ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-80555/2023-ГК
г. Москва Дело № А40-77591/21
12 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Н.И. Левченко,
судей: О.Г. Головкиной, Е.А. Мезриной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.В. Красниковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью «РСУ – 3»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2023 года
по делу № А40-77591/21, принятое судьей Н.В. Орловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью «РСУ – 3»
(ОГРН: <***>, 127238, <...>)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН: <***>; 123112, г Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21 стр. 1)
третье лицо: ООО «Культурно-гастрономический центр»
о признании договора действующим
при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 07.04.2021,
диплом КГ № 05800 от 31.12.2013;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.12.2022,
диплом ВСБ 0215644 от 30.06.2004;
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «РСУ–3» (далее – ООО «РСУ–3», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании договора аренды от 07.10.2004 № М-09-511865 действующим.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Культурно-гастрономический центр».
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что истец просит признать действующим договор аренды от 07.10.2004 № М-09-511865, раздел земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, являвшему предметом указанного договора, произведен в 2010 году, в связи с чем основания для применения к рассматриваемым правоотношениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ отсутствовали.
Судами не было установлено, в каком порядке в рассматриваемый период должен был заключаться/продлеваться договор аренды на выделенный земельный участок и был ли данный порядок истцом соблюден.
Указывая на обращение истца в Территориальное управление Департамента земельных ресурсов города Москвы в Северном административном округе, Москомархитектуру, суды не установили содержание обращений истца и не дали оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что указанные обращения были направлены к ненадлежащим лицам, которые не являлись стороной аренды, при этом обращения в Департамент городского имущества со стороны истца отсутствовали.
Отмечая, что истец предпринимал действия по пролонгации договора аренды на новый срок, суды не исследовали и не оценили последовательность, достаточность и эффективность этих действий, могли ли они привести к достижению желаемого истцом результата. Вывод судов о том, что ответчиком не опровергается факт использования истцом земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Ответчик настаивает на том, что истец как арендатор не совершал никаких действий на протяжении более 10 лет, но данному доводу ответчика не была дана надлежащая оценка.
Приведенные в судебных актах ссылки на доказательства, подтверждающие факт использования истцом земельного участка, касаются периода до его разделения, доказательств использования истцом земельного участка после 2010 года судами не приведено.
Также заслуживают внимания довод ответчика о том, что суд первой инстанции, признавая действующим договор аренды земельного участка № М09-511865 от 0.10.2004, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, в резолютивной части решения; в его мотивировочной части указал, что предметом указанного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 77:090002025:1001, чем вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец не обращался в суд с требованиями о внесении изменений в договор № М-09-511865 от 0.10.2004, при этом фактически признание договора № М-09-511865 от 0.10.2004 действующим, без внесения в него изменений, касающихся его предмета (земельного участка) является невозможным, так как земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:34 не существует.
Дополнительной проверки требует и довод ответчика о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 77:090002025:1001 в целях, указанных в договоре № М-09-511865 от 0.10.2004, поскольку ранее расположенные на нем некапитальные строения не были поставлены на кадастровый учет и впоследствии были демонтированы.
Истец обратился с самостоятельным иском к Департаменту в рамках дела № А40-6820/2023 с требованиями об обязании внести изменения в договор аренды от 07.10.2004 № М-09-511865 изменения, изложив пункт 1 в редакции истца.
Определением объединены дела №А40-77591/21 и № А40-6820/23 в одно производство.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2023 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.
Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.
В заседании суда апелляционной инстанции 11.12.2023 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2023 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 02.04.1996 на основании распоряжения Префекта Северного административного округа г. Москвы от 18.04.1995 № 977 «О сохранении права пользования земельным участком Малому государственному ремонтно-строительному предприятию «РСУ-3 во вл. 4-А по Ильменскому проезду» между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО «РСУ-3» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды № М-09-501113.
Согласно пункту 1.1. указанного договора аренды ООО «РСУ-3» передан в аренду земельный участок общей площадью 1230 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 77:09:0002025:34 для использования под складскую базу.
На арендованном земельном участке с 1992 года расположены складских ангара и техническое здание площадью 20 кв.м., право собственности на которые не зарегистрировано.
Дополнительным соглашением от 07.10.2004 к договору аренды земельного участка от 02.04.1996 № М-09-501113 указанный договор расторгнут.
Московским земельным комитетом и ООО «РСУ-3» 07.10.2004 заключен новый договор аренды земельного участка № М-09-511865.
Согласно пункту 1 указанного договора аренды предметом договора является земельный участок площадью 1349 кв.м., расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 77:09:0002025:34 для дальнейшей эксплуатации складской базы.
