АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-2060/2025
г. Казань Дело № А57-16941/2024
23 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 18.06.2024,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025
по делу № А57-16941/2024
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании недействительным приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, заинтересованные лица: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрация муниципального образования «город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, арендатор, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «служебные гаражи (код 4.9)» земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 64:48:010143:930, выраженного в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (далее ? Министерство, уполномоченный орган) от 15.05.2024 № 223 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка», которым ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «служебные гаражи (код 4.9)» земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 64:48:010143:930, об обязании Министерство устранить допущенные нарушения, путем вынесения приказа о предоставлении ФИО1 разрешения на условно разрешенный вид использования «служебные гаражи (код 4.9)» земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 64:48:010143:930.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Комитет по управлению имуществом города Саратова, администрация муниципального образования «Город Саратов».
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ФИО1 в кассационной жалобе просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, применена будущая редакция Правил.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, не явились, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав представителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.
Предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Министерства в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
При разрешении спора судами установлено, что в арендном пользовании предпринимателя сроком на 49 лет, до 12.09.2071, на основании договора аренды земельного участка от 12.12.2022 № Ар-22-1214/ю-1 дополнительного соглашения к нему от 26.06.2023 № 1, заключенных с администрацией муниципального образования «Город Саратов», находится земельный участка категории «земли населенных пунктов», площадью 1 461 кв.м, с кадастровым номером 64:48:010143:930, с видом разрешенного использования - салон по продаже автомобилей.
Названный земельный участок в соответствии с Картой функциональных зон городского округа в составе Генерального плана муниципального образования «Город Саратов», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.12.2022 № 30-319, расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне (ОД-1).
В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 (далее – Правила), земельный участок с кадастровым номером 64:48:010143:930 располагался в границах территориальной зоны административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения (ОД-1).
Правилами для территориальной зоны многофункциональная общественно-деловая зона (ОД-1) установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Пунктом 28.2 Правил в редакции, действующей на момент вынесения оспариваемого отказа, предусмотрено, что в зоне ОД-1:
основным видом разрешенного использования является в числе прочих: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2);
условно разрешенным видом использования, в числе прочих: «Служебные гаражи (гаражи, стоянки для хранения служебного автотранспорта, автостоянки индивидуального легкового автотранспорта)» (код 4.9).
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.06.2023 подтверждается, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010143:930 является «салон по продаже автомобилей».
07.03.2024 ИП ФИО3 IO. обратился в комиссию по подготовке проектов правил землепользования и застройки территории муниципального образования «Город Саратов» и территорий муниципальных образований, входящих в состав Энгельсского муниципального района, Балаковского муниципального района (далее - Комиссия землепользования) с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования: «служебные гаражи (код 4.9)» земельного участка с кадастровым номером 64:48:010143:930.
По заявлению ИП ФИО3 IO. проведены общественные обсуждения сроком с 18.03.2024 по 17.04.2024.
Министерство по результатам общественных обсуждений, с учетом рекомендации комиссия землепользования, отказал ФИО3 IO. в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «служебные гаражи (код 4.9)» земельного участка 64:48:010143:930, о чем издал приказ от 15.05.2024 № 223.
Отказ мотивирован наличием рекомендации комиссии о нецелесообразности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, а также наличием договора аренды о предоставлении земельного участка на длительный срок, поэтому предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования будет противоречить пункту 5.2.2 условий договора аренды земельного участка от 12.12.2022 №Ар-22-1214/10-1.
Полагая отказ незаконным, предприниматель обжаловал его в суд.
В обоснование требований заявитель указывает, что основанием для обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка послужило намерение предпринимателя упорядочить использование земельного участка в соответствии с назначением находящихся на нём объектов недвижимости (гаражей). По мнению заявителя, оспариваемый приказ вынесен с нарушением действующего законодательства, уполномоченным органом не мотивирован и не аргументирован.
Разрешая спор, суды пришли к выводу о законности оспариваемого отказа.
Судебная коллегия, полагает, что выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).
В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования; разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в порядке, установленном статьей 39 ГрК РФ (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).
Суды, отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, обоснованно указали, что исходя из положений статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Суды исходили из правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника; арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.
Суды приняли во внимание разъяснения, приведенные в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, где разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, а также позицию, указанную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 о том, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 ГрК РФ, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015.
Суды установили, что разрешенным видом арендуемого предпринимателем на 49 лет земельного участка является «салон по продаже автомобилей», что соответствует одному из основных видов разрешенного использования для данной территориальной зоны на момент обращения предпринимателя с заявлением в Комиссию по землепользованию, и, в последующем с оспариваемым отказом в суд, – коду 4.2 «объекты торговли», и соответствует заявленному предпринимателем виду деятельности, о чем свидетельствует заключенный договор аренды, а условно разрешенный вид использования – имеет наименование «Служебные гаражи (гаражи, стоянки для хранения служебного автотранспорта, автостоянки индивидуального легкового автотранспорта)» и предполагает иной вид деятельности.
Таким образом, суды правильно отклонили доводы предпринимателя о незаконности оспариваемого отказа в изменении вида разрешенного использования данного земельного участка с размещения торгового объекта на служебные гаражи.
Доводы кассационной жалобы относительно незаконности вынесенных судебных актов по причине ошибочного применения судами вышеприведенных Правил в будущей редакции, в редакции, действующей после вынесения оспариваемого отказа Министерства, подлежат отклонению, поскольку приведение судом апелляционной инстанции описания наименования кодов 4.2. и 4.9 Правил в редакции, действующей на момент принятия судебных актов, не свидетельствует об ошибочно вынесенном судебном акте, поскольку на момент обращения предпринимателя с заявлением в Комиссию по землепользованию, и, в последующем с оспариваемым отказом в суд, – код 4.2 имел наименование «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», а код 4.9 имел наименование «Служебные гаражи (гаражи, стоянки для хранения служебного автотранспорта, автостоянки индивидуального легкового автотранспорта)».
В последующем, в связи с внесенными изменениями в Правила, указанные коды 4.2. и 4.9 изложены в редакции, которую и привел суд апелляционной инстанции:
код 4.2. – «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5 000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.
код 4.9 – «Служебные гаражи (размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо».
Таким образом, вышеуказанный земельный участок, предоставленный предпринимателю в аренду для использования под объект торговли, мог быть использован арендатором исключительно для этих целей, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель мог использовать участок только в указанных в договоре целях и не имел права в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования данного земельного участка, переданного в аренду; отказ является правомерным.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.
Несогласие предпринимателя с принятыми судебными актами не опровергает выводы судов об обстоятельствах дела и о применении норм материального права, основанные на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, в связи с чем не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениям и статей 286, 287 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, по делу не установлено.
С учетом изложенного, судебные акты являются законными и обоснованными, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2025 по делу № А57-16941/2024 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина
Судьи А.Х. Хисамов
А.Ф. Фатхутдинова