ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-60513/2025
г. Москва Дело № А40-70468/25
26 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2026 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2026 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Елоева А.М.,
судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2025 по делу № А40-70468/25 по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2 по доверенности от 21.01.2025,
от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.12.2025.
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7824, общей площадью 51,4 кв. м, путем исключения и изменения отдельных условий проекта договора в редакции истца.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является субъектом малого предпринимательства, более двух лет арендует спорное нежилое помещение, задолженность по арендным платежам отсутствует, в связи с чем обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Истец ссылалась на то, что предложенный ответчиком проект договора купли-продажи содержит условия, противоречащие императивным нормам законодательства, нарушающие баланс интересов сторон и ограничивающие предусмотренные законом права покупателя, в том числе в части цены объекта, порядка рассрочки, залога, страхования, неустоек, электронного документооборота и внесудебного расторжения договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2025 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, нарушение принципа свободы договора, а также указывая на то, что условия договора направлены на защиту публичных интересов и прав собственника имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что доводы заявителя не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам, основаны на их неверной оценке и неправильном толковании норм материального права, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.
Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является арендатором недвижимого имущества по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7824, общей̆ площадью 51,4 кв. м на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г.Москвы № 9-797/04 от 16.12.2004, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ИЭ9965-25-11305557 от 19.03.2025 г.
Нежилое помещение по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7824, общей площадью 51,4 кв. м, является смежным с нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7823, общей площадью 77,4 кв. м, арендуемым ИП ФИО1 по договору аренды № 9-69/04 от 10.02.2004.
Письмом «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» № 33-6-588996/24-(0)-3 от 28.12.2024 Департамент городского имущества г. Москвы, в порядке статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложил Истцу воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, и расположенного по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7823, общей площадью 77,4 кв. м и подписать проект договора купли-продажи.
Как указывал истец в суде первой инстанции, письмо с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение нежилого помещения по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7824, общей площадью 51,4 кв. м истец не получила, в связи с чем обратилась в Департамент городского имущества г. Москвы посредством электронной приемной Мос.ру с просьбой выслать проект договора купли-продажи на приобретение нежилого помещения по адресу: <...>/П, с кадастровым номером 77:08:0008005:7824, общей площадью 51,4 кв. м.
Письмом от 17.02.2025 № ДГИ-Э-9476/25-1 Департамент городского имущества г. Москвы направил предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества с ссылкой для скачивания проекта Договора купли-продажи № 59- 10391 от 18.12.2024.
20.02.2025 не согласившись с содержанием отдельных положений представленного государственным органом текста договора, истец в порядке статей 443, 445 части первой ГК РФ направил в адрес ответчика посредством Почты России подписанный с учетом протокола разногласий договор купли-продажи № 59-10391 от 18.12.2024 и протокол разногласий от 19.02.2025, в соответствии с которым выразил несогласие, в том числе с ценой указанной в проекте договора купли-продажи объекта недвижимости.
Департамент городского имущества г. Москвы ответа на указанный протокол разногласий в адрес истца не направлял, в связи с чем 20.02.2025 ИП ФИО1 направила в адрес ДГИ г. Москвы досудебную претензию с требованием принять указанный протокол разногласий и решить возникший спор мирным путем.
Поскольку по истечении тридцати календарных дней со дня получения Департаментом городского имущества г. Москвы досудебной претензии, истец ответ не получил, последний обратился в суд с настоящим иском.
В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство судебных экспертов».
Согласно заключению эксперта № 130 от 30.07.2025 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 13.12.2024 без НДС составила 5 115 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Оценив экспертное заключение по правилам статей 71, 82, 83, 86 АПК РФ, суд первой инстанции признал его надлежащим, допустимым и достоверным доказательством, положив в основу определения цены договора.
Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца предусмотренного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о несоответствии спорных условий договора императивным нормам законодательства, а также о правомерности урегулирования разногласий в судебном порядке в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ. Суд исходил из положений статей 3, 5 Федерального закона № 159-ФЗ, статей 421, 432 ГК РФ, принципа свободы договора с учетом установленных законом ограничений, а также необходимости соблюдения баланса интересов сторон и недопустимости навязывания покупателю условий, не предусмотренных законом.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции являются законными и обоснованными.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, поскольку из ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно ч. 4 ст. 4.1. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, оценил представленные отчеты оценщиков, назначил и исследовал заключение судебной экспертизы, которое является надлежащим и допустимым доказательством, и на его основании определил рыночную стоимость объекта.
Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.
Отклоняя довод жалобы о неправомерности проведения обществом собственной оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательство не лишает субъекта МСП права оспаривать предложенную уполномоченным органом цену и представлять в обоснование своей позиции доказательства, в том числе отчет независимого оценщика, для последующей оценки их судом.
Апелляционный суд также отмечает, что в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях, установленных пунктами 3.2, 3.4 проекта договора.
Относительно доводов жалобы, оспаривающих исключение судом первой инстанции отдельных пунктов проекта договора (1.6, 2.1.2, 3.7, 3.8, 4.3, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3, 6.4, 6.8, 6.10, 6.11, 8.5, 8.6, 8.7, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7), суд апелляционной инстанции указывает, что выводы суда первой инстанции по каждому из них являются правомерными, последовательными и основанными на всестороннем анализе соответствующих норм Федерального закона № 159-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке, а также на установленных по делу фактических обстоятельствах.
Суд первой инстанции обоснованно признал, что оспариваемые условия выходят за рамки существенных условий договора купли-продажи, необоснованно ограничивают права покупателя-предпринимателя как будущего собственника, возлагают на него дополнительные обременительные обязанности, не предусмотренные специальным законом, регулирующим выкуп арендуемого имущества, и в ряде случаев противоречат принципу равенства участников гражданского оборота.
Следовательно, оснований для переоценки данных выводов и восстановления исключенных пунктов в тексте договора у суда апелляционной инстанции не имеется.
Утверждение Департамента о нарушении имущественных интересов города Москвы вследствие применения цены, определенной судебной экспертизой, не основано на законе, поскольку суд первой инстанции правильно применил специальные нормы Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующие особенности выкупа арендуемого имущества субъектами МСП, который предусматривает приобретение имущества именно по рыночной стоимости, а не по максимально возможной цене.
Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ.
Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал надлежащую оценку доказательствам и доводам сторон.
В этой связи решение Арбитражного суда города Москвы является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 266–268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2025 по делу №А40-70468/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: А.М. Елоев
Судьи: О.Г. Головкина
О.В. Савенков