Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А45-41698/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
ФИО1,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» на решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Остроумов Б.Б.) и постановление от 24.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю., ФИО2) по делу № А45-41698/2024 по иску мэрии города Новосибирска (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» (644010, <...>, помещение 13п, ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора, восстановлении планировки, об обязании освободить помещение.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН <***>, ИНН <***>).
Суд
установил:
мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» (далее – ответчик, общество «Фэт-Премиум», общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 014121-НП от 11.03.2019, обязании ответчика восстановить планировку нежилых помещений площадью 131,60 кв.м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Колыванская, 8, путем их приведения в соответствие с кадастровым паспортом от 14.01.2014, обязании освободить указанные нежилые помещения, передав их держателю имущества муниципальной казны – муниципальному казенному учреждению города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи.
Решением от 15.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 24.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что истцом не соблюден претензионный порядок рассмотрения спора, что является самостоятельным основанием для отмены обжалуемых судебных актов и оставления искового заявления без рассмотрения; в тексте договора № 014121-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 11.03.2019 отсутствует кадастровый номер объекта, тогда как по указанному в договоре адресу расположены иные помещения и предмет договора не определен; в материалах дела отсутствует заключение экспертизы, подтверждающей несоответствие выявленных истцом изменений строительным нормам и правилам.
Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.
Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом «Фэт-Премиум» (арендатор) 11.03.2019 заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 014121-НП (далее – договор) сроком действия до 11.03.2024, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения – защитное сооружение гражданской обороны № 1570, общей площадью 131,60 кв.м, расположенные в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Колыванская, 8.
Указанные помещения переданы арендатору 11.03.2019 в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.
Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта недвижимости без письменного согласования с арендодателем и держателем имущества муниципальной казны.
В ходе проведения 20.05.2022 обследования использования нежилого помещения, по результатам которого арендодателем составлен акт контроля от 20.05.2022, установлено несоответствие планировки арендуемых обществом «Фэт-Премиум» нежилых помещений кадастровому паспорту (плану) от 14.01.2014, приложенному к договору аренды.
Выявлены следующие изменения объекта, проведенные без согласования с арендодателем: в помещении № 1 обустроена комната из гипсокартона и стекла, установлена стеклянная дверь, в стене между помещениями № 8 и 7 обустроен проем для передачи продуктов, между помещениями № 1 и 10 демонтирована перегородка с дверью.
Истцом 23.06.2022 ответчику вручено уведомление № 31/03-2081 от 20.05.2022 с требованием в срок до 25.08.2022 уплатить штраф, привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости кадастровому паспорту от 14.01.2014, а также с предложением расторгнуть договор и в тот же срок освободить помещения, в случае отказа выполнить данное требование.
В акте контроля (обследования) использования нежилого помещения от 13.11.2023 зафиксировано, что ранее выявленное несоответствие планировки арендуемых ответчиком нежилых помещений, не устранено.
Арендодателем вновь проведено обследование использования нежилого помещения, о чем составлен акт от 25.11.2024, в результате которого также установлено несоответствие планировки арендуемых ответчиком нежилых помещений кадастровому паспорту от 14.01.2014, приложенному к договору.
Выявленные изменения, отображенные в акте от 20.50.2022, не устранены.
Неисполнение ответчиком требований, указанных в претензии от 20.05.2022, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 450, 606, 615, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходили из того, что ответчиком произведена перепланировка в арендуемом помещении без письменного согласования с истцом и держателем имущества муниципальной казны; нарушения в отведенный срок обществом не устранены, штраф не уплачен, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд округа считает, что по существу спор разрешен правильно.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили наличие перепланировки в арендуемых помещениях, что зафиксировано в актах от 20.05.2022, 13.01.2023, 25.11.2024; уведомлением от 20.05.2022 мэрия указала на необходимость уплаты штрафа в соответствии с пунктом 4.3 договора, приведении объекта в соответствие с кадастровым паспортом; пунктом 2.2.6 договора арендатор обязан не производить перепланировок арендуемого имущества; выявленные нарушения обществом не устранены, вследствие чего пришли к аргументированному выводу о существенном нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных договором.
Аргумент кассационной жалобы о том, что в тексте договора аренды отсутствует кадастровый номер объекта, тогда как по указанному в договоре адресу расположены иные помещения и предмет договора не определен, несостоятелен.
