АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-54628/2022

29 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, паспорт), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – кадастрового инженера ФИО2 (паспорт), в отсутствие представителей истца – администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, публично-правовой компании «Роскадастр», публичного акционерного общества «Ростелеком» в лице макрорегионального филиала «Юг», кадастровых инженеров ФИО3 и ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 по делу № А32-54628/2022, установил следующее.

Администрация Лабинского городского поселения Лабинского района (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель-1) о признании недействительными проведенных 17.01.2022 по извещению № 101221/0106400/01 публичных торгов в виде аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:46:0204023:837 площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: <...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под объектами общественного питания и договора от 01.02.2022 № 4600013139 аренды земельного участка (далее – аукцион, земельный участок, договор аренды), о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды путем прекращения права аренды, погашения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – реестр недвижимости) и снятия земельного участка с государственного кадастрового учета. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). Возбуждено производство по делу № А32-54628/2022. Предприниматель-1 подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации об изменении договора аренды с изложением пункта 7.2 в редакции: «Договор действует в течение трех лет и шести месяцев с 01.02.2022 по 01.09.2025». Возбуждено производство по делу № А32-60404/2023 Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2024 дела № А32-54628/2022, А32-60404/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А32-54628/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр», публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице макрорегионального филиала «Юг», кадастровые инженеры ФИО3 и ФИО4 (далее – кадастровые инженеры), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – предприниматель-2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024, аукцион и договор аренды земельного участка признаны недействительными, в порядке реституции признано отсутствующим обременение земельного участка договором аренды в пользу предпринимателя-1, в реестре недвижимости аннулирована соответствующая регистрационная запись, администрация присуждена к возврату предпринимателю-1 уплаченных им 57 000 рублей задатка за участие в аукционе и 422 563 рублей 89 копеек арендных платежей с 01.02.2022 по 21.05.2024, а предприниматель-1 – к возврату администрации по акту приёма-передачи земельного участка в первоначальном состоянии. Решение суда признано основанием для снятия земельного участка с государственного кадастрового учёта (исключения сведений о нем из реестра недвижимости). В удовлетворении встречного иска предпринимателя-1 отказано. Судебные акты мотивированы следующим. По результатам проведенных публичного аукциона администрация заключила с предпринимателем-1 договор аренды земельного участка. Земельный участок образован с его частичным наложением на смежный земельный участок с кадастровым номером 23:46:0204023:69 площадью 53 кв. м, местоположение которого установлено относительно находящегося в границах участка ориентира с почтовым адресом: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства и эксплуатации здания кафе, под магазинами (далее смежный земельный участок). В границах земельного участка частично расположено принадлежащее предпринимателю-2 нежилое здание кафе с кадастровым номером 23:46:0204023:286 площадью 53,8 кв. м с почтовым адресом: <...> (далее – нежилое здание). Нежилое здание не признано в судебном порядке самовольной постройкой. Земельный участок в существующей конфигурации не мог быть предметом аукциона. Его образование было неправомерным. Новыми редакциями генерального плана, правил землепользования и застройки строительство на земельном участке запрещено. Земельный участок с видом разрешенного использования, предполагающим строительство капитального объекта, сформированный в целях его аренды под застройку, не соответствует правовому режиму территории общего пользования, что является основанием для снятия его с кадастрового учёта.

Предприниматель-1, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. Оспариваемыми аукционом и договором аренды права администрации не нарушены. У администрации отсутствует право на частично расположенное на земельном участке нежилое здание. Администрация не имеет подлежащего судебной защите интереса в оспаривании аукциона, проведенного с нарушением порядка его проведения. Имущественные права и интересы администрации аукционом не затронуты и не могут быть восстановлены путем применения последствий недействительности договора аренды. Нежилым зданием занята незначительная часть земельного участка. Договор аренды не мог быть признан ничтожным в целом. Земельный участок мог быть предоставлен в аренду без части, занятой нежилым зданием. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

От предпринимателя-1 поступило ходатайство о приостановлении производства по кассационной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-51181/2022, в рамках которого рассматривается иск администрации к предпринимателю-2 о приведении нежилого здания в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, а также встречный иск предпринимателя-2 к администрации и, помимо прочих, к предпринимателю-1 об устранении реестровой ошибки в сведениях о земельном участке и смежном земельном участке. Оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усмотрел предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса оснований для приостановления производства по кассационной жалобе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 26.01.2021. Администрацией издано постановление от 09.12.2021 № 1252 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Извещение № 101221/0106400/01 о проведении аукциона опубликовано 10.12.2021.

По результатам проведенного 17.01.2022 аукциона администрация (арендодатель) и предприниматель-1 (арендатор) заключили 01.02.2022 договор аренды земельного участка на два года и пять месяцев с даты осуществления его государственной регистрации (пункты 1.1, 7.1, 7.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 03.02.2022 (запись с номером регистрации № 23:46:0204023:837-23/251/2022-1).

