Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
12 декабря 2023 года Дело № А56-84537/2023
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2023 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью «Механобр Сервис»
(199106, Санкт-Петербург, 22-Я В.О. Линия, к.10, оф.24, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к
Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
(191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, литер.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка
при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 04.12.2023,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Механобр Сервис» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет):
-о признании незаконным выраженного в письме от 07.06.2023 года №05-26-49414/23-0-5 отказа Комитета в выкупе земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002084:2710, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальное образование муниципальный округ № 7, 21-я линия В.О., земельный участок 6а;
-об обязании Комитета принять решение о продаже Обществу земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002084:2710, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальное образование муниципальный округ № 7, 21-я линия В.О., земельный участок 6а и направить проект договора купли-продажи земельного участка.
Определением арбитражного суда от 12.09.2023 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.
Поступившее в арбитражный суд исковое заявление с приложением размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу www.kad/arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел» в режиме ограниченного доступа.
Сторонам предложено представить пояснения и доказательства в обоснование своих доводов.
Рассмотрение дела назначено на 04.12.2023.
Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц.
В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель Общества исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Комитета представил письменный отзыв на рассматриваемое заявление.
Документы приобщены в материалы дела.
Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Общество является собственником нежилого здания (наименование – административное (учрежденческое)) общей площадью 2353 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002084:2498, что подтверждается записью в ЕГРН № 78:06:0002084:2498-78/033/2020-1 от 06.04.2020.
Общество было создано путем реорганизации в форме преобразования закрытого акционерного общества «Механобр Сервис» (ОГРН <***>) (далее - ЗАО «Механобр Сервис») и с 09.02.2018 года является его правопреемником.
На основании договора о передаче объектов недвижимости и иного имущества в уставной капитал от 28.12.1995 года, передаточного акта и баланса ТОО «Механобр Сервис» на 01.01.1996, плана вторичного объекта недвижимости от 13.11.1998, ЗАО «Механобр Сервис» являлся собственником объектов недвижимости 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, общей площадью 1976,1 кв.м. по адресу: <...>, литера А. Государственная регистрация права собственности от 03.02.1999 регистрационный номер 91544.1, что подтверждается свидетельством сер. ВЛ № 052539.
Владение земельным участком, на котором располагалось нежилое помещение с кадастровым номером 78:06:0002084:2027, ЗАО «Механобр Сервис» осуществляло на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора № 01/ЗД-02562 от 10.07.2002 сроком до 04.06.2050.
Основанием для заключения договора аренды являлось распоряжение № 532 от 05.06.2001 года председателя Комитета по градостроительству и архитектуре во исполнение распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 18.09.1995 № 1010-р «Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях».
Согласно пункту 1.3. договора аренды от 10.07.2002 участок предоставлялся собственникам здания для использования под производственные, административные цели, коммунальное хозяйство (код 7.2, 6.2, 11.2).
Таким образом, будучи правопреемником ЗАО «Механобр Сервис» и собственником здания, Общество использовало земельный участок в соответствии с изначально установленным видом разрешенного использования (с момента заключения договора аренды № 01/ЗД-02562 от 10.07.2002 и формирования участка в 2001 году) – под производственные, административные цели, коммунальное хозяйство (код 7.2, 6.2, 11.2).
После реорганизации ЗАО «Механобр Сервис», между Обществом и ПАО «ВымпелКом» 28.02.2020 было заключено соглашение о разделе нежилого здания, в соответствии с которым здание было разделено на два первичных объекта с присвоением кадастровых номеров 78:06:0002084:2498 и 78:06:0002084:2499.
Сторонами было достигнуто соглашение о размежевании земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002084:5 по линии разделения здания (приложение №1 к соглашению от 28.02.2020), что в последующем повлекло необходимость заключения договора аренды земельного участка № 10/ЗД-06275 от 30.12.2022 года между Обществом и Комитетом
Согласно пункту 1.2. договора аренды от 30.12.2022 10/ЗД-06275 участок предоставлен Обществу для эксплуатации объекта недвижимости.
Общество 18.05.2023 обратилось в Комитет с заявлением (заявление вх. КИО №05-26-49414/23-0-0 от 18.05.2023) в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002084:2710, расположенного по адресу: <...>, литера А (далее по тексту – земельный участок кадастровый номер 78:06:0002084:2710).
Комитет письмом от 07.06.2023 № 05-26-49414/23-0-5 отказал в выкупе земельного участка кадастровый номер 78:06:0002084:2710 на основании пункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку «разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка».
Согласно статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: вид или виды разрешенного использования, в частности, земельного участка.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В силу пункта 3 указанной статьи градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Положениями части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Согласно части 2 указанной статьи виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
В соответствии с частью 4 указанной статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 №728-99, и Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 (далее - Правила), испрашиваемый земельный участок находится в границах территориальной зоны «ТД2_1» - общественно-деловой подзоне специализированных общественно-деловых объектов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Градостроительный регламент территориальной зоны ТД2_1 определен в пункте 2.11 Правил, в соответствии с которым целью выделения зоны является создание условий для формирования зон для размещения специализированных общественно-деловых объектов преимущественно некоммерческого назначения.
