Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
28 марта 2025 года Дело № А56-101699/2024
Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 28 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,
при ведении протокола судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: общество с ограниченной ответственностью «Галс» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>)
третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, <...> д.10-12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: <***>)
о расторжении договора, о погашении регистрационной записи,
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 12.03.2025,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Галс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о расторжении договора от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021, о погашении записи о регистрации в едином государственном реестре недвижимости от 20.07.2021 № 78:15:008202:4571-78/011/2021-9.
В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили истец и ответчик, надлежащим образом извещенное третье лицо не явилось.
Истец приобщил к материалам дела возражения на отзыв ответчика, ходатайствовал об уточнении иска, просил расторгнуть договор от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021, а также распределить судебные расходы. Судом изменение предмета иска принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик поддержал доводы отзыва, в иске просил отказать.
С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между обществом с ограниченной ответственностью «Галс» (далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее по тексту – арендатор) заключен договор от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 27.07.2021 передано нежилое помещение (чп2: расположена на 1-м этаже здания и занимает часть ч.п. №11, ч.п №№12-16,22, часть № 21) общей площадью 152,4 кв.м., являющегося частью нежилого помещения общей площадью 323,4 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, улица Маринеско, дом 9, литера А, помещение 11-Н с кадастровым номером 78:15:0008202:4571.
Согласно разделу 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. В силу пункта 3.1.1 договора постоянная часть платы составляет 160 000 рублей.
В соответствии с пунктом 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще 1 раза в год на индекс потребительских цен, установленный государственным органом статистики Санкт-Петербурга, но не более 5 %. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала перечисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Согласно пункту 5.1 срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет с момента его государственной регистрации, регистрационная запись № 78:15:008202:4571-78/011/2021-9 внесена в Единый государственный реестр недвижимости 20.07.2021.
Условиями пункта 5.4 договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора арендодателем, к числу которых отнесены неоднократная просрочка внесения арендной платы более чем на 30 календарных дней, а также использование арендуемых площадей не по назначению.
В ходе исполнения договора арендодатель обращался к арендатору с предложениями о заключении дополнительных соглашений об увеличении арендной платы, арендатор от увеличения арендной платы отказался.
Также, по мнению арендодателя, обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» использовались помещения, не отнесенные к предмету договора от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021, путем размещения принадлежащего арендатору имущества, размещения перегородок, дверей, были допущены иные нарушения, такие как отключение электричества в подвальных неарендованных помещениях ввиду расположения щита в арендованных помещениях, не произведено извещение о протечке 17.09.2024.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора.
Свои требования истец основывает на следующих обстоятельствах. По мнению истца, после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Существенным изменением обстоятельств по мнению истца является рост индекса потребительских цен более чем на 21,5% за период с января 2022 по июнь 2024 года.
Также, по мнению истца, ответчиком нарушаются условия договора, что выражается в использовании площади нежилого помещения, не входящего в обозначенную в пункте 1 договора от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021, в установке перегородки с навесным замком, установка металлической двери с замком в помещениях, не входящих в площадь, согласованную в пункте 1 договора, в неизвещении об аварии (протечки) и неустранении последствий аварии 17.09.2024.
Как следует из положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Как утверждает истец, он не мог предвидеть такой рост инфляции, так как на момент заключения договора годовой рост индекса потребительских цен составлял не более 4,72 % в год, в связи с чем указанный рост инфляции, за период с момента заключения договора до настоящего момента, является существенным изменением обстоятельств.
Из приведенных индексов потребительских цен, опубликованных Федеральной службой государственной статистики, за период с января 2022 по июнь 2024 рост потребительских цен составил 21,51 %.
Между тем абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
В рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня индекса потребительских цен. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора исходили из вероятностного развития событий, связанного с влиянием инфляционных процессов на экономику.
Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Наличия таких обстоятельств истцом не доказано.
При этом, истец связывает существенное изменение обстоятельств в виде значительного роста индекса потребительских цен в совокупности с тем обстоятельством, что ответчик уклонялся от подписания дополнительного соглашения.
Вместе с тем, вступает в договорные отношения, стороны не предусмотрели такой порядок изменения арендной платы, который в безусловном порядке позволял бы одной из сторон влиять на ее размер в зависимости от индекса потребительских цен.
Как следует из пункта 3.2 договора, изменение арендной платы оформляется в любом случае по соглашению сторон, при это этом основание для изменения арендной платы в виде роста индекса потребительских цен может быть использовано не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.
Из положений статей 420 и 421 ГК РФ следует, что договором признается оглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Условия рассматриваемого договора не наделяют истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца.
Таким образом, довод истца о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьи 451 ГК РФ, судом отклоняется.
Еще одним основанием истец указывает наличие обстоятельств, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, по мнению истца ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и существенно ухудшает имущество.
Вместе с тем, как утверждает сам истец, ответчиком систематически допускались нарушения в части использования неарендуемых им площадей здания, путем размещения на указанных площадях части товаров, бытового инвентаря, мусора и пр., что не предусмотрено условиями заключенного договора. Такое размещение части товаров, бытового инвентаря, мусора на неарендуемых площадях препятствует, по мнению истца, использованию принадлежащего ему недвижимого имущества (подвала здания).
Также, по утверждению истца, без согласования с Арендодателем была произведена установка перегородки с навесным замком, установка металлической двери с замком в помещениях, не входящих в площадь, арендованную по договору, произведено отключение электричества в подвальном помещении, не переданном ответчику по договору.
Вместе с тем, поскольку указанные нарушения, по утверждению истца, совершены за пределами арендованного помещения и не в связи с исполнением сторонами договора, на расторжении которого настаивает истец, суд не может отнести такие обстоятельства к числу оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
При этом, истец не лишен возможности требовать восстановления нарушенного права вещно-правовыми способами защиты или предъявлением требования об оплате стоимости фактического пользования имуществом, не отнесенного к предмету договора от 23.06.2021 № АМ-4238-10/2021.
Ссылка истца на выявление в помещении следов протечки при осмотре, проведенном 17.09.2024, и, как следствие, неисполнение обязанности по уведомлению арендодателя об аварии, судом отклоняется, поскольку на арендатора обязанность по уведомлению арендодателя договором не возложена.
Как предусмотрено положениями статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При этом само наличие следов протечек не свидетельствует о содержании имущества в неисправном состоянии, а сами положения статьи 616 ГК РФ регулируют распределение бремени содержания арендованного имущества в случае несогласования иного порядка соглашением сторон.
Так, из статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Довод о наличии просрочек по внесению арендной платы на стороне ответчика не подтвержден какими-либо доказательствами, с учетом правомерности внесения платы в размере, первоначально определенном в разделе 3 договора.
Из вышеизложенного следует, что истцом не доказано наступление каких-либо условий, предусмотренных пунктом 5.4 договора или законом, позволяющим арендодателю в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора аренды, в связи с чем суд в удовлетворении иска отказывает.
Расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце, поскольку решение не принято в его пользу.
В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Потыкалова К.Р.