ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу город Ростов-на-Дону дело № А53-38368/2023

14 января 2025 года 15АП-14104/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 14 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Илюшина Р.Р., судей Емельянова Д.В., Украинцевой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Петросьян Н.В., при участии: от истца: ФИО1 по доверенности от 30.06.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2024 по делу № А53-38368/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-Производственная фирма

Волго-Дон», индивидуальному предпринимателю ФИО2,

при участии третьего лица: Управления Росреестра по Ростовской области, о применении последствий недействительности сделки, признании права общей

долевой собственности, определении размера долей собственников,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-Производственная фирма Волго-Дон» (далее – ответчик, общество) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, прекращении права собственности на земельный участок, признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении размера долей сособственников участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, соответчик).

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление).

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2024 ИП ФИО2 исключён из числа третьих лиц и привлечён к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2024 иск удовлетворен частично. За ИП ФИО3 признано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1, расположенный по адресу: <...>; определен размер долей сособственников земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1, расположенного по адресу: <...>, в следующих долях: доля в праве общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 в размере 70/889, доля в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 в размере 457/889; в удовлетворении остальной части иска отказано; с ИП ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ИП ФИО3 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Установив факт продажи истцом всей доли принадлежащего ему земельного участка при одновременном нахождении на ней объекта, принадлежащего ему на праве собственности и не являющегося предметом сделки купли-продажи, суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014. Приняв во внимание факт последующего отчуждения спорного имущества обществом в пользу ИП ФИО2, суд признал невозможным применение реституции в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на незаконность, необоснованность судебного акта. При рассмотрении спора соответчик указывал на наличие оснований для применения положений правовых норм о пропуске срока исковой давности. ИП ФИО2 является добросовестным приобретателем, при государственной регистрации права на земельный участок сведений о том, что имеются какие-либо обременения или препятствия к регистрации сделки, не имелось. Также апеллянт ссылается на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, согласно которому в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки

купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО3 жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Договор в части продажи доли в праве собственности на земельный участок является недействительным, поскольку заключен прямо в нарушение закона. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Доля в праве на земельный участок не выбывала из владения ФИО3, поскольку на указанном земельном участке расположена часть здания истца. Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, на которые ссылается соответчик, не применимы в данном деле, поскольку в указанных судебных актах речь идет об истребовании из чужого незаконного владения. Истцом подан негаторный иск, направленный на защиту владеющего собственника. Поведение ИП ФИО2 не отвечает критериям добросовестности, осуществляется с целью причинить вред ИП ФИО3, направлено на ограничение доступа к объекту недвижимости.

В дополнениях к апелляционной жалобе ИП ФИО2 указал, что количество долей ФИО2 и ФИО3 составляет 527 долей (457 + 70), что меньше общего количества долей на 362 доли (889 – 527). Таким образом, судом неверно определено количество долей ФИО2 в земельном участке, которое должно составлять 819 долей (889 общее количество – 70 долей ФИО3).

Определением от 24.09.2024 апелляционный суд предложил ИП ФИО2 представить договор купли-продажи спорного земельного участка, заключённого между ООО «Торгово-Производственная фирма ВолгоДон» и ИП ФИО2

Во исполнение указанного определения ИП ФИО2 приобщены копия договора купли-продажи по итогам открытых торгов от 13.10.2021, нотариального протокола осмотра доказательств.

В порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что представленные соответчиком дополнительные доказательства имеют существенное значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, апелляционный суд счел необходимым удовлетворить ходатайство ИП ФИО2 и приобщить к материалам дела дополнительные документы.

28.10.2024 от истца поступило ходатайство об истребовании из Управления Росреестра по Ростовской области копии реестрового дела, содержащего сведения о здании с кадастровым номером 61:48:0030574:71, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 29.10.2024 апелляционным судом в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области истребована копия реестрового дела, содержащего сведения о здании с кадастровым номером 61:48:0030574:71, расположенного по адресу: <...>.

От управления поступили сведения об отсутствии реестрового дела в отношении испрашиваемого объекта.

Дополнительными пояснениями от 12.12.2024 ИП ФИО3 сообщил суду сведения о принадлежности здания с кадастровым номером 61:48:0030574:71 площадью 23,3 кв.м. Здание с кадастровым номером 61:48:0030574:71 площадью 23,3 кв.м. (лит. Д) в результате реконструкции переведено в лит. А2 и вошло в общую площадь магазина с пристройками лит. А,А1,А2,А3, общей площадью 215,3 кв.м, в связи с чем гараж с кадастровым номером 61:48:0030574:71 подлежал снятию с учета в Росреестре. Кадастровым инженером произведен перерасчет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок – доля, занятая объектами ФИО2, составляет 914/1755, доля, занятая объектами ФИО3, – 140/1755, доля, занятая объектами недвижимости без оформления прав, – 701/1755.

Ответчиком ИП ФИО2 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению долей в недвижимости, в котором он просил на разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Определить размер доли в собственности ФИО3 на земельном участке № 61:48:0030574:1.

2. Определить размер доли земельного участка, расположенного под помещением с кадастровым номером 61:48:0030574:376 (расположенном в здании с кадастровым номером с кадастровым номером 61:48:0030574:72.

3. Определить общую площадь объектов на земельном участке, находящихся в пользовании ФИО2 № 61:48:0030574:1.

4. Определить общую площадь объектов, находящихся в пользовании ФИО3

5. Определить общее количество долей, принадлежащих ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030574:1.

6. Определить общее количество долей, принадлежащих ФИО2 на земельном участке 61:48:0030574:1.

Проведение экспертизы заявитель просил поручить Автономной Некоммерческой организации «Судебно-Экспертный центр».

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы апелляционным судом рассмотрено и отклонено.

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы по определению долей в недвижимости в силу статей 82, 86, 87, 268 АПК РФ, поскольку необходимость ее проведения заявителем ходатайства не обоснована, назначение экспертизы в данном случае будет направлено на затягивание рассмотрения дела.

Кроме того, согласно части 2 статьи 108, части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» неисполнение обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм для проведения экспертизы является основанием для отклонения ходатайства о назначении экспертизы и рассмотрения судом дела по имеющимся доказательствам.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014 (далее – договор) ФИО3 продал, а ООО «ТПФ Волго-Дон» купило следующее недвижимое имущество (далее – объект):

 3/100 доли в праве собственности на здание магазина общей площадью 142,3 кв.м, Литер Г, принадлежащего продавцу на праве общей долевой собственности на основании постановления Главы гор. Волгодонска Ростовской области № 448 от 17.04.1998, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АБ 049573, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2005 сделана запись регистрации № 61-61-10/006/2005-58. Адрес местоположения: <...> (пункт 1.1.1. договора);

 15/100 доли в праве собственности на земельный участок из категории земель населенных пунктов, занятый имуществом, указанным в пункте 1.1.1. договора, площадью 2522 кв.м, кадастровый номер 61:48:030574:0001, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ООО «ТПФ Волго-Дон», ООО «Волгодон» и ФИО3 № 188 от 27.10.2004. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АА № 785965 от 26.11.2004, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 61-01/48-65/2004-419. Адрес местоположения: <...> (пункт 1.1.2. договора).

Цена объекта установлена в размере 50000 руб. (пункт 2.1. договора) и по условиям договора подлежит оплате при подписании договора.

В силу пунктов 4.1., 4.2. договора объект подлежит передаче в момент подписания договора.

Переход права собственности на объект и долю в праве на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

ФИО3 до заключения договора купли-продажи (2014 год) владел на праве собственности следующими объектами недвижимости, расположенными по адресу г. Волгодонск, ул. Пионерская, 78:

1. 15/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:030574:0001, площадью 2522 кв.м;

2. 3/100 доли в праве собственности на здание магазина площадью 142,3 кв.м (литер Г) – в настоящее время магазину присвоен кадастровый номер 61:48:0030574:149;

3. 37/100 доли в праве собственности на здание склада общей площадью 336 кв.м, литер Г1 (зданию присвоен кадастровый номер 61:48:0030574:72). В настоящее время доля ФИО3 выделена в натуре, является помещением № 1 площадью 141,5 кв.м с кадастровым номером 61:48:0030574:376).

В 2014 году в момент заключения сделки стороны достигли согласия на продажу ООО «ТПФ Волго-Дон» помещения (коридор) площадью 4,26 кв.м, что кратно доли 3/100 доли в праве собственности.

На земельном участке с кадастровым номером 61:48:030574:0001 также расположено помещение № 1 площадью 141,5 кв.м с кадастровым номером 61:48:0030574:376 принадлежащее по праву собственности ФИО3 (что подтверждается заключением кадастрового инженера от 11.10.2023).

Истец указывает, что фактически, без намерения на продажу всего земельного участка и под влиянием заблуждения, ФИО3 по договору распорядился всем принадлежащим ему земельным участком, в том числе расположенным под помещением с кадастровым номером 61:48:0030574:376 (расположенным в здании с кадастровым номером 61:48:0030574:72), что не соответствовало его воле.

После покупки доли в земельном участке ООО «ТПФ Волгодон» стало единоличным собственником целого земельного участка с кадастровым номером 61:48:030574:1.

О том, что доля в праве собственности в полном объеме перешла ООО «ТПФ Волгодон» по сделке 2014, и перепродана третьему лицу – ИП ФИО2, истцу стало известно лишь в 2023 году, когда ИП ФИО2 предприняты меры по ограничению пользования ИП ФИО3 земельным участком (установление новых ворот, КПП).

Изложенное послужило основанием предъявления рассматриваемого иска.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Согласно пункту 75 указанного постановления применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен

явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, исходя из приведенных правовых норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014 ФИО3 продал и передал в собственность, а ООО «Торгово-Производственная фирма Волго-Дон» оплатило и приняло 15/100 доли в праве собственности на земельный участок, занятый имуществом – 3/100 доли в праве собственности на здание магазина общей площадью 142,3 кв.м, Литер Г, площадью 2552 кв.м.

Представленным истцом в обоснование исковых требований заключением кадастрового инженера ФИО4 № 24-23 от 11.10.2023 определено, что нежилое помещение с кадастровым номером 61:48:0030574:376 площадью 141,5 кв.м расположено в здании с кадастровым номером 61:48:0030574:72 и фактически площадью 139,5 кв.м расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1, а площадью 2 кв.м расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:19.

По сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером 61:48:0030574:72 поставлено на кадастровый учел 17.02.2011. Указанное помещение состоит из двух нежилых помещений – с кадастровым номером 61:48:0030574:163 площадью 194,5 кв.м и с кадастровым номером 61:48:0030574:376 площадью 141,5 кв.м.

Таким образом, нежилое помещение с кадастровым номером 61:48:0030574:72, в котором расположено нежилое помещение с кадастровым номером 61:48:0030574:376, существовало по состоянию на 2011 год на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030574:1.

Закон не предполагает разъединение правовой судьбы здания и земельного участка, на котором оно располагается, а порядок пользования земельным участком (необходимый в любом случае для использования единственного жилья должника) в законе связывается с правом собственности на здание, расположенное на нем.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017)

указано со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, что в данной статье установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Данная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2015 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22-2566.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014 является ничтожной сделкой и не влечет правовых последствий в виде возникновения у покупателя права собственности на земельный участок в этой части (15/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1), поскольку реализация земельного участка по указанному договору осуществлена без соответствующего нежилого здания.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014 явился основанием для регистрации за обществом права собственности на 15/100 доли земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1.

Признание указанного договора как гражданско-правового основания недействительными исключает законность возникновения права у общества на объект недвижимости с учетом обязанности последнего возвратить имущество посредством двусторонней реституции.

Вместе с тем, по причине дальнейшего отчуждения земельного участка обществом соответчику ИП ФИО2 суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения двусторонней реституции.

В уточненных требованиях истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, прекратить право собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1, признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1, определив размер долей сособственников земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1 – ИП ФИО3 70/889, ИП ФИО2 457/889.

По договору купли-продажи по итогам открытых торгов от 13.10.2021 ИП ФИО2 приобрел у ООО «Торгово-Производственная Фирма Волго-Дон» земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 площадью 2522 кв.м.

Согласно пункту 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд сам обязан определить из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

В данном случае материально правовой интерес ИП ФИО3 прежде всего направлен на прекращение государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на часть спорного земельного участка вследствие ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2014 с признанием общей долевой собственности ИП ФИО3 и ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1.

