Решение по делу № А07-34042/2024 от 17.01.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-34042/24

17 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2025

Полный текст решения изготовлен 17.01.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе: судьи Хазиахметовой З.Р. при ведении протокола секретарем судебного заседания Рияновой Л.З., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ПСК" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского округа город Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании изменить условия договора

В предварительное судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 представитель по доверенности 01.10.2024;

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности 04.12.2024;

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ПСК" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа РБ об обязании изменить условия договора

Определением от 08.10.2024 указанное исковое заявление принято к производству суда.

По ходатайству истца к материалам дела приобщены возражения на отзыв.

Представитель истца требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просит отказать.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражает, просит отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.10.2023 № 1907 принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

13.11.2023 принято Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1997 о проведении торгов в форме конкурса на право заключения договора продаже права на заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

По результатам торгов между Администрацией и истцом заключен Договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024г. о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно п.1.1. договора № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024, Застройщик в целях комплексного развития территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (местоположение и границы указаны в приложении № 1 к настоящему Договору), площадью 93 943,26 кв.м. (далее – территория комплексного развития), обязуется в установленные настоящим Договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства, а Администрация обязуется создать предусмотренные настоящим Договором условия для выполнения Застройщиком своих обязательств. Настоящий Договор заключен в отношении территории комплексного развития, местоположение, схема расположения границ и координаты которой указаны в приложении № 1 к настоящему Договору.

Цена права в сумме 2 100 000 рублей, согласно п.2.2 договора оплачена истцом, платежными поручениями № 8 от 16.11.2023 на сумму 2 054 493 руб. № 19 от 10.01.2024, на сумму 45 506 руб. 66 коп.

В соответствии с условиями договора Застройщик обязался:

Осуществить финансирование работ в рамках реализации мероприятий по комплексному развитию территории, отнесенных к обязательствам Застройщика в объеме не менее 17 429 583 504 руб. 04 коп. (п.3.1.1. договора № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024)

Подготовить и представить в Администрацию на утверждение проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ):

- ограниченной улицами Гончарова, Черниковская, Свободы, 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

- ограниченной улицами Боткина, Герцена, ФИО3, Кольцевая, согласованные с заинтересованными лицами в соответствии с выданным градостроительным заданием (п.3.1.2 договора).

Максимальный срок исполнения Застройщиком обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания территории КРТ до стадии получения заключения межведомственной комиссии о положительном результате общественных обсуждений – не позднее 365 дней с момента вступления Договора в силу (п.3.1.2 договора).

Как следует из материалов дела истцом разработаны и ответчиком утверждены проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Постановление Администрации № 2232 от 27.12.2024) и проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 (Постановление Администрации № 2233 от 27.12.2024).

Приобрести (создать) и передать безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, отвечающие установленным действующим законодательством Российской Федерации требованиям и находящиеся в границах городского округа город Уфа, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения, договорам найма жилого помещения коммерческого использования), расположенных в границах территории комплексного развития, в соответствии с Графиком переселения и сноса. Для обеспечения переселения нанимателей из жилого помещения (в том числе комнаты), Застройщик обязуется предоставить в муниципальную собственность находящиеся в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан благоустроенные жилые помещения, общей и жилой площадью не меньше площади высвобождаемых жилых помещений (количество жилых комнат в предоставляемом жилом помещении должно соответствовать количеству жилых комнат в переселяемом жилом помещении), либо иметь иные характеристики при наличии письменного согласия нанимателей. Для целей исполнения Застройщиком указанного обязательства Администрация в течение 60 (шестидесяти) дней с момента заключения настоящего договора обязуется предоставить Застройщику выписки из единого государственного реестра недвижимости, выписки из реестра муниципального имущества в отношении жилых помещений, расположенных в границах территории комплексного развития, и переданных по договорам социального найма, информацию о заключенных договорах социального найма, лицах проживающих по договорам социального найма, количестве и нормативах жилых помещений (площади, технических характеристиках) требующихся для представления по договорам социального найма (п.3.1.6 договора).

Уплатить возмещение собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, за изымаемые для муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в сроки, установленные Графиком переселения и сноса. Условия и размер возмещения устанавливаются трехсторонним соглашением об изъятии такой недвижимости, заключаемым между Застройщиком, правообладателем земельных участков, находящихся в границах территории комплексного развития и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества и Администрацией. Застройщик вправе осуществить приобретение у собственников прав на объекты недвижимости, находящиеся на территории комплексного развития, без использования процедуры выкупа для муниципальных нужд – на основании гражданско-правовых сделок (договоров купли-продажи, мены и пр.) (п.3.1.8 договора).

