АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
г. Новосибирск Дело № А45-25753/2024 02 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 года Решение изготовлено в полном объеме 02 сентября 2025 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи
Коренковой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Т.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СИГМА.Новосибирск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск)
к акционерному обществу «Технопарк Новосибирского Академгородка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск)
о взыскании 628 252 рублей 81 копейки,
при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО1, доверенность № 5 СН от 24.07.2022, диплом, паспорт;
ответчика (онлайн): ФИО2, доверенность № 150125-24 от 15.01.2025, диплом, паспорт,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «СИГМА.Новосибирск» (далее- истец, арендатор, ООО «СИГМА.Новосибирск») обратилось в арбитражный суд с иском, впоследствии измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Технопарк Новосибирского Академгородка» (далее – ответчик, арендодатель, АО «Технопарк Новосибирского Академгородка») о взыскании неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы по договору аренды
нежилых помещений № 1Б/12 от 31.07.2012 за период с 31.07.2012 по 31.12.2021 в размере 628 252, 81 руб.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, изложенные в уточненном исковом заявлении.
Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что в период действия договора аренды с момента передачи помещений истцу до момента проведения новой технической инвентаризации в декабре 2021 г. площадь переданных по нему помещений соответствовала имеющимся на тот момент сведениям об их площади, указанным в Техническом паспорте и в Едином государственном реестре недвижимости.
Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему.
В силу п.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из представленных доказательств, 31.07.2012 между ООО «СИГМА.Новосибирск» и АО «Технопарк Новосибирского Академгородка» был заключен договор аренды нежилых помещений № 1Б/12, в соответствии с которым ответчик передал во временное владение и пользование истцу нежилые помещения с кадастровым номером 54:35091395:97 в здании по адресу: <...>, расположенные на первом этаже ( №№ 1-22), на втором этаже ( №№ 1-19), в мансардном этаже здания.
Как следует из материалов дела, 31.07.2012 помещения переданы по акту приема-передачи.
Согласно пункту 4.1. договор аренды был заключен на срок 15 лет и 19.09.2012 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Нумерация переданных в аренду помещений и их общая площадь (1 436, 6 кв.м.) были определены в соответствии с поэтажными планами и эеспликациями помещений, выполненными 17.05.2011 ОГУП «Техцентр НСО» по состоянию на дату инвентаризации 11.05.2011, что было отражено сторонами в Приложении № 1 к договору аренды.
Согласно пункту 3.1 договора, фиксированная часть арендной платы была определена сторонами, исходя из цены за 1 кв.м. в месяц и площади 1 436, 6 кв.м.
В феврале 2022 ответчик уведомил истца о проведенной 10.12.2021 инвентаризации нежилых помещений, которая выявила уменьшение площади арендуемых помещений на 22.2 кв.м., в связи с чем арендатору было предложено подписать дополнительное соглашение № 7 к договору, устанавливающее новый размер арендуемой площади – 1 414, 4 кв.м.
Предложенная арендодателем редакция дополнительного соглашения № 7 к договору не устроила арендатора в связи с наличием в нем пункта 4, устанавливающего, что данное соглашение распространяет свое действие на отношения сторон с 01.01.2022.
С данной редакцией соглашения арендатор не согласился, полагая, что в течении всего срока действия договора, а именно с 31.07.2012, он фактически арендовал площадь меньшего размера, что было установлено технической инвентаризацией 10.12.2021.
Арендодателю было направлено письмо от 16.03.2022 № 21 с расчетом сумм переплаты и приложением проекта дополнительного соглашения № 7 в редакции арендатора, на которое арендодатель письмом от 28.03.2022 № 194/71-04 ответил отказом, указав, что изменение площади произошло в связи с проведенными арендатором перепланировками в период с 2012 года по 2021 год и в связи с произведенными арендатором изменениями внутренней конфигурации помещений.
Письмом от 21.04.2022 № 60 истец подробно пояснил ответчику, что в результате произведенных арендатором работ общая площадь могла только увеличиться, поскольку основными извинениями был снос перегородок.
На дату заключения договора, площадь помещений, не затронутых перепланировкой арендатора, фактически меньше на 26.8 кв.м., чем было предусмотрено договором аренды, из которых:
- на первом этаже – меньше на 4,4 кв.м.; - на втором этаже – меньше на 4, 0 кв.м.; - на мансардном этаже – меньше на 18, 4 кв.м.
Кроме того, согласно пункту 3.2. договора аренды, размер фиксированной арендной платы устанавливался сторонами из расчета сдачи в аренду помещений общей площадью 1 436, 6 кв.м. по цене 167,9 рублей за кв.м. в месяц. В последствии цена аренды за 1 кв.м. неоднократно менялась дополнительными соглашениями сторон.
