АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
26 сентября 2023 года № Ф03-3477/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2023 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Димакс»: ФИО1, доверенность от 27.09.2022.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Димакс»
на решение от 11.04.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023
по делу № А73-2341/2023 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Димакс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680015, <...>, лит. Ц)
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (далее - истец, ООО «ДиМакс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ответчик, ДМС администрации г. Хабаровска) об урегулировании разногласий по пункту 1.1. договора купли-продажи земельного участка № 8062, установив продажную цену имущества в размере 2,5 % от кадастровой стоимости – 6 778 855,72 руб.
Решением от 11.04.2023 пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка № 8062 изложен в редакции ДМС администрации г. Хабаровска: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 6916,0 кв.м адрес: <...>, лит. Ц с кадастровым номером 27:23:0050904:169 в собственность за плату под гараж, стоимостью 6 778 855 руб. 72 коп.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 решение от 11.04.2023 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО «ДиМакс» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на применении льготной цены по выкупу земельного участка, поскольку здание гаража, находящееся в границах земельного участка, перешло в частную собственность в результате приватизации государственного имущества. Здание являлось частью производственного комплекса и располагалось на земельном участке, используемом правопредшественником – ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» на праве постоянного бессрочного пользования.
В отзыве на кассационную жалобу ДМС администрации г. Хабаровска приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель ООО «ДиМакс» поддержал свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.
ДМС администрации г. Хабаровска явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 19.03.2020 между ДМС администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «ДиМакс» (арендатор) заключен договор аренды № 46, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование земельный участок площадью 6916 кв.м с кадастровым номером 27:23:0050904:169, расположенный в <...>, лит. Ц, для использования под гараж, сроком с 19.03.2020 по 18.03.2069.
Актом оформлена передача земельного участка; договор зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно выписке из ЕГРН, в границах земельного участка находится объект недвижимости – здание гаража общей площадью 2021,3 кв.м, право собственности на которое 20.06.2016 зарегистрировано за ООО «ДиМакс»; объект недвижимости приобретен по договору купли-продажи от 06.06.2016 (продавец – ООО «Арбат»).
Общество, ссылаясь на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, обратилось в департамент с заявлением (получено 05.08.2022) о выкупе земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050904:169 по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
В декабре 2022 года департаментом в адрес общества направлен проект договора купли продажи, в котором выкупная цена земельного участка определена из его кадастровой стоимости (6 778 855,72 руб.).
16.01.2023 общество направило департаменту протокол разногласий относительно цены выкупа с пояснениями о применении льготной выкупной цены: в редакции общества стоимость подлежащего выкупу земельного участка составляет 169 471,37 руб.
Письмом от 20.01.2023№ 13-07/598 департамент отклонил протокол разногласий, со ссылкой на то, что льготный порядок выкупной стоимости земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137), действовал до 01.07.2012, а поскольку общество обратилось с заявлением после указанной даты (заявление от 05.08.2022), оно утратило право на применение льготной цены при выкупе земельного участка.
В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно условия договора о выкупной цене земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании этих разногласий.
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 424 ГК РФ выкупная цена земельного участка, находящегося в публичной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора.
Пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков. В частности, до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.
При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, признал, что общество утратило право на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку соответствующее заявление подано обществом 05.08.2022, то есть после 01.07.2012.
Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.
Действительно, пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков, одним из которых является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости.
Так, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ помимо прочего указанным лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретения таких участков в собственность.
При этом, если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).
Как указано выше и установлено судами, здание гаража, 1981 года постройки приобретено истцом по договору купли-продажи от 06.06.2016 (продавец – ООО «Арбат»).
Ранее собственником этого объекта недвижимости являлось ОАО «Завод отопительного оборудования», образованное в результате приватизации ГП Хабаровский завод отопительного оборудования (далее – предприятие) путем преобразования его в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод»; здание гаража, помимо прочего имущества вошло в план приватизации, что следует из Приложения № 1 к плану приватизации, утвержденного приказом КУГИ Хабаровского края от 08.12.1992 № 239.
Таким образом, право собственности на спорное здание у общества (правопреемник предприятия) возникло в результате приватизации имущества государственного предприятия.
Земельный участок площадью 29,25 га, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, Исполнительным комитетом Хабаровского городского Совета народных депутатов актом № 474 от 1949 года для строительства завода отопительного оборудования и канализационных труб был отведен и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что подтверждается актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации № 458, утвержденным 06.10.1965 № 67, представленным в деле и на который имеется ссылка в иске.
В материалы дела представлено постановление главы администрации г. Хабаровска от 24.07.1995 № 2315 о предоставлении АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования» в аренду земельного участка площадью 258 776 кв.м под фактически возведенные строения завода; площадь земельного участка определена на основании данных акта инвентаризации земель от 05.09.1994. К постановлению приложена выкопировка плана земельного участка с нанесением существующих зданий и сооружений, в том числе здания гаража, площадь которых, а также площадь, необходимая для их эксплуатации, включена в общую площадь земельного участка, указанного в постановлении № 2315.
Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.
Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 ЗК РФ, в редакции, действующей до 01.03.2015, пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ в действующей редакции.
Фактически право аренды в отношении указанного земельного участка оформлено в установленном порядке в 2003 году договором аренды от 30.10.2003 № 2284 (арендатор – ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования»).
Отсутствие в договоре аренды сведений, что он заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в рассматриваемой ситуации не исключает соответствующего переоформления, поскольку сведений об изъятии государственного акта № 458 у ГП Хабаровский завод отопительного оборудования либо прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в ином порядке не имеется.
При таких обстоятельствах следует признать, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050904:169, образованный в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного и используемого правопредшественником (предприятием) на условиях бессрочного пользования, возникло в результате переоформления соответствующего права в 2003 году, то есть до 01.07.2012.
В этой связи, вопреки позиции администрации, общество имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене равной 2,5% от его кадастровой стоимости – 6 778 855,72 руб.
Учитывая, что по рассматриваемому спору установленные фактические обстоятельства не требуют дополнительного исследования и оценки доказательств, однако к этим обстоятельствам неправильно применены нормы материального права, суд округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, полагает возможным удовлетворить кассационную жалобу ООО «ДиМакс», отменить решение от 11.04.2023, постановление от 16.06.2023 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, изложив пункт 1.1 договора купли-продажи № 8062 в редакции истца.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 11.04.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 по делу № А73-2341/2023 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.
Иск удовлетворить.
Пункт 1.1. договора купли-продажи № 8062 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050904:169 в отношении земельного участка принять в следующей редакции:
«1.1. Продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 6916,0 кв.м, адрес: <...>, лит. Ц с кадастровым номером 27:23:0050904:169 в собственность за плату под гараж, стоимостью 169 471,37 руб.».
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
ФИО2