Шестой арбитражный апелляционный суд улица Пушкина, дом 45, <...>,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 06АП-1053/2025
24 апреля 2025 года г. Хабаровск Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2025 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ротаря С.Б.
судей Пичининой И.Е., Самар Л.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.,
при участии в судебном заседании:
от Департамента: ФИО1, представителя по доверенности от 25.12.2024,
от ООО «Контур детского плавания»: ФИО2, представителя по доверенности от 04.07.2022,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска
на решение от 14.02.2025 по делу № А73-11046/2024 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска к обществу с ограниченной ответственностью «Контур детского плавания»
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Контур детского плавания» (далее – ООО «Контур детского плавания») о взыскании 68,99 рубля неустойки за период с 01.01.2021 по 31.01.2025 за нарушение сроков арендной платы, а также расторжении договора аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08 (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Определением суда от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:
ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.
Решением суда от 14.02.2025 в удовлетворении исковых требований отказанов полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе, а также через своего представителя в судебном заседании, просит решение суда от 14.02.2025 отменить, исковые требования удовлетворить.
В доводах жалобы ее податель оспаривает выводы суда об отсутствии оснований для расторжения спорного договора, поскольку ответчиком систематически нарушаются его существенные условия в части сроков внесения арендной платы, а также запрете на сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Представитель ООО «Контур детского плавания» в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение суда от 14.02.2025 просил оставить в силе.
Из материалов дела следует, что во исполнение заключенного между Департаментом (арендодатель) и ООО «Контур детского плавания» (арендатор) договора аренды нежилого помещения от 01.07.2008 № 45/08 (с учетом внесения изменений соглашениями от 13.05.2009, 22.12.2011, 07.05.2019, 20.05.2020), арендодатель на основании акта от 01.07.2008 передал ООО «Контур детского плавания» во временное пользование объект нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 3 376,6 кв. м, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс.
В силу пункта 3.2.11 договора арендодатель обязуется не сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не сдавать арендные права в залог и не вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.
При использовании арендуемого объекта как коммерческий либо торговый центр письменного разрешения арендодателя на субаренду не требуется.
Пунктом 4.1 договора установлена ответственность за невнесение арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором - арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В силу пункта 6.2 договора по требованию арендодателя договор, может быть расторгнут досрочно по решению судебных органов, когда арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению.
Ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы за ответчиком числилась задолженность в размере 4004332,62 рубля за период с 01.01.2021 по 30.06.2024.
Ссылаясь на ненадлежащее и несвоевременное исполнение обязательств арендатором по оплате, Департамент направил в его адрес претензию от 09.04.2024 № 05-13/4256, содержащую требование о необходимости оплаты долга и указание на расторжение договора аренды от 01.07.2008 № 45/08, по причине нарушения арендатором существенных условий договора.
Оставление претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, заслушав присутствующих в судебном заседании представителей, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Факт предоставления истцом ответчику в аренду спорного нежилого помещения, а также ненадлежащее исполнение последним обязанности по оплате арендных платежей, подтверждается представленными доказательствами, и не оспаривается сторонами.
В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, ответчиком полностью оплачен основной долг в размере 4004332,62 рубля, неустойка в сумме 443965,38 рубля, в том числе и в размере 68,99 рубля.
В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в указанной части.
Департаментом также заявлено требование о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08, и освобождении спорного муниципального имущества по причине использования объекта не по назначению, заключении договоров субаренды в отсутствие соответствующего согласия арендодателя.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что вместе с тем не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование.
Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, актом проверки использования нежилого помещения от 12.07.2024 арендодателем установлено, что в помещении № 11 работает кафе, деятельность в котором осуществляет ИП ФИО3, в помещениях №№ 21, 23 расположены маникюрные салоны, в помещении № 27 расположена парикмахерская, при этом разрешений на передачу указанных объектов в субаренду, в нарушении условий договора, Департаментом не предоставлялось.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения спора ответчиком в материалы дела представлены документы, что ФИО5, ФИО7, ФИО6, оказывающие услуги парикмахера и мастеров маникюра в спорном помещении, приняты на работу в ООО «Контур детского плавания» приказами от 21.05.2024 № 19п, от 21.05.2024 № 18п, от 21.05.2024 № 20П, с которыми заключены также трудовые договоры.
Заключенный между ООО «Контур детского плавания» и ИП ФИО3 договор аренды части территории открытого бассейна с пляжем, непосредственно примыкающего к территории здания, в последующем по соглашению сторон расторгнут 01.09.2024, в связи с сезонным характером работы кафе.
На обращение арендатора от 18.11.2024 № 236 «О проведении комиссионного осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды, с целью фиксации факта устранения нарушений» в части использования объекта не по прямому назначению (предоставление услуг, не включенных в понятие «спортивно-оздоровительный комплекс» - парикмахерская, маникюр), Департамент ответил отказом.
В этой связи, с учетом представленных доказательств и приведенных норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика существенных нарушений условий договора, влекущих безусловное основания для его расторжения, учитывая, что прекращение договорных обязательств является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение
договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Также необходимо учитывать, что между сторонами сложились длительные договорные отношения с 2008 года и они являются долгосрочными (до 30.06.2023 – соглашение от 06.05.2010), при этом нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, не может быть воспринято как безусловное основание для расторжения договора аренды объекта, учитывая, что ответчиком в последующем производится оплата суммы основного долга, в том числе и причитающиеся штрафных санкции.
Истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб, а потому такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и нарушает баланс интересов сторон.
При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.
В настоящем случае, как указано выше, ответчиком нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды, устранены, соответственно, применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени допущенных ответчиком нарушений.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по изложенным в ней доводам, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 14.02.2025 по делу № А73-11046/2024 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий С.Б. Ротарь
Судьи И.Е. Пичинина
Л.В. Самар