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, № регистрации 77-01/05-1054/2004-798 от 29.12.2004.
Пунктом 2 договор аренды предусмотрено, что договор заключается сроком на 3 года. По истечении срока действия настоящего договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия, договор прекращает свое действие за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что после истечения указанного в договоре аренды от 07.10.2004 № М-09-511865 трехлетнего срока ни одна из сторон не заявила требования о расторжении договора аренды и возврата его арендодателю, арендатор продолжил пользоваться земельным участком без возражений арендодателя, продолжая оплачивать арендную плату, т.е. фактически были выполнены условия, указанные в пункте 2 статье 621 ГК РФ.
С целью оформления дополнительного соглашения к договору аренды о его пролонгации истец получил заключение Москомархитектуры № 210 от 28.01.2009, в котором указано, что продление договора аренды возможно. Распоряжение Департамента земельных ресурсов г. Москвы № 5837 «О перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами: 77:09:0002025:47, 77:09:0002025:46, 77:09:0002025:27, 77:09:0002025:34 издано 30.11.2009 и земель, находящихся в государственной собственности в кадастровом квартале 77:09:0002025.
На основании данного распоряжения и технического задания Департамента земельных ресурсов 31.03.2010 подготовлен межевой план.
В результате кадастровых работ образованы два новых земельных участка с кадастровыми номерами: 77:09:0002025:1000 и 77:090002025:1001.
Из протокола образования земельных участков следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:34 (земельный участок истца) общей площадью 1349 кв.м. разделен на две части: на участок площадью 1196 кв.м. и участок 153 кв.м.
Участок площадью 153 кв.м., выделенный из земельного участка истца, вошел в состав земельного участка, который находится в аренде у соседнего землепользователя. участок площадью 1196 кв.м. остался в пользовании истца - ему был присвоен новый кадастровый номер 77:090002025:1001.
После межевания земельных участков и постановки новых земельных участков на кадастровый учет истец повторно обратился в Москомархитектуры (заявление от 01.11.2010, от 17.12.2010) с заявлением о пролонгации договора аренды и оформления единого документа, закрепляющего новый срок аренды.
Однако ответ получен не был.
Истец указывает, что при постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка запись об обременении в виде аренды в ЕГРН отсутствовала.
В ответ на обращение истца о восстановлении записи об обременении земельного участка в виде аренды, Управление Росреестра письмом от 27.05.2019 №09-4058/2019 сообщило, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 77:090002025:1001, которые были внесены на основании заявления в 2010 году в связи с перераспределением земельных участков на основании межевого плана, в том числе земельного участка 77:09:0002025:34 в отношении которого имелась запись об аренде в пользу ООО «РСУ-3.
В ответе на запрос истца Департамент письмом №ДГИ-76182/19-(0)-1 сообщил, что новый договор аренды расторгнут на основании дополнительного соглашения от 27.10.2010, однако представить указанное дополнительное соглашение не смог.
На основании изложенного, истец полагает, что договор аренды от 07.10.2004 №М-09-511865 расторгнут не был, а был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец 09.12.2022 направил ответчику предложение об изменении договора аренды № М-09-511865 от 07.10.2004 в части указания актуального кадастрового номера земельного участка 77:090002025:1001 вместо 77:09:0002025:34, а также площади 1196 кв.м., вместо 1349 кв.м., путем заключения дополнительного соглашения, которое было приложено к обращению.
Истец полагает, что отсутствие заключенного дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части кадастрового номера и площади участка лишает его права использования земельного участка в полной мере в соответствии с видом его разрешенного использования и целями предоставления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на следующее.
Истец просит признать действующим договор аренды от 07.10.2004 № М-09-511865, раздел земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, являвшемуся предметом указанного договора, произведен в 2010 году, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ отсутствуют.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до внесения указанных изменений предусматривал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без 6 проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Тем самым пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предоставляет арендатору преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
И хотя с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, на сохранение права аренды на прежних условиях, однако она предполагает принятие арендатором мер к сохранению данных отношений.
В соответствии с Федеральным законом № 294-ФЗ от 26.12.2008 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» Госинспекцией по недвижимости проведено плановое (рейдовое) обследование территории земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:1001 в ходе которого выявлено, что земельный участок используется не в соответствии с видами разрешенного использования, имеет место самовольное строительство.
В границах указанного земельного участка расположены два металлических строения (ангары) площадью застройки 707,4 кв.м., указанный объект состоит из капитальных объектов. Строение на кадастровый учет не поставлено, имущественные права отсутствуют.
