АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
426008, <...>
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ижевск
07 мая 2025 года
Дело № А71- 14758/2024
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 07 мая 2025 года.
Арбитражный суд УР в составе судьи М.В. Мельниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Лепихиной, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Кировец-Сервис» к Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Каракулинский район Удмуртской Республики», о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 18:11:022048:179 площадью 202,2 кв.м. местоположением: <...> назначение: здание пекарни, о признании права собственности на нежилое здание площадью 177,7 кв.м. местоположением: <...> назначение: здание гаража,
при участии представителей:
от истца: ФИО1 – представители по доверенности от 23.08.2024, копии диплома,
от ответчика: не явились, уведомлены,
дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), что подтверждается отчетом о публикации судебных актов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Кировец-Сервис» (далее – истец, общество) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Каракулинский район Удмуртской Республики» (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Кировец-Сервис» на следующие объекты недвижимости: двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 18:11:022048:179 площадью 202,2 кв.м. назначение: здание пекарни, местоположением: <...> в координатах:
Номер контура
Номера характерных точек контура
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Mt), м
Тип контура
X
Y
:ОН1(1)
1
296015.22
2260315.22
0.10
Наземный
:ОН1(1)
2
296029.49
2260337.66
0.10
Наземный
:ОН1(1)
3
296023.64
2260341.28
0.10
Наземный
:ОН1(1)
4
296009.34
2260318.80
0.10
Наземный
:ОН1(1)
1
296015.22
2260315.22
0.10
Наземный
нежилое здание площадью 177,7 кв.м. назначение: здание гаража, местоположением: <...> в координатах:
Номер контура
Номера характерных точек контура
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Mt), м
Тип контура
X
Y
:ОН1(1)
1
295970.24
2260299.54
0.10
Наземный
:ОН1(1)
2
295973.53
2260311.56
0.10
Наземный
:ОН1(1)
3
295957.86
2260315.87
0.10
Наземный
:ОН1(1)
4
295954.64
2260303.84
0.10
Наземный
:ОН1(1)
1
295970.24
2260299.54
0.10
Наземный
(согласно уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковым требованиям).
Как следует из материалов дела, ООО «Кировец-Сервис» (далее - истец) на основании Постановления Администрации Каракулинского района УР №998 от 23.12.2009 года, Договора №127 аренды земельного участка от 23.12.2009 года, Дополнительного соглашения №1 к Договору аренды земельного участка от 23.12.2009 года №127/2009 от 22.03.2021 года, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 18:11:022049:1, площадью 6 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность (код 6.4), по адресу: <...> участок 4.
В границах земельного участка расположены:
- двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 18:11:022048:179 площадью 202,2 кв.м. местоположением: <...> назначение: здание пекарни;
- нежилое здание площадью 177,7 кв.м. местоположением: <...> назначение: здание гаража.
Исковые требования мотивированы следующим.
Нежилые здания были возведены до 2003 года. Право собственности не за кем не было зарегистрировано. С 2009 года, при заключении договора аренды, здания были заброшены.
В 2020 году в отношении ранее числящегося административного здания с котельной, а ныне нежилого здания пекарни были проведены работы по перепланировке нежилого здания со сменой назначения под пекарню. В результате перепланировки были демонтированы старые кирпичные печи котельной, частичная заделка оконных проемов в кирпичной наружной стене, частичная разборка внутренних перегородок, возведение новых перегородок из гипсокартона, возведение кирпичной перегородки, разводка внутренних коммуникаций водопровода и канализации.
В 2020 году достроен гараж на два бокса.
Строительство гаража и перепланировка здания пекарни проведены без разрешительных документов. Истцом предпринимались меры по легализации самовольно произведенной перепланировки - заявитель обращался в Администрацию для получения разрешения на строительство, однако получил отказ по формальным причинам. На словах - рекомендацию обратиться в суд для признания права собственности на нежилые здания.
Считая спорный объект самовольной постройкой, но соответствующей строительным и иным нормам и правилам, не нарушающей права и законные интересы других лиц, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, администрация представила отзыв, указав следующее.
Истец не является собственником либо бессрочным пользователем земельного участка, на котором возведены спорные сооружения.
Земельный участок арендуется истцом на основании договора аренды № 127 от 23.12.2019. Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен истцу сроком на 49 лет в целях обслуживания объектов промышленного назначения. Арендатор обязуется использовать земельный участок с его целевым назначением. Таким образом, указанный земельный участок не предоставлялся истцу в целях осуществления на нем капитального строительства.
У истца отсутствует материальное право на признание права собственности на сооружения, возведенные на земельном участке, изначально не предоставленным ему для строительства.
Разрешение на осуществление строительства на спорном земельном участке ответчик истцу не предоставлял. Доказательства того, что истец предпринимал меры для получения разрешения на строительство спорных объектом в материалах дела отсутствуют.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.
В соответствие с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, лицо, осуществившее самовольное строительство, должно подтвердить возможность использования земельного участка для размещения и эксплуатации самовольного строения и его безопасность, а также его соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Из содержания статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» усматривается, что разрешение на строительство – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.
Из материалов дела следует, что истец разрешения на реконструкцию нежилого помещения не получал, в связи с чем на момент рассмотрения спора у него отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, процедура выдачи которого регламентируется положениями частей 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса. Следовательно, построенный объект обладает признаками самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Из материалов дела следует, что 23.12.2009 между истцом и ответчиком заключен договор № 127 аренды земельного участка, согласно которому на основании Постановления главы администрации Каракулинского района от 23.12.2009 № 998, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование за плату на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 18:11:022049:0001, категории земель – земли населенных пунктом, расположенный по адресу: <...>, для обслуживания объекта недвижимости промышленного назначения, согласно прилагаемого кадастрового плана земельного участка, площадью 0,61 га, сроком на 49 лет.