ИП ФИО3 до заключения ничтожного договора от 20.03.2014 принадлежало 15/100 доли земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1 площадью 2522 кв.м, что составляет эквивалент площади 378,3 кв.м.

По утвержденному судом первой инстанции в решении варианту определения долей земельного участка истец ИП ФИО3 является собственником 70/889 долей земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1, что составляет 198,58 кв.м.

На основании договора купли-продажи по итогам открытых торгов от 13.10.2021 ИП ФИО2 приобрел у ООО «Торгово-Производственная Фирма Волго-Дон» весь земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 площадью 2522 кв.м; что по договору № 188 от 27.10.2004 купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности ООО «ТПФ Волго-Дон», ООО «Волдон» и ФИО3; ООО «ТПФ Волго-Дон» прибрело 25/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 площадью 2522 кв.м, ООО «Волдон» – 60/100 доли, ФИО3 – 15/100 доли; по состоянию на 20.03.2014 ФИО3 оставался сособственником части земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1 в размере 15/100 доли.

В процессе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции на основании полученных уточненных сведений кадастровым инженером произведен перерасчет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, исходя из следующего.

Объекты недвижимости на земельном участке:

 здание с кадастровым номером 61:48:0030574:149 площадью 142,3 кв.м – собственник ФИО2;

 здание с кадастровым номером 61:48:0030574:35 площадью 215,3 кв.м – собственник ФИО2;

 здание с кадастровым номером 61:48:0030574:72 площадью 840,9 кв.м – собственник части здания ФИО3 (139,5 кв.м).

Собственник остального здания не значится по выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Здание с кадастровым номером 61:48:0030574:73 площадью 556 кв.м – собственник ФИО2

Для того, чтобы произвести расчет долей, кадастровый инженер посчитал общее количество квадратных метров, занятых объектами недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030574:1 (общая площадь объектов недвижимости – доля 1755 кв.м).

Доля, занятая объектами ФИО2, – 914/1755. Доля, занятая объектами ФИО3, – 140/1755. Доля, занятая объектами недвижимости без оформления прав, – 701/1755. При сложении долей получается целое число – 1755/1755. Площадь земельного участка:

 доля ФИО2 914/1755 площадью 1313 кв.м (формула: 914/1755х 2522 кв.м);

 доля ФИО3 140/1755 площадью 201 кв.м (формула: 140/1755 х 2522 кв.м);

 доля, занятая иными объектами недвижимости, – 701/1755 площадью 1008 кв.м (формула: 701/1755х 2522 кв.м).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия судей признает необходимым определить размер долей сособственников земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1 следующим образом:

 140/1755 долей – ИП ФИО3;  914/1755 долей – ИП ФИО2

Отклоняя иные доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции признает необходимым отметить, что ИП ФИО2 как покупатель спорного земельного участка не лишен возможности потребовать возмещения причиненных убытков в порядке статей 460, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности, при доказанности для этого соответствующих оснований.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных норм, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (пункт 3.1).

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

В данном случае ИП ФИО2, проявляя обычную степень осмотрительности, в соответствии с разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» должен был принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы земельного участка, в частности, установить нахождение на нем иных объектов недвижимости и проверить их правообладателей.

Общество в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имело права отчуждать имущество (часть земельного участка), на котором находится принадлежащее ИП ФИО3 нежилое здание.

Сам по себе факт использования истцом такого способа защиты, как соединение реституционного и виндикационного иска, не может быть основанием для отказа ему в защите права, так как является результатом свободного выбора им способа защиты нарушенного права.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в соответствии со статьёй 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1).

Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьёй 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их

числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения) (пункт 7).

Доводы об истечении исковой давности признаются несостоятельными, в том числе с учетом положений статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что право владения земельным участком под нежилым помещением с кадастровым номером 61:48:0030574:376 ИП ФИО2 не утрачено.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2024 по делу № А53-38368/2023 изменить.

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:

«Определить размер долей сособственников земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030574:1, расположенного по адресу: <...>, в следующих долях: доля в праве общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 в размере 140/1755, доля в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030574:1 в размере 914/1755.».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Д.В. Емельянов

Ю.В. Украинцева