Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

20 октября 2023 года Дело №А41-45523/23

Резолютивная часть решения объявлена 4 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "НАДЕЖДА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 27.12.2005, юридический адрес: 140501, <...>) к Управлению муниципальной собственности администрации Сергиево - Посадского городского округа Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 06.04.2012, юридический адрес: 140516, <...>)

о признании отказа на реализацию преимущественного права на приобретение недвижимого имущества незаконным, понуждении к заключению договора купли - продажи,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НАДЕЖДА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании отказа на реализацию преимущественного права на приобретение недвижимого имущества незаконным, понуждении к заключению договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика изложил позицию по делу, исковые требования не признал.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 31.03.2017 между Администрацией городского поселения Сергиев Посад, выступившей в качестве арендодателя, и ООО "НАДЕЖДА", выступившим в качестве арендатора, был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности городского поселения Сергиев Посад №378г/15, общей площадью 76,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.2. договора №378г/15 срок аренды был установлен с 03.04.2017 по 28.02.2022.

В связи с признанием указанного выше нежилого помещения аварийным и подлежащим сносу, администрацией Сергиево-Посадского городского округа ООО "НАДЕЖДА" было предложено иное помещение взамен аварийного, а именно - нежилое помещение общей площадью167,4 кв.м., находящееся по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный.

26.12.2021 между указанными сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности городского поселения Сергиев Посад №378г/15 от 31.03.2017.

В пункте 6 указанного соглашения отражено предоставление арендатору иного помещения взамен аварийного по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный в соответствии с Приказом ФАС России от 18.09.2009 №621 "Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу".

Для оформления правоотношений по передаче во владение и пользование указанного жилого помещения 27.12.2021 между Администрацией городского поселения Сергиев Посад, выступившей в качестве арендодателя, и ООО "НАДЕЖДА", выступившим в качестве арендатора, был заключен договор аренды №68Н нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный. В соответствии с пунктом 2.2. данного договора срок аренды установлен с 27.12.2021 по 26.11.2022.

В связи с истечением срока договора №68Н, между указанными сторонами 27.11.2022 на новый срок был заключен договор аренды №68Н/50/03-09 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный. В соответствии с пунктом 2.2. Договора №68Н/50/03-09 срок аренды установлен с 27.11.2022 по 26.10.2023.

Основываясь на положениях Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО "НАДЕЖДА" направило в адрес Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области заявление о преимущественном праве выкупа арендуемого имущества.

По результатам рассмотрения данного заявления 02.05.2023 от Управления муниципальной собственности Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области получен отказ в связи с тем, что нежилое помещение, являющее предметом заявления, находится в аренде у заявителя менее двух лет.

Полагая, что данное решение органа местного самоуправления принято без учета фактических обстоятельств владения и пользования истцом нежилым помещением, в том числе без учета компенсационной природы предоставления нежилого помещения взамен признанного аварийным, ООО "НАДЕЖДА" обратилось в суд с названным выше иском.

Исследовав законность и обоснованность обжалуемого решения в процессуальных пределах, определенных главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав процессуальные позиции сторон, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим обстоятельствам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого отказа, суд учитывает, что основу правового регулирования правоотношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, составляет Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно материалам дела, правоотношения по аренде муниципального имущества сложились между ООО "НАДЕЖДА" и органом местного самоуправления с 30.03.2017, являлись устойчивыми и длительными. Объект аренды в рамках данных правоотношений был изменен вне зависимости от воли арендатора ООО "НАДЕЖДА" в связи с признанием арендуемого муниципального нежилого помещения аварийным. В свою очередь, предоставление во временное владение и пользование истцу нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный. являлось следствием исполнения обязанности органом местного самоуправления в соответствии с Приказом Федеральной антимонопольной службы от 18 сентября 2009 г. N 621 "Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу" и действиями арендатора обусловлено не было. При отсутствии решения о признании нежилого помещения аварийным изменение объекта аренды не производилось и ООО "НАДЕЖДА" продолжало бы владеть и пользоваться прежним объектом. Соответственно, после признания нежилого помещения по адресу: <...>, аварийным у арендатора правовая возможность сохранить правоотношения по аренде данного нежилого помещения объективно отсутствовала. В данном случае предоставление иного объекта недвижимости носит компенсационный характер и направлено на защиту прав добросовестного арендатора.

В соответствии с разъяснениями п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Отсутствие вины органов и лиц, наделенных публичными полномочиями, в нарушении прав, свобод и законных интересов заявителя не является основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Следовательно, при оценке соответствия заявителя требованиям Федерального закона №159-ФЗ органу местного самоуправления надлежало всесторонне подойти к анализу всех обстоятельств возникновения и продолжения арендных правоотношений с ООО "НАДЕЖДА", формально не ограничиваясь исчислением срока аренды по дате последнего договора аренды.

Основываясь на приведенном выше правовом анализе во взаимосвязи с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд приходит к убеждению о том, что ООО "НАДЕЖДА" является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что решение органа местного самоуправления от 02.05.2023 №146- исх1816/02-0-1 не может быть признано законным.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом характера правовых последствий принятия ответчиком незаконного решения допущенное ответчиком нарушение прав и законных интересов истца должно быть устранено путем возложения на ответчика обязанности заключить с ООО "НАДЕЖДА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отказ управления муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа от 02.05.2023 №146- исх1816/02-0-1 незаконным.

Обязать Управление муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа заключить с ООО «НАДЕЖДА» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, ком. 116-120, 122, 123, этаж подвальный.

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа в пользу ООО "НАДЕЖДА" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья В.С. Желонкин