Уплатить равноценное возмещение собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным нормативным правовым актом Республики Башкортостан и включенных в границы территории комплексного развития в сроки, установленные Графиком переселения и сноса. По заявлению собственника жилого помещения предоставить ему взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии со ст. 32.1 ЖК РФ (п.3.1.9 договора).

В отношении исполнения данного обязательства истцом в материалы дела представлен реестр расселения жилых помещений с ведомостью затрат по нему.

Осуществить в границах территории комплексного развития строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (жилых и нежилых, а также объектов коммунальной и социальной инфраструктуры в объеме, предусмотренном настоящим Договором) в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, в сроки, предусмотренные утвержденным Графиком строительства (п.3.1.13).

В соответствии с пояснениями истца строительство на территории на данный момент не ведется до момента утверждения проекта планировки и проекта межевания и завершения первой очереди сноса.

Пунктом 3.1.16. договора предусмотрена обязанность застройщика в срок до 01.06.2024 г. перечислить в пользу МАОУ Школа №80 имени А.М. Матросова городского округа город Уфа Республики Башкортостан денежные средства в размере 25 000 000,00 (двадцать пять миллионов) рублей 00 копеек в целях последующего проведения капитального (текущего) ремонта здания и закупки оборудования. В подтверждение исполнения данной обязанности истцом представлено платежное поручение № 1310 от 31.05.2024 на сумму 25 000 000 руб.

В свою очередь в соответствии с положениями п.3.3.3. договора Администрация обязалась в случае отсутствия оснований для возвращения ходатайства Застройщика или отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии, принять решение об изъятии для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества не позднее 120 дней после направления Застройщиком в адрес Администрации соответствующего ходатайства в соответствии с п.3.1.7 настоящего Договора. В случае, если на момент истечения 120-дневного срока с момента направления Застройщиком в адрес Администрации ходатайства об изъятии не истек срок, предусмотренный частями 11, 12 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии для муниципальных нужд принимается после истечения срока для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию аварийного дома, либо после получения согласия собственников жилых помещений на изъятие.

Как следует из материалов дела в отношении данной территории Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан приняты решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, в том числе: в отношении жилого дома № 4 по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан – решение об изъятии № 534 от 22.07.2024, в отношении жилого дома № 6 по ул. Черниковской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан – решение об изъятии № 535 от 22.07.2024, в отношении жилого дома № 15 по ул. 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан – решение об изъятии № 537 от 22.07.2024, в отношении жилого дома № 17 по ул. 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан – решение об изъятии № 536 от 22.07.2024.

Пунктом 4.1. договора установлено, что срок реализации Договора составляет 15 (пятнадцать) лет с момента его заключения. Окончание срока действия Договора не влечет прекращение обязательств Сторон, не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего Договора. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024 является действующим и его обязательства на момент рассмотрения спора исполняются сторонами надлежащим образом.

Согласно ст.64 Градостроительного кодекса Российской Федерации, целями комплексного развития территории являются:

1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;

3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

4) повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;

5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

2. Комплексное развитие территории осуществляется в соответствии с положениями настоящего Кодекса, а также с гражданским законодательством, жилищным законодательством, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды.

Согласно частям 2 и 3 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:

а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;

б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;

д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, муниципального округа, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.

Согласно статье 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор о комплексном развитии территории (далее в настоящей статье также - договор) заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса.

Частью 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно ч.4. ст.68 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договор о комплексном развитии территории включаются:

1) сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития;

2) перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции;

3) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции в соответствии с договором, а также условие о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений;

4) перечень выполняемых лицом, заключившим договор, видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;

5) обязательство лица, заключившего договор, уполномоченных исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора, за исключением случая, предусмотренного частью 10 статьи 66 настоящего Кодекса;

6) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, определенные на основании этой документации этапы и максимальные сроки осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также очередность (этапность) осуществления мероприятий по комплексному развитию такой территории в отношении двух и более таких несмежных территорий или их частей в случае заключения договора в отношении таких несмежных территорий или их частей;

7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления утвердить документацию по планировке территории, подлежащей комплексному развитию, срок его исполнения;

8) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством;

9) обязательство лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, или исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации;

10) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор, обязательства, предусмотренного пунктом 5 настоящей части, предоставить указанному лицу в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, а также в соответствующих случаях обязательство выдать разрешения на использование земель и земельных участков, градостроительные планы земельных участков и разрешения на строительство, сроки выполнения указанных обязательств;

11) льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора;

13) срок действия договора, который не может превышать предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории, предусмотренный таким решением.

