АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЯ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
город Калуга
12 декабря 2023 года
Дело № А14-15609/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2023 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Силаевой Н.Л.,
ФИО1,
при ведении протокола
судебного заседания:
помощником судьи Григорьевой Т.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
ФИО2 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО3, доверенность от 16.12.2022, ордер № 454 от 06.12.2023, удостоверение адвоката;
ФИО4 - представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж, доверенность № 263 от 13.12.2022, копия диплома, служебное удостоверение;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А14-15609/2022,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - заявитель, ИП ФИО3, предприниматель), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж (далее - управление, УИЗО):
- о признании незаконным отказа, оформленного письмами от 04.07.2022 № 19069722 и № 19069487, в реализации преимущественного права на приватизацию объекта - автостоянка: литер А, А1 (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 36:34:0602001:4729 площадью 11,5 кв.м, назначение: нежилое; литер I (замощение) площадью 3 791,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>;
- об обязании Администрации городского округа город Воронеж (далее - администрация) совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ);
- о признании незаконным отказа, оформленного письмами от 04.07.2022 № 19069722 и № 19069487, в реализации права заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:32 площадью 3 804 кв.м, расположенного по адресу: <...>;
- об обязании администрации заключить с предпринимателем без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:32 площадью 3 804 кв.м, расположенного по адресу: <...>.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Администрация городского округа г. Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 решение суда области оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ИП ФИО3 (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что на момент направления заявления 03.06.2022 заявитель полностью соответствовал всем требованиям, предъявляемым к нему Законом № 159-ФЗ, а договор аренды действовал в режиме неопределенного срока, исходя из буквального смысла пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что обладает преимущественным правом на приобретение спорного имущества; продолжает фактическое пользование им.
В судебном заседании суда округа представитель ИП ФИО3 поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.
Представитель управления полагает судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.
Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что 14.10.2011 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды № 2-058-11 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель на срок с 14.10.2011 по 13.10.2021 сдает арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, для использования под автостоянку со следующими характеристиками: автостоянка, литер А, А1, площадью 11,5 кв.м и замощение, литер I, площадью 3 791,7 кв.м (далее - спорное имущество, автостоянка).
Между ИП ФИО5 и ИП ФИО3 25.06.2013 заключен договор переуступки права аренды, по условиям которого предметом передачи прав и обязанностей выступило спорное муниципальное имущество.
Решением Советского районного суда от 19.10.2015 по делу № 2-2245/2015 по спору между сторонами договора аренды установлено, что предоставляя в аренду замощение земельного участка литер I, арендодатель фактически сдал в аренду арендатору земельный участок с расположенным на нем замощением и недвижимым имуществом литер А, А1. Площадь замощения, за которую производится оплата, составляет 3 791,7 кв.м, площадь используемого земельного участка составляет 3 804 кв.м; площадь, за которую судом взыскана оплата, равна 12,3 кв.м (3 791,7 – 3 804 = 12,3 кв.м).
С момента вступления в силу названного судебного акта арендатор производил оплату с учетом повышения арендной платы ежегодно за фактически используемый земельный участок площадью 3 804 кв.м. Со стороны арендодателя предложений о заключении дополнительного соглашения не поступало.
В письме от 01.04.2022 № 18609165 управление сообщило предпринимателю о прекращении срока действия договора аренды и необходимости в срок до 20.04.2022 освободить муниципальное имущество. Указанное уведомление 05.04.2022 получено ИП ФИО3
Считая договор продленным на неопределенный срок, предприниматель 03.06.2022 обратился в управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества и с заявлением о направлении ему проекта договора, предусматривающего преимущественное право на выкуп спорного муниципального имущества. В письменном обращении предприниматель указал на альтернативную возможность заключения договора аренды земельного участка по указанному адресу.
В письме от 04.07.2022 № 19069487 управление отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, мотивировав свой отказ тем, что договор аренды прекратил свое действие 13.10.2021, запись об обременении в виде аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) на текущий момент погашена, в связи с чем ИП ФИО3 не соответствует требованию, установленному статьей 3 Закона № 159-ФЗ (отсутствует непрерывность владения имуществом); в качестве основания отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов указано на отсутствие обременения и ограничения прав в отношении нежилого имущества (автостоянка - контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 36:34:0602001:4729 площадью 11,5 кв.м (далее - КПП)
В письме от 04.07.2022 № 19069722 управление повторно отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества.
