Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Решение

город Брянск Дело №А09-4138/2023

29 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2023

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прокопенко Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Калининой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Новозыбков Брянской области,

к Комитету по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации, г.Новозыбков Брянской области,

о признании преимущественного права приобретения в собственность арендуемого нежилого помещения, обязании совершить действия по отчуждению имущества,

третье лицо: Новозыбковская городская администрация, г.Новозыбков Брянской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился,

от ответчика: не явился,

от третьего лица: не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Новозыбков в лице комитета по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – комитет) в котором просит суд

признать право собственность истца на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 13.1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, каб. 1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159),

обязать ответчика совершить действия предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона № 159, связанные с реализацией прав предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности»,

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке,

направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 26.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Новозыбковская городская администрация (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – администрация).

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, в обоснование возражений на иск представил отзывы, указав, что истец не имеет преимущественного права на выкуп арендованного имущества в связи с нарушением условий договоров аренды нежилого помещения, выразившихся в нарушении: сроков внесения арендных платежей, правил пожарной безопасности, обратил внимание суда, что нежилое помещение как самостоятельный объект права не образовано и входит в состав нежилого помещения площадью 130,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Также ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя

Третье лицо (администрация) в судебное заседание не явилось, направило отзыв на иск, в котором поддержала позицию ответчика и просила рассматривать дело без участия представителя.

Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, арбитражный суд также установил следующее.

01.08.2016 в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства внесена регистрационная запись о внесении ИП ФИО1 в реестр в качестве микропредприятия (www.ofd.nalog.ru).

16.01.2017 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 7 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2017 по 30.12.2017. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 16.01.2017 (п.п. 1.1, 2.1 договора).

09.01.2018 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 3 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2018 по 30.12.2018. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 09.01.2018 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 53-55, 56).

10.01.2019 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 7 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2019 по 30.12.2019. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 10.01.2019 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 57-59, 60).

09.01.2020 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 8 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2020 по 30.12.2020. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 09.01.2020 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 61-65, 66).

27.12.2021 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 3 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2022 по 30.12.2022. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 27.12.2022 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 67-69).

09.06.2022 предприниматель в порядке, предусмотренном ст. 3 Закона №159, обратился в администрацию г.Новозыбкова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения путём заключения договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 75).

06.07.2022 администрация по результатам рассмотрения заявления письмом № 2-2909 уведомила предпринимателя о том, что после проведения необходимых работ для проведения аукциона по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> последний будет уведомлен о проведении аукциона.

01.08.2022 комитет письмом № 1042 отказал в предоставлении нежилого помещения в собственность предпринимателю, в связи с возникшей необходимостью использования арендуемого помещения для муниципальных нужд, одновременно уведомив последнего о расторжении договора аренды с 01.09.2022 (т. 1 л.д. 76).

02.08.2022 в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, государственный кадастровый учётный номер 32:31:0010320:534, площадью 130,7 кв.м, адрес (местоположение): <...> (далее – нежилое помещение № 9) (регистрационная запись от 02.08.2022 № 32:31:0010320:534-32/080/2022-1).

05.08.2022 комитет письмом №1067 уведомил предпринимателя о принятии администрацией решения о приватизации находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, с проведением электронного аукциона по их продаже (http://www.zibkoe.ru/).

28.12.2022 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 10 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение площадью 13.1 кв.м).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2023 по 30.12.2023. Нежилое помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 01.01.2023 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 70-74).

25.03.2023 предприниматель письмом б/н обратился в комитет с претензией, содержащей требование в разумный (десятидневный) срок о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 8-9).

04.04.2023 комитет письмом № 351 отказал предпринимателю в удовлетворении заявления, указав, что у заявителя имеются нарушения по внесению арендной платы и правил противопожарной безопасности, одновременно уведомив последнего о расторжении договора аренды от 28.12.2022 № 10 с 10.05.2023 (т. 1 л.д. 10-11).

24.04.2023 администрацией в информационно-телекоммуникационной сети Интернет размещён тендер № 244625540 о проведении электронных торгов по продаже нежилого помещения № 9, расположенного по адресу: <...>, которое (помещение) включает в себя площадь арендуемого предпринимателем нежилого помещения (т. 1 л.д. 51).