Согласно ч.6 указанной нормы, договором о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации предусматриваются:

1) обязательство лица, заключившего договор, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации;

2) обязательство лица, заключившего договор, уплатить или предоставить исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, за изымаемые для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Истец, ссылаясь на то, что договором № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024 не предусмотрено условие о том, что застройщику могут предоставлены льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п.8 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с положениями п.11 ч.4 ст.68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в договор о комплексном развитии территории включаются льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Постановлением Правительства РФ от 01.06.2021 N 846 "Об определении случаев предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение или оплату расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в размере от 25 до 100 процентов нормативной стоимости переселения", определено, что предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение или оплату расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее - субсидия) осуществляется в размере от 25 до 100 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной в соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и пунктом 5 части 6 статьи 13.6 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случаях обращения в публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" субъектов Российской Федерации, в границах которых расположены территории, в отношении которых планируется осуществление комплексного развития территорий жилой застройки, включающие многоквартирные дома, признанные в установленном порядке до 1 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и (или) многоквартирные дома, признанные после 1 января 2017 г. аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятым в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, жилые дома блокированной застройки и объекты индивидуального жилищного строительства, которые соответствуют установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации критериям, характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения, с уведомлением о планируемых к реализации на территориях субъектов Российской Федерации проектах комплексного развития территорий жилой застройки, и расчетом размера субсидии согласно приложению, которая может быть предоставлена за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также адресных перечней расположенных на них многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, включая информацию об общей площади жилых помещений в таких домах.

Согласно подпункту 4 пункта 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства": предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение или оплату расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Субсидия предоставляется в размере не более чем двадцать пять процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной как произведение общей площади жилых помещений, расположенных во всех многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и нормативной стоимости квадратного метра. Предоставление субсидии в размере от двадцати пяти до ста процентов указанной нормативной стоимости переселения осуществляется по решению Правительства Российской Федерации в установленных им случаях. В случае наличия в собственности гражданина нескольких жилых помещений, входящих в аварийный жилищный фонд, предоставление ему в связи с переселением из таких жилых помещений субсидий, предусмотренных настоящей статьей, за счет средств Фонда осуществляется в отношении только одного жилого помещения. В отношении других жилых помещений, находящихся в собственности такого гражданина и включенных в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, предоставляется возмещение за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правилами предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2022 г. № 1469 также установлено, что финансовая поддержка за счет средств Фонда в пределах установленного субъекту Российской Федерации лимита предоставления финансовой поддержки используется в соответствии с региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда субъекта Российской Федерации и направлениями использования финансовой поддержки за счет средств Фонда, предусмотренными частью 6 статьи 13.6 Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и может расходоваться на предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение или оплату расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Субсидия предоставляется в размере, не превышающем 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной как произведение общей площади жилых помещений, расположенных во всех многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и нормативной стоимости квадратного метра. Предоставление субсидии в размере от 25 до 100 процентов указанной нормативной стоимости переселения осуществляется по решению Правительства Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2021 г. N 846 "Об определении случаев предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение или оплату расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в размере от 25 до 100 процентов нормативной стоимости переселения" (подп. г. п.19 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2022 г. № 1469).

Как следует из совокупности приведенных норм, на данный момент действующим законодательством предусмотрена возможность предоставления лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территории жилой застройки, мер поддержки в виде субсидий на частичное возмещение затрат или оплату расходов на выполнение обязательств по расселению граждан, проживающих в границах территории комплексного развития. Указанные средства предоставляются в пределах лимитов, выделенных субъекту Российской Федерации или за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов. Также, согласно пункту 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации льготы и меры поддержки лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территории могут быть установлены нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Из буквального толкования пункта 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, следует, что условие о возможности предоставления льгот и мер государственной поддержки, которые могут быть предоставлены при наличии таких мер и льгот лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории, подлежат включению в этот договор вне зависимости от выделения на момент заключения договора о комплексном развитии территории из средств Фондов конкретных лимитов субъектам Российской Федерации на предоставление субсидий или наличия бюджетных средств субъектов Российской Федерации или местных бюджетов на предоставление льгот и мер поддержки.

