках исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-3960/2023, ООО «Промплощадка» проведены работы по восстановлению ограждения земельного участка в соответствии с требованиями Правил благоустройства г. Светлогорска, а также установлены ограждения недостроенных объектов, расположенных на земельном участке в целях соблюдения требований безопасности и недопущения несанкционированного доступа людей на данные объекты, ведется работа по оценке возможности завершения их строительства путем реконструкции в гостевые дома по параметрам разрешенного строительства в зоне «Р» согласно действующим на настоящий момент Правилам землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Светлогорск».

При изложенных обстоятельствах, учитывая неисполнение администрацией вступившего в законную силу решения суда оп делу № А21-8553/2017, у администрации отсутствовали основания для применения к расчету арендной платы в спорный период повышающего коэффициента К4, начисления обществу соответствующей задолженности и пени на нее.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова