РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-223504/24-16-1040
09 декабря 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2025 г.
Полный текст решения изготовлен 09.12.2025 г.
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Семёновой Е.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 17.02.2006)
к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
о расторжении договора № М-02-514134 от 29.09.2023 г.,
при участии:
от истца – ФИО2 по доверенности № 77 АД 6134908 от 18.04.2024 г.;
от ответчика – ФИО3 по доверенности № ДГИ-Д-970/24 от 27.12.2024 г.,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании недействительным одностороннее расторжение Департаментом городского имущества города Москвы Договора на размещение некапитального объекта (по результатам проведения аукциона) № М-02-514134 от 29.09.2023 г., оформленное уведомлением от 03.04.2025 г. № ДГИ-И-23548/25; о расторжении с 14.03.2024 г. Договора на размещение некапитального объекта (по результатам проведения аукциона) № М-02-514134 от 29.09.2023 г. (с учётом заявления об уточнении исковых требований от 26.09.2025 г.).
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что договор размещение некапитального объекта невозможно по причинам, за которые истец не отвечает.
Ответчиком представлены письменные пояснения (т. 2 л.д. 4 – 12) и дополнительные пояснения, в которых иск не признаёт, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.
В судебном заседании представитель истца поддержал уточнённые исковые требования.
Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам письменных пояснений.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком по результатам конкурсной процедуры № 21000005000000014013, лот № 1, заключён Договор на размещение некапитального объекта (по результатам проведения аукциона) № М-02-514134 от 29.09.2023 г. (далее – Договор).
Согласно п. 1.1 Договора, в соответствии со схемой размещения пунктов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружения, предназначенные для мойки транспортных средств (далее – Схема), Ответчик предоставляет Истцу право разместить некапитальный объект – пункт технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружение, предназначенное для мойки транспортных средств (далее – Пункт), на участке площадью 557 кв. м по адресу: г. Москва, СВАО, Дмитровское шоссе, вл. 165, согласно ситуационному плану (схеме ситуационного плана), являющегося неотъемлемой частью Договора (приложение № 1), а Истец обязуется разместить и обеспечить в течение всего срока действия Договора функционирование Пункта на условиях и в порядке, предусмотренных Договором, федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
В силу п. 4.1 Договора Пункт – объект модульного типа общей площадью до 250 кв. м с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,5 м (без устройства фундаментов).
В соответствии с п. 4.2 Договора общая площадь, занимаемая Пунктом, включая вспомогательное оборудование, не должна превышать 70 % от площади территории, предоставляемой для размещения Пункта.
Срок установки Пункта – не позднее одного года даты заключения Договора (п. 4.3 Договора).
Согласно п. 4.8 Договора подключение Пункта к сетям электроснабжения осуществляется Истцом за счет собственных и (или) привлеченных средств без последующей компенсации из бюджета города Москвы.
В соответствии с п. 4.16 Договора, при наличии на участке инженерных сетей и коммуникаций размещение Пункта возможно при условии получения Истцом положительных заключений их балансодержателей на последующих стадиях.
Согласно п. 5.8 Договора Истец обязан не осуществлять работы без разрешения соответствующих компетентных государственных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.
В соответствии с п. 5.14 Договора, Истец обязан обеспечить возможность проведения эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта, обслуживания и реконструкции подземных коммуникаций и сооружений и доступ для этого специалистам соответствующих эксплуатирующих и других специализированных организаций, строительной и специальной техники, а также получать согласование этих организаций для проведения земляных и строительных работ в технических (охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений.
В силу п. 5.20 Договора Департамент обязан предоставить Пользователю право на размещение Пункта в соответствии с условиями Договора.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как разъяснено в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
С учётом изложенных правил толкования договора, суд полагает, что по смыслу пунктов 1.1, 4.1, 5.20 Договора Ответчик должен был предоставить Истцу земельный участок площадью 557 кв. м по адресу: г. Москва, СВАО, Дмитровское шоссе, вл. 165 согласно ситуационному плану (схеме ситуационного плана), пригодный для размещения пункта технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружение, предназначенное для мойки транспортных средств, – объекта модульного типа общей площадью до 250 кв. м с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,5 м (без устройства фундаментов), а также с наличием реальной возможности размещения указанного объекта в течение одного года даты заключения Договора.
По результатам проведения экспертного исследования, отраженным в Заключении специалиста от 14.03.2024 г. № СТЭ-14-24, выполненном ООО «Геодезические новейшие исследования железобетона» (далее – Заключение), выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению Договора Истцом.
Так, в Заключении экспертами сделаны нижеследующие выводы.
В результате анализа представленной документации, строительных и технических норм, существующих инженерных коммуникаций расположенных на земельном участке, и иных факторов, влияющих на возможность проведения строительно-монтажных работ по строительству пункта технического обслуживания, ремонта и мойки транспортных средств специалисты, проводившие исследование, пришли к выводу, что земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Дмитровское шоссе, вл. 165, не соответствует техническим требованиям, предъявляемым к земельному участку, предназначенному для строительства и эксплуатации пункта технического обслуживания, ремонта и мойки транспортных средств.
Выявлены следующие несоответствия требованиям:
- конфигурация земельного участка и наличие на нем дренажа и теплопровода не позволяет использовать его в полной мере и расположить объект таким образом, чтобы он отвечал требованиям нормативной документации;
- объемно-планировочные и конструктивные особенности объекта в части необходимости заглубления его более чем на 0,5 м. противоречат требованиям, предъявляемым к пунктам технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружение, предназначенное для мойки транспортных средств (объект модульного типа общей площадью до 250 кв. м с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,5 м (без устройства фундаментов), указанным в постановлении Правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. № 636-ПП.
Таким образом, предоставленный по Договору земельный участок не может быть использован по назначению, указанному в Договоре.
Кроме того, согласно Коммерческому предложению филиала ПАО «Россети Московский регион» – Московские кабельные сети от 06.02.2024 г. № МКС/01/1410, стоимость выполнения комплекса работ по временному технологическому присоединению к сетям электроснабжения составляет 7 357 436,37 руб., срок выполнения комплекса работ – 6 календарных месяцев.
Таким образом, срок выполнения работ по временному технологическому присоединению составляет 6 календарных месяцев, что не позволяет Истцу исполнить обязательства, предусмотренные п. 4.3 Договора.
Ни одно из вышеизложенных обстоятельств не было, и не могло стать известно Истцу до заключения Договора, поскольку для их выяснения Истец должен был подтвердить свое право использования указанного в Договоре участка, что было невозможно без заключения Договора.
В том случае, если бы вышеуказанные обстоятельства были известны Истцу до заключения Договора, Договор вообще не был бы заключен Истцом.
Для определения возможности использования земельного участка в соответствии с условиями Договора суд определением от 11.02.2025 г. назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса». На разрешение экспертизы был поставлен следующий вопрос:
- возможно ли использовать участок площадью 557 кв. м по адресу: <...> (границы которого определены приложением № 1 к договора № М-02-514134 от 29.09.2023 г.) по назначению, указанному в пункте 1.1 договора на размещение некапитального объекта № М-02-514134 от 29.09.2023 г., с учётом требований, изложенных в пунктах 4.1, 4.2, 4.6 данного договора, а также в приложениях №№ 2, 3 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 15.05.2023 г. № 29371 (приложение № 2 к документации об аукционе)?
В Заключении эксперта № 002 от 30.06.2025 г. содержится вывод: «На данном этапе с учетом разногласий между требованиями, указанными в Постановлении Правительства Москвы и аукционной документацией (в части возможности присоединения пункта к имеющимся инженерным коммуникациям), а также отсутствии положительных заключений от заинтересованных организаций, использовать участок площадью 557 кв. м по адресу: <...> (границы которого определены приложением № 1 к договору № М-02-514134 от 29.09.2023 г.) по назначению, указанному в пункте 1.1 договора на размещение некапитального объекта № М-02-514134 от 29.09.2023 г., с учётом требований, изложенных в пунктах 4.1, 4.2, 4.6 данного договора, а также в приложениях №№ 2, 3 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 15.05.2023 г. № 29371 (приложение № 2 к документации об аукционе) не представляется возможным».
Постановлением Правительства Москвы от 13 ноября 2012 года № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов» установлен порядок размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
Пунктом 5.22 данного Постановления пункты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружения, предназначенные для мойки транспортных средств, – объекты модульного типа общей площадью до 250 кв. м с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,5 м (без устройства фундаментов).