Градостроительный регламент территориальной зоны ТД2_1 не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения объектов науки» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. Территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок кадастровый номер 78:06:0002084:2710 не предусматривает возможности размещения объектов науки.
Между тем, в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Позиция Комитета сводится к тому, что отказ в удовлетворении требований заявителя обусловлен тем, что территориальная зона, в пределах которой расположен земельный участок не предусматривает возможности размещения объектов науки, в здании расположены трансформаторная подстанция, бизнес-центр «Механобр», помещения «Институт горной геомеханики и геофизики – Межотраслевой научный центр ГЕОМЕХ», офисные помещения различных юридических лиц, офисное помещение Коллегии адвокатов «Налоги, Экономика, Бизнес» Адвокатской палаты Санкт-Петербурга, часть помещений подвала здания 1 используется для склада.
В связи с указанными обстоятельствами Комитетом сделан вывод о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования, указанному в государственном кадастре недвижимости.
Вместе с тем, в соответствии со сведениями ЕГРН истец является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера А с кадастровым номером 78:06:0002084:2498, используемым в соответствии с его фактическим назначением.
Спорный земельный участок фактически используется в целях эксплуатации нежилого здания 1958 года постройки.
Общество использует земельный участок кадастровый номер 78:06:0002084:2710 под размещение и эксплуатацию административного (учрежденческого) нежилого здания с кадастровым номером 78:06:0002084:2498, образованный из земельного участка с ранее присвоенным 20.06.2001 государственным учетным номером 78:2084:5 в соответствии с изначально установленным видом разрешенного использования – под производственные, административные цели, коммунальное хозяйство (код 7.2, 6.2, 11.2), о чем указано в договоре аренды № 01/ЗД-02562 от 10.07.2002.
В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Земельный участок кадастровый номер 78:06:0002084:2710 поставлен на государственный кадастровый учет с соответствующими видами разрешенного использования и фактически используется в этих целях, что подтверждается заключением Комитета по градостроительству и архитектуре, актом Комитета по контролю за имуществом.
Как следует из пункта 1.4.2 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524, градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. В соответствии с пунктом 1.4.5 градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.
Судом установлено, что фактическое использование испрашиваемого земельного участка соответствует виду его разрешенного использования. Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре №532 от 05.06.2001 года, договором №01/ЗД-02562 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.07.2022 года, из которых следует, что участок предоставляется для использования по производственные, административный цели, коммунальное хозяйство (код – 7.2, 6.2, 11.2), а также договором аренды земельного участка №01/ЗД-06275 от 30.12.2022 года, из которого следует, что участок предоставляется для эксплуатации объекта недвижимости.
Вопреки позиции Комитета акт Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 24.05.2023 не подтверждает законность отказа в выкупе земельного участка.
Оценивая данное доказательство, суд приходит к следующему.
Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 782 утвержден свод правил "СНиП 2.09.04-87* "Административные и бытовые здания", согласно которым в зданиях должны предусматриваться помещения и устройства для инженерного оборудования, в том числе: отопления, вентиляции и кондиционирования (а), внутреннего водопровода и канализации (б), установок электроснабжения, электрического освещения, автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения о пожаре, слаботочной сети телефона, радио, других видов связи, а также часофикации и др. электроснабжение, силовое электрооборудование и электрическое освещение зданий (в), электрических пассажирских лифтов (г).
Судом установлено, что использование земельного участка кадастровый номер 78:06:0002084:2710 связано с эксплуатацией административного (учрежденческого) нежилого здания, расположенного в общественно-деловой подзоне специализированных общественно-деловых объектов (территориальная зона ТД2_1).
Стороны подтверждают, что в нежилом здании располагаются коммерческие и некоммерческие организации, в том числе ООО "МНЦ ГЕОМЕХ" (ИНН <***>), СПб КА «Налоги, Экономика, Бизнес» (ИНН <***>), имеются отдельные помещения для хранения хозяйственных принадлежностей и инвентаря, эксплуатируются внутренние электрические сети и ГРЩ (трансформаторная подстанция).
Комитетом не приведено каких-либо доводов, свидетельствующих об использовании земельного участка и расположенного на нём объекта капитального строительства как опасного для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, оснований для отказа ООО «Механобр Сервис» в выкупе земельного участка кадастровый номер 78:06:0002084:2710 не имелось, так как указанные в заявлении цели использования земельного участка: размещение и эксплуатация объекта недвижимого имущества, осуществление хозяйственной деятельности в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка не противоречат виду разрешенного использования
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в частности: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, принимая во внимание сложившуюся судебную практику, суд полагает требования подлежащие удовлетворению.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст.ст. 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
признать незаконным выраженного в письме от 07.06.2023 № 05-26-49414/23-0-5 отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002084:2710, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальное образование муниципальный округ № 7, 21-я линия В.О., земельный участок 6а.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять решение о продаже обществу с ограниченной ответственностью «Механобр Сервис» земельного участка площадью 882 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002084:2710, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальное образование муниципальный округ № 7, 21-я линия В.О., земельный участок 6а и направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка в адрес общества с ограниченной ответственностью «Механобр Сервис».
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общество с ограниченной ответственностью «Механобр Сервис» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3.000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.