АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-32101/2023
28 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 по делу № А32-32101/2023, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) о признании права собственности на квартиры № 1 – 11 и нежилые помещения № 1– 8 в многоквартирном доме с кадастровым номером 23:49:0302016:2174, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Ломоносовская, д. 5/5.
Решением суда от 02.12.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 11.02.2025, в удовлетворении требований предпринимателя отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить требования. По мнению заявителя жалобы, суды не учли, на основании суда общей юрисдикции предпринимателю выдано разрешение на условно-разрешительный вид использования земельного участка «средне этажная жилая застройка». Предприниматель провел реконструкцию административного здания в многоквартирный дом. Судебной экспертизой подтверждено соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Строительство дома осуществлено за счет договоров, заключенных с физическими лицами.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно и суды установили, что предприниматель является арендатором земельного участка площадью 675 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302016:1043, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по ул. Ломоносовской, вид разрешенного использования «средне этажная жилая застройка».
В границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0302016:2174 (нежилое здание – административное здание с пищеблоком, литеры А, А1, общая площадь 750,3 кв. м), находящийся в собственности истца, что подтверждается сведениями из ЕГРН (т. 1, л. д. 70).
Как указал предприниматель, им произведена реконструкция административного здания, в результате которой возведен 4 –х этажный многократный жилой дом.
Ссылаясь на то, что в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на многоквартирный жилой дом не представляется возможным, предприниматель обратился с иском в суд.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суды установили, что предприниматель не обращался в уполномоченный орган как за разрешением на строительство многоквартирного дома, так и на ввод в его эксплуатацию.
Между тем суды не учли следующего.
Положениями части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса.
При разрешении вопросов о составе лиц, участвующих в деле, арбитражным судам необходимо руководствоваться правилами главы 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).
Каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно (часть 3 настоящей статьи).
Возможность участия тех или иных лиц в процессе по конкретному делу определяется характером спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса. Поэтому определение возможного круга лиц, которые должны участвовать в деле, начинается с анализа правоотношений и установления конкретных носителей прав и обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 38 Кодекса).
Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 7 статьи 27 Кодекса). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По настоящему спору предприниматель просил признать право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с целевым назначением «средне этажная жилая застройка» на основании статьи 222 Гражданского кодекса.
Суды, разрешая спор, не учли, что застройщик не является единственным субъектом отношений, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса, поскольку он может создавать объект ни для себя и ни на свои средства.
При разрешении правовой судьбы самовольно возведенного многоквартирного жилого дома, суду следовало при подготовке дела к судебному заседанию установить за чей счет осуществлено строительство многоквартирного дама, являются ли квартиры в них предметом инвестиционных или иных сделок, заключенных с иными лицами (в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца пояснил, что квартиры в спорных многоквартирных домах реализованы), а также всех лиц, проживающих в спорном доме, правовые основания их проживания и привлечь к участию в деле лиц, чьи права могут быть затронуты указанным решением, однако судом этого сделано не было.
Аналогичные правовые выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2015 по делу № А01-2069/2014.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными.
При новом рассмотрении суду необходимо решить вопрос о привлечении к участию в деле лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты судебным актом по рассматриваемому спору, предложить истцу представить дополнительные доказательства в обоснование заявленных требований и с учетом доводов лиц, участвующих в деле, в том числе изложенных в кассационной жалобе, а также установленных обстоятельств разрешить спор по существу, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 по делу № А32-32101/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Л. Коржинек
Судьи Е.И. Афонина
А.А. Твердой