АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, <...>; тел: (4842) 505-902; факс: <***>;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А23-5236/2025

26 ноября 2025 года г.Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 12.11.2025

Полный текст решения изготовлен 26.11.2025

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Харчикова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Киреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 248001, <...>)

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (ОГРН <***>, ИНН <***>, 248021, <...>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - 1) Администрация городского округа города Калуги Калужской области (наименование до 23.09.2025 – Городская Управа города Калуги; ОГРН <***>, ИНН <***>, 248000, <...>),

о признании недействительным решения,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Калужская земельная корпорация" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным решения Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее - управление, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 20.02.2025 № 1594/06-25 об отказе в предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:26:000074:1329, об обязании заключить договор аренды.

В обоснование требования указано на незаконность отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в аренде у общества, на котором обществом в пределах срока действия разрешения на строительство возведён незавершённый девятиэтажный жилой дом значительной степени готовности.

Управлением отзыва не представлено. Оспариваемый отказ мотивирован ссылками на пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указанием, что допускается лишь однократное предоставление земельного участка без торгов собственнику незавершённого строительством объекта недвижимости для завершения данного строительства.

На основании положений статей 9, 65, 70 (часть 31), 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено при указанной явке по представленным доказательствам с учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, установленного распределения бремени доказывания, доводов заявления, объёма и существа возражений.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие значимые для существа настоящего спора обстоятельства.

Управой обществу выдано разрешение на строительство от 13.06.2018 № RU 40-301000-353-2018 (постановление от 13.06.2018) в отношении объекта «Жилые многоквартирные дома по ул. Терепецкой в г. Калуге. 5 этап» на земельном участке 40:26:000074:842 сроком до 19.05.2019.

На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.07.2018 № 333/18 управа (арендодатель) предоставила обществу (арендатор) в аренду бессрочно земельный участок с кадастровым номером 40:26:000074:1329 (образованный, согласно выписке из ЕГРН, из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000074:842) площадью 1690 кв.м. для строительства девятиэтажного многоквартирного жилого дома с сопутствующей инфраструктурой.

На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под незавершенным строительством объектом для завершения его строительства от 30.03.2022 № 129/22 управа (арендодатель) предоставила обществу (арендатор) в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 40:26:000074:1329 площадью 1690 кв.м. под объект незавершённого строительства для завершения строительства. Установлено наличие на участке незавершённого строительством объекта с кадастровым номером 40:26:00074:2546 и сооружения - сети водоотведения с кадастровым номером 40:26:000074:1545. Отмечено, что с момента государственной регистрации данного договора прекращает действовать договор аренды земельного участка от 24.07.2018 № 333/18.

Распоряжением управы от 18.04.2022 № 146-06-Р в разрешение на строительство внесены изменения, в частности, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого осуществляется строительство, изменён на 40:26:000074:1329; также распоряжениями управы срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся (распоряжением от 24.01.2025 – до 21.02.2026).

Письмом от 15.01.2025 № 03/01-25 общество указало на невозможность завершения строительства до истечения срока аренды, установленного договором от 30.03.2022 № 129/22 (до 05.04.2025) и попросило заключить новый договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000074:1329 сроком на 3 года.

Письмом от 20.02.2025 № 1594/06-25 управление отказало обществу, ссылаясь на положения пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и указав, что степень готовности объект незавершённого строительства с кадастровым номером 40:26:00074:2546 составляет 3%, и действующим законодательством не предусмотрена возможность повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершённого строительства.

Не согласившись с данным решением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьями 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены два случая предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляемого однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В настоящем случае материалами дела подтверждается, что на земельном участке 40:26:000074:1329 расположены незавершённый строительством объект с кадастровым номером 40:26:00074:2546 (принадлежащий обществу) и сооружение - сети водоотведения с кадастровым номером 40:26:000074:1545.

Ранее действовавший бессрочный договор аренды спорного участка от 24.07.2018 № 333/18 прекратил своё действие в момент государственной регистрации договора аренды того же участка от 30.03.2022 № 129/22 под незавершенным строительством объектом для завершения его строительства, заключённого сроком на 3 года.

Таким образом, право на однократное предоставление земельного участка без торгов в порядке пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ обществом реализовано и исчерпано заключением договора от 30.03.2022 № 129/22.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что согласно фотоматериалам к актам осмотра территории от 02.10.2025 и от 23.10.2025 расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000074:1329 объект незавершённого строительства имеет значительную степень готовности (9 этажей с перекрытиями, опорами, лестничными маршами); объект возводился на арендованном земельном участке, на основании разрешения на строительство, притом срок действия которого продлён до 21.02.2016; у суда нет сведений об изъятии спорного объекта у собственника в порядке ст. 239.1 ЗК РФ.

При такой совокупности обстоятельств применительно к требованию баланса публичных интересов, заключающихся в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости, отражённому в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025), суд из материалов дела не усматривает злоупотреблений правом со стороны заявителя, и вместе с тем учитывает, что отсутствие договора аренды земельного участка повлечёт невозможность ввода объекта в эксплуатацию, чем нарушит упомянутый баланс, в связи с чем считает возможным удовлетворить заявленное требование применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, которые направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При этом суд считает необходимым указать, что споры о понуждении заключить договор и урегулировании разногласий об его условиях являются исковыми. Однако сложившаяся практика позволяет понуждать суд рассматривать исковые по существу споры (в настоящем случае – об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, однако сказанное в полной мере относится и к предоставлению их на ином праве, и к выкупу помещений, и к оспариванию оценки) путём обжалования ответа, то есть в порядке рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений.

Избрание такого способа защиты прав является злоупотреблением со стороны заявителя (в отсутствие, по мнению суда первой инстанции, процессуального механизма пресечения), вполне очевидно направленным на обход надлежащей процедуры гражданского иска (в настоящем случае – об обязании заключить договор аренды земельного участка), влекущим, среди прочего, перераспределение обязанностей по доказыванию с практически полным возложением данного бремени на орган публичной власти, который при этом не обладает свободой хозяйственного усмотрения, а связан конкретными нормами права.

Заявитель в качестве желаемого способа устранения допущенного нарушения указывает обязание управления заключить договор аренды спорного участка для целей завершения строительства объекта.

Это пожелание иллюстрирует злоупотребление заявителя, ибо такого рода резолютивная часть решения должна быть результатом рассмотрения исключительно иска о понуждении заключить договор.

Иными словами, рассмотренное требование о признании недействительным ответа является злоупотреблением правом со стороны заявителя, направленным на обход надлежащей процедуры, влекущей возникновение и изменение имущественных прав, а именно процедуры предъявления гражданского иска.

Во исполнение принципа недопустимости подмены судом уполномоченного органа по вопросам его компетенции и во пресечение злоупотреблений, суд в качестве надлежащего способа устранения допущенных нарушений для порядка рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений (гл. 24 АПК РФ), то есть применительно к пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, возлагает на управление обязанность в течение месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения суда устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путём повторного рассмотрения по существу его заявления от 15.01.2025 № 03/01-25 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:26:00074:1329.

В силу положений ст. 110 АПК РФ понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины (платёжное поручение от 23.05.2025 № 224 на сумму 50000 руб.) относятся на управление.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленное требование удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, выраженное в письме от 20.02.2025 № 1594/06-25.

Обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (ОГРН <***>) в течение месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (ОГРН <***>) путём повторного рассмотрения по существу его обращения от 15.01.2025 № 03/01-25 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:26:00074:1329.

Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия

в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Д.В. Харчиков