2209/2023-395205(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-24810/2023

Дата принятия решения – 22 декабря 2023 года.

Дата объявления резолютивной части – 21 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абдуллиной А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: в отношении нежилого помещения № 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г. Казань, РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608, принять пункт 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества: «Пункт 2.1. Цена Объекта по настоящему договору составляет 3 146 416 (три миллиона сто сорок шесть тысяч четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек»,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Исполнительного комитета г. Казани,

с участием:

от истца – представитель ФИО1, по доверенности от 12.05.2023г., диплом представлен (после перерыва не явилась);

от ответчика – не явился, извещен; от третьего лица – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань об урегулировании разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: в отношении нежилого помещения № 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г. Казань, РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608, принять пункт 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества: «Пункт 2.1. Цена Объекта по настоящему договору составляет 3 146 416 (три миллиона сто сорок шесть тысяч четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек».

Определением суда от 09.11.2023г. удовлетворено ходатайство Общество с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы", г.Казань о назначении судебной

экспертизы, по делу № А65-24810/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: Игнашиной Ирине Геннадьевне, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Определить рыночную (выкупную) стоимость нежилого помещения № 1002, с кадастровым номером 16:50:012110:608, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.03.2023г.?

В суд поступило экспертное заключение № 35Э/11/23 от 07.12.2023, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения № 1002, с кадастровым номером 16:50:012110:608, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.03.2023г. составила 3 605 000 руб.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст.121-123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, третьего лица.

Истец в судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: в отношении нежилого помещения № 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г. Казань, РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет 3 605 000 руб.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований принято.

Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец) является арендатором нежилого помещения № 1002. расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г.Казань, РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608 по договору аренды 09.03.2021г. № 9074-95Л.

16.03.2023г. ООО «Оценка столицы» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 25.07.2023г. № 10543/КЗИО-ИСХ Комитет передал Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Согласно п.2.1. проекта договора купли-продажи цена арендуемого имущества установлена в размере 8 200 000,00 (Восемь миллионов двести тысяч) рублей.

Полагая, что цена арендуемого имущества явно завышена Заявитель обратился в независимому оценщику. Так, согласно отчета ЧПО ФИО4 от 05.07.2023г. № 01- 10/2023 рыночная стоимость нежилого помещения № 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г.Казань. РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608 составляет 3 146 416 (три миллиона сто сорок шесть тысяч четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек.

В целях урегулирования имеющихся разногласий рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества, Заявитель направил в Комитет протокол разногласий с соответствующими изменениями в части выкупной стоимости. Кроме этого, в письме от 26.07.2023г. ООО «Оценка столицы» предложило Комитету провести повторную оценку спорного имущества.

Письмом от 09.08.2023г. № 11224/КЗИО-ИСХ Комитет не согласовал разногласия и отказался подписать договор купли-продажи в редакции предложенной ООО «Оценка столицы» протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ЧПО ФИО4 от 05.07.2023г. № 01-10/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения

№ 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г.Казань. РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608 составляет 3 146 416 (три миллиона сто сорок шесть тысяч четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек, судом определением от 09.11.2023г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимость нежилого помещения № 1002, с кадастровым номером 16:50:012110:608, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Мазита Гафури д.5 по состоянию на 16.03.2023г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Билге», г.Казань: Игнашиной Ирине Геннадьевне, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3 605 000 руб.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 3 605 000 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилого помещения № 1002, расположенного на 1 этаже, д.5, по ул. Мазита Гафури, г. Казань, РТ, кадастровый номер 16:50:012110:608, изложив п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 3 605 000 руб. (три миллиона шестьсот пять тысяч) рублей».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 20 000 руб. расходов на оплату расходов на оплату услуг экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Председательствующий судья Ю.В. Артемьева