Решение по делу № А40-282709/2024 от 27.05.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

27 мая 2025 г. Дело № А40-282709/24-133-989

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2025 г.Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2025 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елагиным И.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОТОПРОФ-Т.А.С.С." (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.02.2013, ИНН: <***>, 125493, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ГОЛОВИНСКИЙ, ПРОЕЗД КОНАКОВСКИЙ, Д. 4, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1/II/1)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора куплипродажи объекта недвижимости общей площадью 140,90 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,

при участии:

от истца: ФИО1, по дов. от 01.11.2024г., пред. паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, по дов. от 06.12.2024 № ДГИ-Д-696/24

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОТОПРОФ-Т.А.С.С." (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в соответствии с которым просит суд:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Фото-Проф-Т.А.С.С.» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 140,90 кв.м. (этаж 1, пом. IIком. 1-5, 8-14), с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 18 609 000 (Восемнадцать миллионов шестьсот девять тысяч) рублей, в соответствии с Заключением эксперта № А2025-1402/1-1 от 25 марта 2025 года, по состоянию на 10.09.2024 г, выполненным А ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 221 535 (двести двадцать одна тысяча пятьсот тридцать пять) руб. 72 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Протокольным определением от 13.05.2025 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с результатами поступившего экспертного заключения.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал по доводам представленного отзыва на иск.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 08 октября 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Фото-Проф-Т.А.С.С» (далее по тексту - ООО «Фото-Проф-Т.А.С.С», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города москвы (по результатам аукциона) №00- 00887/20 от 08.10.2020 Г, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 140,90 кв.м. (этаж 1, пом. ii -комн. 1-5,8-14), с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, расположенного по адресу: <...>.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 09.07.2019 № 77:09:0001019:9362-77/009/2019-1.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 20.11.2024 № ЮЭ9965-24-29527908.

10 сентября 2024 года в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.З Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - № 33-5-101256/24-(0)-0 от 10.09.2024г.

18 октября 2024 года в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-10119 от 17 октября 2024 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-101256/24-(0)-6 от 18.10.2024г., а также Распоряжение Департамента от 16.10.2024 № 166704 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 140,9 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 04.10.2024 № М729-2894-П/2024 и экспертное заключение от 07.10.2024 № 750/747-24.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена Объекта составляет 26 704 000 (двадцать шесть миллионов семьсот четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04 октября 2024 г. № М729-2894-П72024 (далее — Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 07 октября 2024 г. № 750/747-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в проекте договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых Объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью ООО «ФЭЛКОН» на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых Объектов недвижимости.

Согласно Отчету № 0004798-11.2024 рыночная стоимость объекта оценки составляет 9 128 881 руб. без НДС.

15 ноября 2024 года Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (Исх. № 1511/1 от 15 октября 2024 г. На № 33-5-101256/24-(0)-6 от 18.10.2024 г), отчетом № 0004798-11.2024 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 140,9 кв. м., кадастровый номер 77:09:0001019:9362, расположенное по адресу: г. москва, конаковский <...>/1., выполненным ООО «ФЭЛКОН», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

14 ноября 2024 года письмом № 33-5-108893/24-(0)-6 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО «Фото-Проф-Т.А.С.С» нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 16.01.2025 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка» эксперту ФИО3 по вопросу:

- какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 140390 кв.м. (этаж 1, пом. II- ком. 1-5, 8-14), с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 10.09.2024?

Согласно экспертному заключению ООО «Компания «Экспертиза, строительство и оценка», эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 140390 кв.м. (этаж 1, пом. II- ком. 1-5, 8-14), с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 10.09.2024, составляет: 18 609 000 рублей.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта в порядке ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по экспертном заключению.

Замечания Департамента относительно неверных выводов эксперта, полученных в ходе проведения судебной экспертизы, а именно в отношении объектов-аналогов, а также о допустимости и соответствии необходимым требованиям отчета, предоставленного Департаментом, проверены судом и подлежат отклонению как основанные на несогласии Департамента с выводом эксперта об определении размера рыночной стоимости спорного имущества.

Выбор объектов - аналогов был произведен экспертом корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогов, имеющих минимальную степень отличий, степень отличий от объекта экспертизы каждого из аналогов учтена при итоговом согласовании результатов путем применения соответствующих коэффициентов.

Доводы относительно недостатков подобранных экспертом объектов-аналогов не подтверждают, что данные обстоятельства могли повлиять на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения экспертов, его обоснованности.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 18 609 000 руб. (без учета НДС).

Расходы по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 30 000 руб. подлежат возмещению частично этим органом в составе судебных расходов в сумме 13 818 руб. (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Фото-Проф-Т.А.С.С.» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 140,90 кв.м. (этаж 1, пом. II- ком. 1-5, 8-14), с кадастровым номером 77:09:0001019:9362, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОТОПРОФТ.А.С.С." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по экспертизе в размере 13 818 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.В. Михайлова