В границах земельного участка частично расположено нежилое здание предпринимателя-2, основная часть которого размещена на смежном земельном участке. В градостроительном плане земельного участка от 02.02.2023 № RU 23519101-003, выданном администрацией по заявлению предпринимателя-1, указано на частичное расположение нежилого здания в границах земельного участка. На это обстоятельство администрация указала в письме от 24.04.2023 № 1994/01-21, отказав предпринимателю-1 в выдаче разрешения на строительство на земельном участке магазина кулинарии. В представлении Лабинского межрайонного прокурора от 27.11.2023 № 7-01-23/3962-23-20030035 указано на допущенные при утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории нарушения норм земельного законодательства, повлекшие названное наложение. Предприниматель-2 подтвердил, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое задние пересекает общую границу земельного участка и смежного земельного участка. Расположение нежилого здания не было учтено при проведении кадастровых работ в целях образования земельного участка. Данный факт также подтверждён актом от 24.11.2023 совместного обследования земельного участка, составленным администрацией во исполнение определения суда от 15.11.2023 по настоящему делу с участием в обследовании земельного участка предпринимателя-1.

В заключении от 11.10.2023 № 16/23 проведенной по делу № А32-51181/2022 судебной экспертизы эксперты общества с ограниченной ответственностью «Госземкадастрсъемка–ВИСХАГИ» отразили частичное (на площади 6,2 кв. м) расположение нежилого здания в границах земельного участка, его соответствие разрешению на строительство и проектной документации, за исключением внутренней планировки. Изменения (реконструкция) нежилого здания не затронули его часть, оказавшуюся на земельном участке. Нежилое здание в этой части самовольно возведенным не признано. Вопрос о правомерности реконструкции нежилого здания предметом спора по настоящему делу не является и рассматривается в рамках дела № А32-51181/2022. Независимо от результатов рассмотрения этого дела нежилое здание в момент проведения аукциона налагалось на земельный участок в его существующей конфигурации.

Из названного акта совместного обследования от 15.11.2023 следует, что земельный участок, образованный для его предоставления в аренду под застройку, изначально фактически представлял собой территорию общего пользования. На нем произрастают многолетние древесные насаждения (пять каштанов и одно дерево семейства пихтовых). На земельном участке не осуществлялось строительство. Он непосредственно примыкает к асфальтированной проезжей части улицы, расположен вдоль фронтальной стороны нежилого здания, расположенного на смежном земельном участке. Металлическим ограждением земельного участка фактически перекрыт доступ к многолетним древесным насаждениям и к фронтальной стороне нежилого здания на смежном земельном участке. Фактически земельный участок представляет собой зону озеленения и территорию общего пользования, прилегающую к расположенному на смежном земельном участке нежилому зданию. В письменных пояснениях от 06.03.2024 администрация указала на исторически сложившуюся территорию зелёной зоны с произрастающими на ней многолетними высокорослыми деревьями (каштан, ель), в границах которой образован земельный участок.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации и предпринимателя-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 постановленияот 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что названный перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие прямого указания на это в законе (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной собственности, определен договор аренды (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (статья 39.6). По результатам аукциона определяется ежегодный размер арендной платы (пункт 16 статьи 39.11). Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12). Уполномоченный орган направляет победителю аукциона три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20 статьи 39.12). Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа находящиеся в публичной собственности земельные участки, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, влечет возможность его единоличного использования арендатором, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования и публичным интересам. Правовая позиция о недопустимости предоставления территории общего пользования в индивидуальное пользование конкретному лицу была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Согласно пункту 2 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования, а в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Нежилое здание, принадлежащее на праве собственности предпринимателю-2, было частично расположено на земельном участке, предоставленном предпринимателю-1 в аренду по результатам аукциона. Земельный участок не мог выступать предметом аукциона в силу прямого законодательного запрета. В этой связи сам аукцион и заключенный по его результатам договор аренды недействительны по ничтожному основанию. Последствиями их недействительности должны быть признание отсутствующим обременения земельного участка договором аренды в пользу предпринимателя-1, аннулирование в реестре недвижимости соответствующей регистрационной записи, возврат администрацией предпринимателю-1 уплаченных им задатка за участие в аукционе и арендных платежей, а предпринимателем-1 администрации – земельного участка в первоначальном состоянии по акту приёма-передачи.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, влечет возможность его единоличного использования предпринимателем-1, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования и публичным интересам. В этой связи решение суда правомерно признано основанием для снятия земельного участка с государственного кадастрового учёта (исключения сведений о нем из реестра недвижимости).

Основания для удовлетворения встречного иска предпринимателя-1 отсутствуют. Аукцион и договор аренды ничтожны независимо от их влияния на права администрации и принадлежности ей частично расположенного на земельном участке нежилого здания. Администрация имеет подлежащий судебной защите интерес в оспаривании проведенного с нарушением нормативно установленного порядка и публичных интересов аукциона. В результате рассмотрения иска администрации восстановлены имущественные права и интересы представляемого ею публичного собственника земельного участка, а также неограниченного круга лиц – потенциальных пользователей территорией общего пользования.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 по делу № А32-54628/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Ходатайство о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин