АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000
http://fasuo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ Ф09-6582/22
Екатеринбург
25 апреля 2025 г.
Дело № А60-1190/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2025 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Артемьевой Н.А.,
судей Кочетовой О.Г., Морозова Д.Н.
при ведении протокола помощником судьи Луневой А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа на определение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2024 по делу № А60-1190/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании посредством системы веб-конференции приняла участие представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 31.01.2025 (паспорт).
В судебном заседании в здании суда округа приняла участие представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа – ФИО3 по доверенности от 13.01.2025 (паспорт).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2022 общество с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» (далее – общество «Маршалгенстрой», должник) признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО4.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.01.2023 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1
В Арбитражный суд Свердловской области 24.06.2024 поступило заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (далее - Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2024 заявление возвращено заявителю.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 определение от 28.06.2024 отменено, вопрос направлен на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
По результатам рассмотрения обособленного спора определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2024 в удовлетворении заявления Комитета отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 определение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2024 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 24.10.2024 и постановление апелляционного суда от 28.01.2025 отменить.
В обоснование кассационной жалобы Комитет ссылается на то, что основанием для расторжения договора аренды от 30.01.2014 № 3 является не использование земельного участка должником в целях жилищного строительства в течение трех лет. Согласно акту обследования земельного участка от 20.12.2023 на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 хозяйственная деятельность не ведется, в границах участка находится грунт, изъятый из котлована, а также выкопан котлован, на остальной части земельного участка произрастают кустарники, бурьян, строительство жилого дома не осуществляется и не осуществлялось, объекты незавершенного строительства, объекты благоустройства отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий «Маршалгенстрой» ФИО1 просит определение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Конкурсный управляющих полагает, что судами правильно определены значимые обстоятельства, дана правовая оценка установленным обстоятельствам дела, вынесенные судебные акты являются законными и обоснованными.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса России?скои? Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 3 года земельный участок общей площадью 13 128 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Кадастровый номер земельного участка 66:33:0101003:1432. Категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставляется с разрешенным использованием: под многоэтажное жилищное строительство. Срок аренды и обязательства по договору устанавливаются с 30.01.2014 по 30.01.2017 (пункты 1.1 - 1.5 договора).
Согласно пункту 1.4 договора расчет ежемесячной арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к договору, являясь его неотъемлемой частью. В приложении № 1 к договору приведен расчет арендной платы.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что ежемесячная арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом до 10 числа каждого месяца текущего года.
В соответствии с пунктом 5.2 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения настоящего договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании статьи 450 ГК РФ, в следующих случаях: невнесения арендатором арендной платы либо уплаты не в полном объеме (менее 80% от суммы ежемесячного платежа) по договору в течение двух месяцев подряд (пункт 5.3); использования арендатором участка не в соответствии разрешенным использованием, указанным в пункте 1.4 договора (пункт 5.3.1); использования арендатором участка способами, приводящими к ухудшению качественной характеристики земель и экологической обстановки, т.е. без учета обеспечения соблюдения экологических, санитарно-гигиенических и других специальных требований (норм, правил, нормативов) (пункт 5.3.2); в случае заключения договора субаренды на участок в нарушение требований пункта 3.2.6 договора (пункт 5.3.3).
Согласно пункту 5.4 договора при прекращении и досрочном расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 5.3 договора, арендодатель в письменной форме уведомляет об этом арендатора путем направления (вручения) заказного письма с уведомлением. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендатора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в десятидневный срок с момента получения уведомления о прекращении (расторжении) договора. Если арендатор не возвратил участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки и пени в соответствии с договором.
Согласно акту приема-передачи от 30.01.2014 земельный участок передан арендатору.
Обществом с ограниченной ответственностью ПТК «Арго» в адрес Комитета 25.12.2015 направлено уведомление о выдаче согласия на внесении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3 в уставный капитал общества «Маршалгенстрой» с просьбой согласовать такое распоряжение правом (в связи с созданием обществами с ограниченной ответственностью «Арго» и «Маршал град» нового совместного предприятия общества «Маршалгенстрой» для реализации плана строительства двух многоквартирных жилых домов с пристроенным зданием магазина на указанном земельном участке), которое согласовано администрацией Арамильского городского округа 15.01.2016.
Управлением Росреестра 17.02.2016 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 по адресу: г. Арамиль, ул. Космонавтов 15, от общества с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» к обществу «Маршалгенстрой», новым арендатором указанного земельного участка по договору аренды от 30.01.2014 № 3 является общество «Маршалгенстрой».
Из уведомления Комитета от 26.07.2017 № 02-01-35/753 следует, что вышеуказанный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок. Обязательства сторон выполняются, задолженности по арендной плате нет, договорные отношения не прекращены.
Администрацией Арамильского городского округа 09.02.2016 обществу «Маршалгенстрой» выдано разрешение № RU66307000-11-2016 на строительство многоквартирного жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями в г. Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, д. 15 (2-х секционный 12-этажный жилой дом с пристроенным зданием магазина), на срок до 01.04.2019.
Администрацией Арамильского городского округа 24.12.2018 обществу «Маршалгенстрой» выдано разрешение № RU66307000-10-2018 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями в г. Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, д. 15 корпус 1 (постановление администрации от 05.12.2018 № 584) на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101003:1432.
После ввода первой очереди МКД в эксплуатацию между Комитетом (арендодатель) и обществом «Маршалгенстрой» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 06.07.2021 к договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3, по которому площадь земельного участка, переданного в аренду, уменьшена (изменена) до 9509 кв. м. Приложением № 1 к дополнительному соглашению от 06.07.2021 определен размер арендной платы в связи с уменьшением площади земельного участка. При этом изменений в договор аренды земельного участка о сроке его действия (с учетом продления в 2017 году его действия на неопределенный срок), не внесено.
Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРН.
Администрацией Арамильского городского округа 10.01.2022 по заявлению общества «Маршалгенстрой» от 22.12.2021 № 01-01-17/406 утвержден градостроительный план земельного участка № РФ-66-2-07-0-00-2022-0001, согласно которому на земельном участке площадью 9509 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 по адресу: <...> предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2022 принято к производству заявление о признании общества «Маршалгенстрой» несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.04.2022 в отношении должника - общества «Маршалгенстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4
Комитетом в адрес временного управляющего общества «Маршалгенстрой» ФИО4, генерального директора общества ФИО5 29.07.2022 направлено уведомление № 2-01-35/429 об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3 с указанием на истечение 30.01.2017 срока аренды земельного участка и отсутствием возможности пролонгации договора, отсутствием оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2022 должник - общество «Маршалгенстрой» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на арбитражного управляющего ФИО4
Согласно ответу от 26.10.2022 (вх.№ 02-01-34/451) и.о. конкурсного управляющего должника ФИО4, со ссылкой на открытие в отношении общества процедуры конкурсного производства, с указанием на то, что Комитетом 06.12.2021 обществу «Маршалгенстрой» дано согласие на передачу в качестве доли в уставной капитал права аренды спорного земельного участка и продление письмом Комитета от 26.07.2017 договора аренды на неопределенный срок, просил отозвать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, при этом указав на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке и отсутствие убытков у сторон.
Комитетом 24.11.2022 в адрес конкурсного управляющего должника ФИО4 направлено второе уведомление № 02-01-35/837 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке с требованием об оплате задолженности и штрафов в связи с ненадлежащим исполнением пункта 4.3 договора по внесению арендных платежей и наличием задолженности по состоянию на 24.11.2022.
Согласно ответу от 28.11.2022 (вх.№ 02-01-34/509) и.о. конкурсного управляющего ФИО4 просил отозвать уведомление о расторжении договора аренды, предоставить акт сверки, актуальные реквизиты для перечисления денежных средств со ссылкой на отсутствие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, предоставление возможности сохранения права аренды в конкурсной массе должника.