Письмом от 18.08.2022 № 19606781 УИЗО повторно указало ИП ФИО3 на истечение срока договора аренды и необходимости до 05.09.2022 освободить земельный участок. Кроме того, заинтересованное лицо сообщило, что 22.09.2022 в 10-00 состоится аукцион в электронной форме в отношении арендованного имущества для строительства автосалона с автостоянкой.
Полагая отказы управления, оформленные письмами от 04.07.2022 № 19069722 и № 19069487 в реализации преимущественного права на приватизацию объекта автостоянка-КПП, в реализации права заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:32 площадью 3 804 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее - спорный земельный участок), незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статей 217, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - Постановление № 35), обоснованно исходили из следующего.
Так, положениями пункта 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Такое преимущественное право может быть реализовано ими при наличии следующих условий, в том числе:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма № 134, при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
По мнению суда округа, оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом вышеприведенных норм права, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что на дату принятия управлением решений об отказе в приватизации договор аренды не действовал ввиду прекращения по основанию одностороннего отказа от него арендодателя, предприниматель не являлся арендатором на дату принятия решения по его заявлению на выкуп, на момент его обращения в управление запись об обременении в виде аренды по договору в ЕГРН была погашена, в связи с чем у него не возникло право на приобретение в собственность спорного муниципального имущества (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).
По справедливому суждению арбитражного суда, начисление и уплата арендных платежей после окончания срока действия договора аренды не могут служить основанием для вывода о неправомерности отказа управления в выкупе имущества; поскольку предприниматель продолжил использование муниципального имущества, у него возникла обязанность оплатить фактическое бездоговорное пользование таковым (абз. 2 пункта 8 Постановления № 35).
Более того, при рассмотрении настоящего спора, судами обеих инстанций обоснованно принято во внимание, что автостоянка-КПП и замощение являются объектами транспорта и используются под размещение платной автостоянки; имеют статус объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, предназначенного для обслуживания жителей соответствующего поселения, в силу чего в соответствии с положениями пункта 8 статьи 28, пункта 1 статьи 30 Закона № 178-ФЗ, подпункта 4 пункта 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 12 статьи 1 ГрК РФ не подлежат приватизации.
Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:32 площадью 3 804 кв.м, испрашиваемый предпринимателем в аренду, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V (далее - ПЗЗ), расположен в территориальной зоне с индексом Т - зона улично-дорожной сети, за границами красных линий, на территории общего пользования, которая должна быть общедоступной. Градостроительный регламент зоны с индексом Т предназначен для размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры. Действие регламента направлено на резервирование территорий для новой и протекции территорий существующей улично-дорожной сети, в том числе сооружений и коммуникаций автомобильного транспорта.
Находящееся в собственности муниципального образования городской округ город Воронеж здание контрольно-пропускного пункта (здание КПП) расположено на спорном земельном участке площадью 3 804 кв.м, то есть значительно превышающем площадь, необходимую для использования КПП.
С учетом правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133, арбитражный суд верно указал, что для отчуждения здания КПП требуется раздел существующего земельного участка и образование земельного участка для целей эксплуатации расположенного на нем здания КПП в размере, необходимом для такой эксплуатации.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной им в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, а определяется в качестве составной части неделимой вещи по правилам, предусмотренным пунктом 1 статьи 133 ГК РФ.
Таким образом, учитывая назначение спорного муниципального имущества (удовлетворение нужд населения в местах хранения автотранспортных средств), расположение спорного земельного участка в территориальной зоне с индексом Т, включение его в перечень объектов муниципальной собственности, размещение земельного участка за красными линиями, в границах существующей транспортной развязки, наличие на нем охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения, превышение площади земельного участка над площадью, необходимой для эксплуатации КПП, вспомогательное назначение замощения, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что спорные объекты аренды не могут быть отчуждены в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.
Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию предпринимателя в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела и субъективному пониманию норм материального права.
Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А14-15609/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Н.Л. Силаева
ФИО1