Согласно пункту 1.1 Дополнительного соглашения № 1 от 23.12.2024 к договору Арендодатель и Арендатор пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор аренды земельного участка от 23.12.2009 года № 127: в пп. 1.1 п.1 Договора, п.1 Приложения № 2 слова: «земельный участок с кадастровым номером 18:11:022049:0001, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, для обслуживания объекта недвижимости промышленного назначения, согласно прилагаемого кадастрового плана земельного участка, площадью 0,61 га», заменить на слова: «земельный участок с кадастровым номером 18:11:022049:1, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Каракулинский району Каракулино, ул. Энергетиков, 4, с видом разрешенного использования: пищевая промышленность (код 6.4), хранение автотранспорта (код 2.7.1), размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением машино-места, площадью 5502 кв.м.».
Согласно заключениям специалиста № 408-24 от 31.07.2024, № 925-24 от 09.01.2025 здание гаража и реконструкция нежилого здания под пекарню выполнены в соответствии с проектами:
- проект АС на строительство гаража на два бокса по адресу: УР, <...> на земельном участке с кадастровым № 18:11:022049:1;
- проект АС на перепланировку нежилого здания со сменой назначения (под пекарню) по адресу: УР, <...>, д. № 4;
- проект на систему автоматической пожарной сигнализации ССБ 0724-004 АПС, система оповещения и управления эвакуацией ССБ 0724-004 СОУЛ;
и учитывают требования следующих строительных норм и правил:
1. СП 52.13330.2016 - Естественное искусственное освещение;
2. СП 30.13330.2020 - Внутренний водопровод и канализация зданий;
3. СП 60.13330.2012 - Отопление, вентиляция и кондиционирование;
4. СП 2.3.4.3258-15 - Производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий;
5. ВНТП 02-92 - Нормы технологического проектирования предприятий хлебопекарной промышленности;
6. ГОСТ 2874-82 - Вода питьевая. Гигиенические требования и контроль за качеством;
7. СП 56.13330.2021 - Производственные здания;
8. СП 44.13330.2011 - Административные и бытовые здания;
9. СП 32.13330.2018 - Наружные сети и сооружения;
10. СанПиН 2.3.4.004-97. - Санитарные правила и нормы для мини-хлебопекарен;
11. Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности.»;
12. СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования.»;
13. СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности»;
14. РД 78.145-93". Системы и комплексы охранной, пожарной и охранно-пожарной сигнализации. Правила производства и приемки работ";
15. ГОСТ Р 50776-95. "Системы тревожной сигнализации. Часть 1. Общие требования. Раздел 4. Руководство по проектированию, монтажу и техническому обслуживанию.";
16. ПУЭ-98 (Издание 7) «Правила устройств электроустановок».
Двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 18:11:022048:179 площадью 202,2 кв.м., расположенное: <...>, назначение: здание пекарни и нежилое здание площадью 177,7 кв.м., расположенное: <...> назначение: здание гаража, расположены вдали от жилых зданий и пешеходных дорожек и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Участок, на котором расположены нежилые здания пекарни и гаража огорожен по периметру забором.
Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольно реконструированный объект в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд по какой-либо не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Таким образом, исходя из системного толкования пунктов 39 и 40 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022, возможно признание права собственности на самовольную постройку в том случае, если она не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).
При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.
На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
В рассматриваемом случае отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольные строения в отсутствие доказательств существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, угрозы жизни и безопасности неопределенного круга лиц, оставляет не разрешенным вопрос о правовой судьбе указанного объекта, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.
Согласно выводам специалиста спорные объекты в настоящее время соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным нормам и правилам и не угрожают жизни и здоровью граждан; доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц не представлено.
Истец произвел реконструкцию за счет собственных средств и для своих нужд, и им доказано наличие обстоятельств, позволяющих в судебном порядке признать за ним право собственности на данный объект в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда по данному спору является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
С учетом принятого решения, и по заявлению истца, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,
Решил :
Исковые требования удовлетворить.
Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Кировец-Сервис» на следующие объекты недвижимости:
двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 18:11:022048:179 площадью 202,2 кв.м. назначение: здание пекарни, местоположением: <...> в координатах:
Номер контура
Номера характерных точек контура
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Mt), м
Тип контура
X
Y
:ОН1(1)
1
296015.22
2260315.22
0.10
Наземный
:ОН1(1)
2
296029.49
2260337.66
0.10
Наземный
:ОН1(1)
3
296023.64
2260341.28
0.10
Наземный
:ОН1(1)
4
296009.34
2260318.80
0.10
Наземный
:ОН1(1)
1
296015.22
2260315.22
0.10
Наземный
нежилое здание площадью 177,7 кв.м. назначение: здание гаража, местоположением: <...> в координатах:
Номер контура
Номера характерных точек контура
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Mt), м
Тип контура
X
Y
:ОН1(1)
1
295970.24
2260299.54
0.10
Наземный
:ОН1(1)
2
295973.53
2260311.56
0.10
Наземный
:ОН1(1)
3
295957.86
2260315.87
0.10
Наземный
:ОН1(1)
4
295954.64
2260303.84
0.10
Наземный
:ОН1(1)
1
295970.24
2260299.54
0.10
Наземный
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Судья М.В.Мельникова