Комитет в рамках настоящего дела о банкротстве обратился с заявлением об исключении из конкурсной массы должника права аренды земельного по вышеуказанному договору аренды, ссылаясь на односторонний отказ от исполнения договора, наличие задолженности по арендным платежам неиспользование земельного участка по целевому назначению с 2014 по 2022 годы.
Конкурсный управляющий, полагая односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды от 30.01.2014 № 03, оформленный уведомлением от 24.11.2022, недействительной сделкой, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023, односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды земельного участка от 30.01.2014 № 3, оформленный уведомлением от 24.11.2022 № 02-01-35/837, признан недействительным, в удовлетворении заявления Комитета об исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка площадью 9509 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 отказано.
Комитет совместно со специалистами 20.12.2023 произвели обследование земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101003:1432.
В соответствии с актом обследования от 20.12.2023 установлено, что на земельном участке, строения, сооружения, объекты незавершенного строения отсутствуют; работы по строительству объекта недвижимости не производились; на участке выкопан котлован; земельный участок находится в непригодном состоянии, заброшен, зарос бурьяном; металлический забор, которым огражден данный земельный участок, местами отсутствует; имеется свободный доступ на территорию, что представляет собой угрозу для неопределенного круга лиц.
В письме от 22.12.2023 исх. № 02-01-35/1344 Комитет предложил должнику расторгнуть вышеуказанный договор аренды земельного участка; в течение 10 (десяти) дней вернуть в Комитет подписанное соглашение о расторжении договора аренды, а также акт приёма передачи земельного участка. Данное письмо оставлено без ответа.
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды должником, Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о расторжении договора.
В ходе судебного разбирательства Комитет 10.04.2024 повторно осуществил выезд на данный земельный участок, составил акт обследования, из которого следует, что земельный участок не используется, находится в непригодном состоянии, заброшен, зарос бурьяном; металлический забор местами отсутствует; деревянный забор рухнул. Установленный в разрешении срок на строительство истек 01.04.2019. Более за выдачей разрешения на строительство общество «Маршалгенстрой» не обращалось.
Отказывая в удовлетворении требований Комитета о расторжении договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны следующие разъяснения по применению пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы участников спора, суды первой и апелляционной инстанций установили, что изначально в аренду был предоставлен земельный участок площадью 13 128 кв.м, на котором согласно выданному администрацией Арамильского городского округа разрешению на строительство от 09.02.2016 (со сроком действия до 2019 года) предполагалось строительство двухсекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями; изменение площади земельного участка (ее уменьшение) было произведено дополнительным соглашением от 06.07.2021, после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.12.2018); администрация городского округа 10.01.2022 утвердила градостроительный план земельного участка, подтвердив тем самым свое намерение на сохранение за должником права аренды земельного участка для строительства второй очереди жилого комплекса; на земельном участке имеется котлован.
Таким образом, общество «Маршалгенстрой» на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 осуществило строительство первой очереди согласно разрешению на строительство № RU66307000-11-2016 от 09.02.2016, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № RU66307000-10-2018, и начало работы по строительству второй очереди жилого дома.
При рассмотрении спора судами также установлено, что конкурсным управляющим предпринимаются необходимые меры по содержанию земельного участка, в частности, на основании договора подряда № 04-24 от 03.05.2024 были выполнены монтажные работы по демонтажу, ремонту и восстановлению отдельных участков ограждения строительной площадки (общий объем 120 п.м.), расположенной по адресу: <...>.
С учетом изложенного, а также того, что задолженности по арендной плате у должника не имеется, суды пришли к верному выводу о недоказанности Комитетом существенного нарушения должником договора аренды земельного участка, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора
Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о длительном неиспользовании должником земельного участка судом округа не принимаются, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2024 по делу № А60-1190/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Председательствующий Н.А. Артемьева
Судьи О.Г. Кочетова
Д.Н. Морозов