Таким образом, на основании недостоверных сведений о площади арендуемых помещений, предоставленных арендодателем, истец на протяжении всего периода действия договора до момента уменьшения арендуемой по нему площади (с 31.07.2012 по 31.12.2021), осуществлял оплату фактически несуществующих 26,8 квадратных метров, в результате чего у ответчика образовалось неосновательное обогащение в размере осуществленной истцом переплаты.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Вопреки доводам ответчика, указанная переплата является неосновательным обогащением, поскольку как правильно указал представитель истца, по смыслу ст.ст. 606, п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата вносится за фактическую площадь помещений, переданных арендатору, а излишне
оплаченная арендная плата, за несуществующую часть помещений, договором аренды не регулируется.
Размер неосновательного обогащения определяется как произведение ставки арендной платы за 1 (один) квадратный метр арендуемых помещений на количество квадратных метров, составляющих разницу между фактической площадью арендуемых истцом помещений и их неверной площадью, использовавшейся ответчиком для начисления сумм арендной платы.
В соответствии с расчетами истца у ответчика образовалось неосновательное обогащение по договору в размере 628 252, 81 руб..
Доводы отзыва ответчика рассмотрены и отклоняются судом как несостоятельные и не нашедшие своего подтверждения в ходе исследования доказательств по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, технический паспорт по результатам инвентаризации от 11.05.2011 года был выполнен ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» в отношении всего здания по адресу <...>, площадью 2 799,4 кв.м. Как пояснил истец, в качестве Приложений к договору были использованы поэтажные планы к паспорту от 17.05.2011, так же по состоянию на 11.05.2011 года (дата проведения инвентаризации) данные поэтажные планы включают в себя не только помещения, принятые арендатором в аренду в объеме 1436,6 кв. м., но и другие помещения в другом крыле в здания. Таким образом истец полагает, данные технические документы были изготовлены в отношении всего здания в целом (площадью 2799,4 кв.м), где площадь, предназначенная для передачи арендатору (1436,6 кв.м) выделена не была.
При этом, как указал истец, для государственной регистрации долгосрочного договора аренды (15 лет) требовалось поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в качестве объекта прав арендодателя именно ту площадь нежилых помещений, которые передавались в аренду – 1436,6 кв. м. Кадастровый учет осуществлялся на основании технической документации на те нежилые помещения, которые передавались в аренду и подлежали государственной регистрации.
Представленные ответчиком копии поэтажного плана и экспликаций от 28.05.2012 подтверждают следующие обстоятельства:
1) ОГУП «Техцентр НСО» выдало техническую документацию на ту часть здания, которое было предназначено для передачи в аренду Истцу - площадью 1436,6 кв.м;
2) Учитывая, что площади и конфигурации арендуемых Истцом помещений, в поэтажных планах от 17.05.2011 г. (приложение к договору аренды), от 13.02.2012 года (имеющая у арендатора копия технического паспорта) и от 28.05.2012 года (представленная ответчиком к отзыву на иск) совпадают на 100%, очевидно, что все эти документы были выданы органами технической инвентаризации на состоянию на дату инвентаризации - 11.05.2011 года. Техническая документация от 13.02.2012, и 28.05.2012 выдавалась по данным ранее проведенной инвентаризации, без выхода техников и новых обмеров. В противном случае изменения, связанные с отделкой помещений, проведенной перед передачей объекта арендатору, были бы зафиксированы при новых обмерах.
Таким образом, представленные ответчиком технические документы подтверждают, что инвентаризация арендуемых помещений непосредственно перед заключением договора аренды не проводилась. Сторонами были использованы поэтажные планы, выполненные по данным инвентаризации от 11.05.2011. О том, что выполненная позднее отделка помещений, включающая, в том числе, обшивку гипсокартоном вентиляционных шахт, значительно уменьшила площадь помещений, стало очевидно только после получения технических документов по результатам инвентаризации в 2021 году.
Истец не оспаривает, что им проводились перепланировки в арендуемых помещениях в течение срока аренды. Однако, как указал истец, выполненные им перепланировки (и согласованные арендодателем) привели, в основном, не к уменьшению, а к увеличению площади, за счет сноса перегородок.
Кроме того, необходимо отметить, что требования истца охватывают только те помещения, в которых выявленное уменьшение площади связано исключительно с тем, что техническая документация не отражала выполненную арендодателем чистовую отделку помещений.