Между тем, соответствующее условие в Договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024 включено не было, в связи с чем истец обратился к ответчику с письмом № 051/ю от 20.08.2024 в котором попросил дополнить Договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024 пунктом 3.3.14 в следующей редакции: «Льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), предоставляются Застройщику в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и муниципальными правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан». К указанному письму истцом было приложен проект дополнительного соглашения к договору.

Письмом № 01-02-11252/11 от 19.09.2024 ответчик ответил истцу отказом, указав, что договор заключен по результатам торгов и его условия могут быть изменены только по основаниям, предусмотренным п.8 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1) по основаниям, установленным законом;

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении контракта, являются основаниями для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленной истцом на конкурс финансовой моделью исполнения обязательств по договору о комплексном развитии территории было предусмотрено 314 763 176 руб. компенсации затрат по сносу и расселению аварийного жилья (строка 45 финансовой модели). Финансовая модель была признана Администрацией достоверной и соответствующей условиям конкурса, о чем свидетельствует заключение договора № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024.

Согласно п.4 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2012 года № 32-П), определения от 6 июля 2000 года № 133-О и от 5 марта 2013 года № 436-О), положений ФЗ 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом. При заключении договора о комплексном развитии территории (как и ранее договоров о развитии застроенной территории) общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания – застройщик осуществляет строительство новых зданий. Таким образом, при реализации договора комплексного развития территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории.

Суд соглашается с доводами истца о том, что, включение данного условия в договор не может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. Так, согласно Постановлению Администрации городского округа г. Уфа РБ от 02.12.2022 N 2034 "О Порядке определения цены права на заключение договора о комплексном развитии территории при проведении торгов в форме конкурса", цена права определяется по следующей формуле:

, где:

НЦК - цена права,

- сумма кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии,

- сумма,

КС - кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, определяемая на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, но находится в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, то кадастровая стоимость земельного участка определяется исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории земель, расположенных в кадастровом(ых) квартале(ах), в границах которого(ых) расположена территория, в отношении которой принято решение о комплексном развитии,

n - количество земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии.

Таким образом, условие договора о возможности предоставления лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории мер государственной поддержки и льгот (при их наличии) не могло повлиять на определения цены на торгах, поскольку не влияет на ее формирование.

Также судом учитывается, что финансовая модель, представленная истцом для участия в конкурсе предусматривала субсидирование затрат на расселение и была принята ответчиком, отсутствие у истца возможности для использования мер государственной поддержки льгот (при их наличии) повлечет для истца то, что истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд принимает во внимание, что исполнение договора без включения в него условия, прямо предусмотренного пунктом 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, противоречит общественным интересам, так как в рамках договора планируется расселение и снос аварийного жилого фонда, строительство новых объектов жилого фонда, объектов социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры. Следовательно, отказ в удовлетворении требований затронет права не только сторон по договору, но и права граждан, выселяемых из жилых помещений в домах, подлежащих сносу.

В связи с изложенным судом не принимаются доводы отзыва ответчика, со ссылкой на положения п.8 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в рассматриваемом случае имеется совокупность оснований, предусмотренных законом для изменения договора, заключенного между сторонами на основании решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Как следует из материалов дела, на соответствующее обращение истца, ответчик ответил отказом № 01-02-11252/11 от 19.09.2024.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

В связи с изложенным, судом не принимаются доводы ответчика, приведенные в письменных объяснениях, о нарушении условий договора со стороны истца. Предлагаемое истцом изменение условий договора, суд признает соответствующим требованиям действующего законодательства и способствующим его реализации.

С учетом изложенного, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора Договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024г. о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ПСК" дополнительного соглашения в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу в следующей редакции:

«1. Дополнить Договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024 о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами Гончарова, Черниковской, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан пунктом 3.3.14 в следующей редакции:

«Льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), предоставляются Застройщику в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и муниципальными правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

2. Обязательства Сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

4. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024.

5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два экземпляра для Администрации, один – для Застройщика».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ПСК" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Данный судебный акт в силу пункта 3 статьи 333.40 НК РФ является правовым основанием для возврата госпошлины из федерального бюджета.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Р. Хазиахметова