2372/2023-111735(2)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-22616/2022 11 ноября 2023 года 15АП-16523/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сорока Я.Л., судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой М.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.09.2023 по делу № А32-22616/2022 по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН

231<***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды, об обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 08.09.2015 N 4300021874 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137005:6769, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельные участки в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что факт неиспользования ответчиком земельного участка для строительства в течение трех лет подтвержден материалами дела. Доказательств наличия со стороны администрации каких либо препятствий в освоении земельного участка, в его застройке ответчик не представил. Из материалов дела не следует, что в течение трех лет с момента заключения договора аренды ответчик обращался в администрацию или в ее департаменты с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в их выдаче. Администрация полагает, что ответчик утратил интерес на предоставление ему времени для освоения земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

02.11.2023 от ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, которое было рассмотрено и удовлетворено судом.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В назначенное время ответчик не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн- заседания) не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 03.09.2015 N 6159 "О предоставлении ООО "Альфа" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" ООО "Альфа" предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок общей площадью 252 кв. м, расположенный по ул. им. Ковалева, 12/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0137005:6769 для строительства магазина.

Во исполнение Постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 03.09.2015 N 6159 заключен с ООО "Альфа" договор аренды земельного участка от 08.09.2015 N 4300021874, зарегистрированный в ЕГРН 29.10.2015, регистрационная запись N 23-23/001-23/001/920/2015-1772, срок действия договора аренды до 03.09.2025.

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора от 07.06.2016 право аренды по спорному договору перешло от общества к предпринимателю.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.08.2016 (запись регистрации N 23-23/001-23/001/851/2016-2551).

Согласно пункту 4.1.5 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актами осмотра земельного участка от 04.02.2020 N 169, от 25.08.2020 N 1600 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137005:6769 площадью 252 кв. м не огражден, свободен от зданий и сооружений, на участке на

момент осмотра был припаркован автотранспорт.

В соответствии с письмами Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.10.2020 N 16158/29, 13.02.2020 N 1889/29 разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчику не выдавались.

В связи с чем истцом было направлено ответчику предписание от 27.04.2020 N 7497/26 об устранении нарушения в течении 14 дней со дня получения данного предписания.

После повторного осмотра администрацией было направлено в адрес предпринимателя уведомление от 03.02.2021 N 239/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения.

Однако ответчик отказался от подписания соглашений о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.

При принятии судебного акта суд руководствовался следующим.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с нормой ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил письмо от 03.02.2021 N 239/07 и соглашение о расторжении договора аренды.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было. Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной

категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 7.3. договора аренды предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

По смыслу вышеуказанных разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Основанием для расторжения договора аренды истец указал условия п. 3.2.4. данного договора, в частности, неиспользование участка (его части) в течение трех лет либо использование участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Ответчик не согласился с доводами истца, просил суд отказать в удовлетворении иска и представил письменные возражения и материалы, обосновывающие доводы ответчика.

Доводы ответчика основываются на том, что арендатором приняты меры к получению технических условий проведения коммуникаций на предоставленном земельном участке, проводится комплекс мероприятий для получения исходно-разрешительной документации для строительства, в том числе по согласованным на схемах границ земельного участка с ОАО "Краснодаргоргаз" переносы коммуникаций

(вынос подземного газопровода за границы земельного участка на нормативное расстояние, а также вынос кабельной линии 10 кВ).

С момента принятия на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды предпринимателем были произведены следующие работы за период с 20016 по 2022 год:

заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 26.12.2016 года; заключен Договор N 288 с ОАО "Краснодаргоргаз" по демонтажу части участка сети газопроводов; получены технологические условия на вынос тепловой сети с территории земельного участка по ул. Ковалева; получен ответ АО "НЭСК-Электросети" о выносе кабельных линий за границы земельного участка; получен ответ Росводоканала о подготовке проекта соглашения о предоставлении возможности строительства сетей и тарифы; получены Условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоотведения г. Краснодар, технологические условия от 11.05.2017 N ИД-4-775-17; получен ответ Росводоканала о внесении изменений в условия подключения водоснабжения по объекту Магазин; подготовлена проектная документация (архитектурные решения, схема планировочной организации земельного участка; утверждено задание на проектирование магазина по ул. Ковалева 12/1; получен акт N 683 от 13.09.2019 о выполнении геодезических работ по определению планово-высотного положения объекта - Магазина; получен топографический план от ООО "Геосервис", подтверждающий вынос коммуникаций (кабелей) за пределы участка; получено техническое задание на проектирование к техническим требованиям N 335 от 25.10.2019 год; получен Отчет о выполнении геодезических работ (Роскартография); направлен запрос в ПАО "Ростелеком" о предоставлении технических условий для выноса кабеля, расположенного на земельном участке; получен ответ Краснодарского высшего военного училища летчиков об обследовании воздушных подходов аэродрома "Краснодар (Центральный)", магазин не влияет на безопасность полетов; получен Градостроительный план земельного участка; получение условий и технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям водоотведения г. Краснодар; получение условий и технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения г. Краснодар.

Ответчик также сослался на изменения в градостроительного законодательства, в частности, несколько раз менялись минимальные нормы отступа от охранных зон инженерных коммуникаций, а также от прилегающих земельных участков и строений, что требовало внесения изменений в проект предполагаемой постройки.

В соответствии с п. 4.1.11 договора аренды арендатор обязуется не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке.

Следовательно, возведение объекта капитального строительства - магазина до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство было бы прямым нарушением п. 4.1.11 договора.

В силу вышеизложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда, что арендатором предпринимаются необходимые действия для получения совокупности соответствующих документов и совершения действий, которые требуются для начала действий по строительству магазина.

Учитывая действия предпринимателя по получению необходимой

разрешительной документации и обязанность, предусмотренную указанным пунктом договора, основания расторжения договора, которые указывает администрация в иске, являются несостоятельными.

Следовательно арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельных участков по его прямому назначению.

Ответчик также указал на то, что в период освоения земельного участка и направления истцом предписания 27.04.2020 в связи с изданием постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 N 129 "О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" в период с 15.03.2020 на территории Краснодарского края был введен режим "Повышенной готовности" и самоизоляции, который полностью парализовал не только физическое перемещение граждан, но и работу юридических лиц в том числе государственных и муниципальных органов, что оказало влияние на сроки по освоению земельного участка.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным (подготовка градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта и т.д.).

Кроме того, суд отметил, что договор аренды от 08.09.2015 N 4300021874 не содержит сроки освоения земельного участка.

Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер, в противном случае оснований для расторжения не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие доказательств совершения арендатором последовательно необходимых действий для освоения земельного участка, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении

договора.

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельных участков, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, истцом в материалы дела не представлено

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 по делу № А32-22616/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.Л. Сорока

Судьи Ю.И. Баранова П.В. Шапкин