Установлено, что указанный объект находится в ненадлежащем состоянии и портит облик города.
В соответствии с рапортом Госинспекции по недвижимости от 29.04.2021 №9090211 установлено, что самовольные постройки на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0002025:1001 демонтированы.
Договор аренды от 07.10.2004 № М-09-511865 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, площадью 1 349 кв.м., расположенного по адресу: <...> заключался для дальнейшей эксплуатации складской базы, складская база полностью отсутствует как в границах земельного участка 77:09:0002025:1001, так и в границах иных земельных участков, подлежавших перераспределению, в связи с чем цель договора аренды не исполнима.
Кроме того, применение разного правового режима к земельному участку (для целей строительства и реконструкции и одновременно для эксплуатации) противоречит действующему законодательству.
Истец за предоставлением государственной услуги «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке» не обращался, внесение изменение в договор аренды, предоставленный для целей строительства и реконструкции минуя процедуру градостроительной земельной комиссии, не представляется возможным.
Следовательно, требование истца о признании договора аренды от 07.10.2004 №М-09-511865 действующим является необоснованным и не подлежит удовлетворению.
Суд первой инстанции также установил, что истец за государственной услугой «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды» не обращался, указанные письма Департамента, в частности, №ДГИ1-34751/22-1 являются ответами Управления экономики, а также простыми письмами, не являющимися ненормативными правовыми актами.
Истец обратился в Департамент простым письмом.
Ответы Департамента №№ ДГИ-76182/19-(0)-1, ДГИ-Э-53888/22-1, ДГИ-Э-68502/22-1 на поступившие письма носят информационный характер и не является решением (ненормативным правовым истом) об отказе в предоставлении государственной услуги, либо отказом в приеме документов на предоставление соответствующей государственной услуги, который может быть обжалован в судебном порядке, равно как само письмо общества не может быть признано надлежащим обращением за получением определенной государственной услуги, следовательно, не может быть обжаловано в судебном порядке.
Истец просит распространить изменения на прошлый период, что противоречит действующему законодательству.
Кроме того, истец ссылается на положения статей 445, 446 ГК РФ, указывая на наличие протокола разногласий и на уклонение стороны от заключения договора аренды в случае, если его заключение является для стороны обязательным.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом неверно применены нормы материального права, поскольку протокол разногласий отсутствует, равно как и обязанность на стороне Департамента по заключению договора аренды, так как статья 39.20 ЗК РФ, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, не применима.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о внесении изменений в договор аренды земельного участка № М-09-511865 от 07.10.2004 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Истец указывает на то, что судом первой инстанции не установлено, в каком порядке в рассматриваемый период должен заключаться/продлеваться договор аренды на выделенный земельный участок и был ли данный порядок истцом соблюден, однако суд указал на то, что арендатор за предоставлением государственной услуги «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке» не обращался, решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы не имеется, ввиду чего внесение изменение в договор аренды, предоставленный для целей строительства и реконструкции минуя процедуру градостроительной земельной комиссии не представляется возможным, ввиду чего порядок обращения истцом не соблюден.
Истец полагает, что доказательствам использования истцом земельного участка после 2010 года не дана оценка, однако договоры энергоснабжения, договоры теплосети не являются предметом спора в настоящем деле, тогда как фактически договор аренды не исполняется с 28.10.2010, арендные платежи не вносились, финансово-лицевой счет по договору аренды от 07.10.2004 № М-09-511865 закрыт, земельный участок истцом не используется.
Истец указывает на не установление судом возможности обратиться к ответчику за услугой по внесению изменений в договор аренды, путем заключения дополнительного соглашения, в порядке, предусмотренном Административном регламентом.
Вместе с тем, обращения в Территориальное управление департамента земельных ресурсов города Москвы в Северном административном округе, Москомархитектуру, однако, указанные обращения адресованы ненадлежащему лицу, ввиду чего законности указанных действий установить не предполагается возможным, ссылка на организационную структуру Департамента и органов исполнительной власти города Москвы не подтверждает обоснованность позиции истца.
Доводы истца о том, что Департамента на протяжении 11 лет отказывал истцу в пролонгации договора аренды, подлежат отклонению как недоказанные.
Доводы истца о том, что Департамента своими действиями подтвердил пролонгацию договора аренды земельного участка, подлежат отклонению, как несоответствующие фактическим обстоятельствам спора.
Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правомерно отказав в удовлетворении исковых требований.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2023 года по делу№ А40-77591/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья Левченко Н.И.
Судьи: Головкина О.Г.
Мезрина Е.А.