Судами установлено, что договор аренды с приложением оформлен в соответствии с нормами действующего законодательства, зарегистрирован в установленном порядке 11.04.2019.
Имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт с планом помещения, расположенного по адресу: ул. Колыванская, 8, расположение помещения на этаже: подвал, кадастровый номер 54:5:101560:482, индивидуализировано путем нанесения графической схемы, также приложен к договору, что позволяет определить предмет спора.
Акт приема-передачи от 11.03.2019, являющийся неотъемлемой частью договора, содержит сведения об объекте площадью 131,6 кв.м, который является защитным сооружением, расположенным по адресу: <...>, подписан сторонами без замечаний; разногласий относительно местоположения, границ и площади арендуемого объекта между сторонами договора судами не установлено.
Сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, пункте 1.1 договора и акте приема-передачи являются идентичными, позволяющими также установить предмет договора аренды.
Указанные обстоятельства опровергают доводы общества «Фэт-Премиум» о несогласованности в договоре предмета аренды, поскольку стороны договора исчерпывающе указали все данные, позволяющие определенно установить помещения, подлежащие передаче в качестве объекта аренды.
Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами фактическое использование обществом спорного имущества по договору, зарегистрированному в установленном законом порядке, как следствие – ответчик не может ссылаться на незаключенность договора аренды.
Указание кассатора об отсутствии в материалах дела заключения экспертизы, подтверждающей несоответствие выявленных истцом изменений строительным нормам и правилам, отклоняется судом округа.
Как установлено судами, спорное помещение является защитным сооружением гражданской обороны (убежищем), что отражено в пункте 1.1 договора, расположено в подвале площадью 131,6 кв.м.
Пунктом 6.1.2 договора установлены особые условия договора, в числе которых предписано при содержании защитного сооружения в мирное время не допускать и не производить перепланировку помещений.
Однако в нарушение пункта 2.2.6 договора обществом осуществлено переустройство спорного помещения, а именно: демонтирована перегородка с дверью между помещениями № 1 и № 10.
В представленном в материалы дела кадастровом паспорте (выписки из государственного кадастра недвижимости) указаны расположения арендуемых помещений и перегородок.
Вопреки доводам подателя жалобы, заключения уполномоченных органов о соответствии/несоответствии произведенной перепланировки строительным и иным нормам и правила не являются единственным доказательством нарушения ответчиком условий договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, опровергающих доводы истца, обществом не представлено, о проведении судебной экспертизы не заявлено, доказательств, подтверждающих урегулирование спора, либо выраженной позиции о согласии/ несогласии с выводами актов обследования от 20.05.2022, 13.01.2023, 25.11.2024 в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах требования истца удовлетворены судами на законных основаниях.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка, что является самостоятельным основанием для отмены обжалуемых судебных актов и оставления искового заявления без рассмотрения, подлежит отклонению.
По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 части 1 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.
Как верно отмечено судами, уведомление мэрии от 20.05.2022 № 31/03-2081 содержит требование в срок до 25.08.2022 уплатить штраф, привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости кадастровому паспорту от 14.01.2014.
В случае отказа устранить нарушение и оплатить штраф, истец предложил ответчику с 25.08.2022 расторгнуть договор и освободить арендуемое помещение, в противном случае арендодатель оставляет за собой право обратится в арбитражный суд с соответствующим иском, что и было сделано истцом.
Подписывая договор аренды, ответчик был осведомлен о наличии подпункта «б» пункта 4.3, где стороны предусмотрели уплату штрафа арендатором при осуществлении реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без предварительного разрешения арендодателя в размере 20 % от размера годовой арендной платы.
Доказательств подписания сторонами протокола разногласий, либо урегулирования разногласий при заключении договора в судебном порядке, в материалы дела не представлено.
Согласно абзацу 3 пункта 5.3 договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае проведения арендатором реконструкции или перепланировки объекта недвижимости без разрешения арендодателя.
Из поведения ответчика намерение добровольно и оперативно урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке не усматривается. Суждения, изложенные в кассационной жалобе, также не подтверждают такого намерения ответчика.
В этой связи оснований считать, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, у судов не имелось.
По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные при обращении в суд, относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-41698/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фэт-Премиум» из федерального бюджета 30 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 29.05.2025 № 2014.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи Е.Ю. Демидова
ФИО1