Таким образом, согласно данному определению пунктов технического обслуживания, подключение его к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация) не предусмотрено.
Условиями Договора также не предусмотрено подключение Пункта к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация).
Как указано в исследовательской части данного Заключения (стр. 15), если соблюдать требования Постановления Правительства, в котором отсутствует возможность присоединения автомойки к существующим инженерным коммуникациям, то помимо самой автомойки необходимо разместить как минимум три резервуара (водоснабжения и пожаротушения, пескоотстойник, резервуар для сточных вод). В данном случае систематически должна подаваться чистая вода и откачиваться сточные воды. Для этого на стадии проектирования необходимо организовать подъездные пути. Анализируя геометрические параметры участка, имеющего сложную геометрическую форму, площадь и формы участка не позволяют предусмотреть беспрепятственный проезд обслуживающего транспорта, не позволяет транспорту производить безопасные маневры.
На основании анализа можно сделать вывод, что при соблюдении всех требований, предъявляемых к пунктам технического обслуживания, определение которых дано в постановлении Правительства Москвы, функционирование автомойки невозможно, поскольку конфигурация участка не позволяет осуществлять безопасные маневры для подъезда и выезда вспомогательного транспорта с целью подачи и откачки воды, не должны создавать заторов для легковых автомобилей. Площадь, занимаемая резервуарами, может превышать допустимые значения (70% площади участка).
Таким образом, земельный участок, с учётом его конфигурации, не позволяет разместить на нём пункт технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружения, предназначенные для мойки транспортных средств.
Следовательно, Департамент не исполнил свои обязательства по Договору – не обеспечил предоставление истцу земельного участка, пригодного для размещения пункта технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружения, предназначенные для мойки транспортных средств.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как было заявлено в исковом заявлении и в дальнейшем подтверждено результатами назначенной судом экспертизы, в момент заключения Договора переданный по нему участок уже не мог быть использован по назначению, предусмотренному Договором.
Вместе с тем, данное обстоятельство в момент заключения Договора Истцу известно не было. Первое документальное подтверждение невозможности использования участка было получено Истцом 14.03.2024 г. (Заключение специалиста в области строительно-технической экспертизы от 14.03.2024 № СТЭ-14-24).
В этой связи Истец полагает, что в качестве даты существенного изменения обстоятельств в настоящем деле следует принимать дату, когда Истцу стало известно о невозможности использования участка, – 14.03.2024 г.
В соответствии с абзацем 2 п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Учитывая, что Договор не может быть исполнен по причине невозможности размещения пункта технического обслуживания и ремонта транспортных средств, включая сооружения, предназначенные для мойки транспортных средств, на предусмотренном Договором земельном участке, он подлежит расторжению применительно к ст. 451 ГК РФ.
Датой расторжения следует считать дату, когда истцу стало известно о невозможности размещения Пункта на участке (14.03.2024 г.).
Ответчик 13.04.2025 г. направил в адрес Истца уведомление № ДГИ-И-23548/25 об одностороннем расторжении Договора.
В представленных в суд дополнительных пояснениях Ответчик просит суд отказать удовлетворении исковых требований на том основании, что Договор уже расторгнут самим Ответчиком в одностороннем порядке и, следовательно, по мнению Ответчика, Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Между тем, как установлено судом, Договор подлежит расторжению с 14.03.2024 г. в связи с невозможностью размещения Пункта на участке.
В связи с этим односторонний отказ ответчика от Договора, заявленный спустя год после того, как стало известно о невозможности использования участка по назначению, является недействительным, как противоречащий закону и направленный исключительно на причинение вреда истцу, путём искусственного увеличения периода пользования участком (п.п. 1, 2 ст. 10, ст. 168 ГК РФ).
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы истца по госпошлине и по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению ответчиком на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Признать недействительным одностороннее расторжение Департаментом городского имущества города Москвы Договора на размещение некапитального объекта (по результатам проведения аукциона) № М-02-514134 от 29.09.2023 г., оформленное уведомлением от 03.04.2025 г. № ДГИ-И-23548/25.
Расторгнуть с 14.03.2024 г. Договор на размещение некапитального объекта (по результатам проведения аукциона) № М-02-514134 от 29.09.2023 г.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) расходы по государственной пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей и расходы по судебной экспертизе в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.
Судья:
М.Ю. Махалкин