Полагая указанные действия, направленные на расторжение договора аренды и бездействие по несовершению действий, предусмотренных ч.3 ст.9 Закона №159 незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135).

Такое преимущественное право может быть реализовано в случае, если:

арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендуемое недвижимое имущество не включено в утверждённый в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.20207 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон №209) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временно пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона,

отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соотвествии с ч. 4 ст. 4 настоящего федерального закона, а в случае предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления,

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч.2 ст.9 Закона №159 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель) по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с ч.4 ст.18 Закона №209 перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены ч. 3 ст. 9 вышеназванного закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в порядке, установленном Законом № 135 в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественник соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства (п. 22 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1(2017), п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества определён в Закона № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (п. 5 ИП ПВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Применительно к рассматриваемому делу судом установлено, что предприниматель с 01.08.2016 по настоящее время включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилое помещение площадью в 13.1 кв.м на дату подачи заявления о его приобретении – 09.06.2022 непрерывно находилось в аренде у последнего с 16.01.2017, то есть более 5 (пяти) лет.

Согласно представленной в материалы дела справки от 17.11.2022 №2048 задолженность перед комитетом по договору аренды от 27.12.2021 № 3 по состоянию на 01.11.2022 у предпринимателя отсутствовала.

То есть, предприниматель по состоянию на 09.06.2022 имел право на преимущественное приобретение арендуемого им нежилого помещения площадью в 13.1 кв.м в собственность в порядке ч. 3 ст. 9 Закона № 159, а отказ комитета в совершении действий по его реализации является неправомерным.

Последующие действия администрации по образованию в качестве объекта недвижимого имущества нежилого помещения № 9, в состав которого входит арендуемое нежилое помещение, и выставления его на торги, по своей направленности свидетельствуют о намерении воспрепятствовать предпринимателю в реализации права на приобретение нежилого помещения.

Учитывая, что поводом для обращения предпринимателя в суд явилось неисполнения муниципальным образованием обязанностей по предоставлению в собственность арендуемого предпринимателем объекта недвижимости, что нарушает его имущественные права как арендатора, имеющего преимущественное право на выкуп этого объекта, а целью его требований по делу является понуждение к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества, арбитражный суд приходит к выводу о том, что спор вытекает из гражданских, а не административных правоотношений.

При таких обстоятельствах требование истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

Доводы ответчика, приведённые в обоснование возражений на иск, о нарушении сроков внесения арендной платы и норм противопожарной безопасности, отклоняются судом как бездоказательные.

Представленный ответчиком в обоснование возражений на иск акт обследования нежилого помещения от 03.04.2022 не может быть положен в основу решения об отказе в удовлетворении требований истца, как составленный сотрудником ответчика без привлечения соответствующих специальных служб и не содержащий выводов о нарушении норм противопожарной безопасности.

Внесение предпринимателем на счета администрации платежей по арендной плате с неверным указанием назначения платежа, при их последующем уточнении плательщиком (как имеет место в данном случае), не могут расцениваться как наличие долга применительно к ч. 2 ст. 3 Закона № 159.

Вопреки позиции ответчика реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения, являющегося часть иного помещения, допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.

При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учёт арендуемый этими субъектами объект недвижимости (п. 8 ИП ПВАС РФ от 05.11.2009 №134).

Поскольку арендуемое предпринимателем нежилое помещение представляет собой отдельное изолированное помещение (комнату), препятствия для его отчуждение из муниципальной собственности в собственность предпринимателя отсутствуют.

Принятые определением суда от 17.05.2023 обеспечительные мери в виде запрета комитету совершать действия по отчуждению имущества и приостановлении реализации имущества, касающегося предмета спора: нежилое помещение площадью 13.1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, каб. 1, сохраняют своё действие до исполнения решения по настоящему делу (ч. 4 ст. 96 АПК РФ).

Размер государственной пошлины по делу составляет 6 000 руб. (п. 4 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ).

Истцом в доход федерального бюджета уплачено 6 000 руб. государственной пошлины (чек-ордер ПАО Сбербанк РФ от 06.03.2023 СУИП 402545191011NLDL, т.1 л.д.7).

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы истца по уплате 6 000 руб. государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кабинет №1 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать Комитет по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с реализацией преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 13,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кабинет №1, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Новозыбковской городской администрации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Прокопенко Е.Н.