Таким образом, на дату заключения договора площадь помещений, которые не были в последствии затронуты перепланировками арендатора, была меньше на 26,8 кв. м, из которых:
- на первом этаже - меньше на 4,4 кв.м, - на втором этаже – меньше на 4,0 кв. м, - на мансардном этаже - меньше на 18,4 кв.м.
Перед сдачей помещений в аренду была проведена внутренняя отделка помещений, в том числе была выполнена обшивка гипсокартоном внутренних стен, вентиляционных шахт, за счет которой площадь значительно уменьшилась. Однако, в связи с тем, что инвентаризация не была проведена, данные изменения не были отражены при кадастровом учете помещений и при дальнейшей регистрации права собственности на них. Тем не менее, на дату приемки помещений в аренду данные площади не были вычтены из предмета аренды, в связи с чем арендодатель оплачивал данную площадь в течение всего периода аренды.
Из материалов дела следует, что все перепланировки, выполненные арендатором, предварительно и детально согласовывались с арендодателем. Так, 03.11.2017 года (исх. № 165/1) арендатор запросил согласия на установку перегородки на мансардном этаже, указав ее материал, на установку двери. На данный запрос арендодатель ответил согласием (ответ от 29.11.2017 года). На реконструкцию 1-го этажа арендатор запрашивал согласие (исх. № 141 от 14.08.2018 года), на что было получено согласование арендодателя.
Таким образом, суд находит обоснованными доводы истца, о том, что его права были нарушены в связи с тем, что ответчиком не была проведена инвентаризация нежилых помещений после выполнения всех отделочных работ, которая установила бы уменьшение площади на 26,8 кв.м. Данная разница в площади стала очевидной в результате сравнения поэтажных планов и экспликаций, выполненных по результатам инвентаризаций 11.05.2011 и 10.12.2021 .
Кроме того, согласно экспликации к поэтажному плану помещений (тех. документы по данным инвентаризации от 2011 года) площадь помещения № 1 в мансардном этаже («лестничная клетка») была исчислена как произведение
длины (7,9 кв.м) на ширину (4,55 кв. м), что составило 35,9 кв.м. При этом из поэтажного плана помещений мансардного этажа видно, что данная площадь включает, в том числе, просвет между лестничными маршами.
Согласно экспликации к поэтажному плану помещения в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 10.12.2021г. площадь помещения № 1 в мансардном этаже («лестничная клетка») была исчислена как произведение длины (7,9 кв.м) на ширину (4,55 кв. м) за вычетом площади 1,7*3,5 кв. м, что составило 30,0 кв.м.
Из экспликации к помещению коридора на 2-м этаже видно, что такая же площадь многосветного пространства (1,7*3,5 кв. м) исключена при подсчете площади помещения, расположенного под лестничной клеткой, и на втором этаже.
Данный подход по мнению истца является единственно верным: арендатор оплачивает только площадь, пригодную для использования в коммерческих целях, тем более, что площадь «под просветом» включена в площадь помещения 1-го этажа. Площадь – это физическая величина, измеряемая независимо от утвержденных методик, и данный подход должен применяться независимо, есть указание на это в нормативном акте или нет. Тем более, что действовавшая на момент проведения первой технической инвентаризации в 2011 году инструкция (Утверждена Приказом Минземстроя от 03.08.1998 г. № 37) не содержит указания на необходимость применения противоположного порядка - на включение площади просвета в площадь лестничного марша.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что данная площадь многосветового пространства включена в арендуемую неправомерно, следовательно, учет данной площади (разница в 5,9 кв.м) в качестве излишне оплачиваемой арендатором с даты заключения договора - обоснован.
Относительно помещений № 18, 19, 22 истец пояснил, что суммарная площадь данных помещений (санузлы), составляющая в 2011 г. 12,6 (2,3 + 7,2 + 3,1) кв. м, в результате выполненной перепланировки увеличилась на 0,1 кв. м.
Истец пояснил, что путем визуально сравнения обмерных чертежей, становится очевидным, что все произведенные после инвентаризации 2011 года изменения в указанных помещениях произошли за счет обшивки стены в
процессе отделочных работ, а не с целью изменения их конфигураций, подобно тем, которые арендатор производил для своих коммерческих нужд по согласованию с арендодателем.
Резюмируя изложенное, суд, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, сопоставив их с фактическими обстоятельствами дела, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
взыскать с акционерного общества «Технопарк Новосибирского Академгородка» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СИГМА.Новосибирск» 628 252 рубля 81 копейку неосновательного обогащения, 15 565 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СИГМА.Новосибирск» из федерального бюджета 253 рубля 46 копеек излишне уплаченной государственной пошлины.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).
Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
Судья Е.Ю. Коренкова