АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

24 апреля 2025 года

г. Архангельск

Дело № А05-1234/2025

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

к гаражно-строительному кооперативу "Сокол" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163045, г.Архангельск, Архангельская область, ул Теснанова, дом 3, корп 1)

о взыскании 3 474 147 руб. 42 коп.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 11.06.2024,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 03.05.2025

установил:

Администрация городского округа "Город Архангельск" (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу "Сокол" (далее - ответчик) с требованием о взыскании 3 474 147 руб. 42 коп., в том числе:

- 175 341 руб. 75 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 29.08.1995 №3/71о за период с 01.10.2007 по 31.03.2024;

- 3 298 805 руб. 67 коп. неустойки, начисленной за период с 11.07.2001 по 10.07.2024.

До начала судебного заседания на определение суда об истребовании доказательств КИЗ «Мечта – 2» представил письменные пояснения с приложением документов.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в нем, а также заявил о пропуске истцом срока исковой давности и применений положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержала заявленные исковые требований, представила дополнительные документы.

Представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве, просила в иске отказать. Представлены дополнительные документы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Между мэрией г. Архангельска (по договору арендодатель) и гаражно-строительном кооперативом «Сокол» (по договору арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3/71о от 29.08.1995, с учетом соглашения по внесению изменений, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор получил в аренду до 30.08.2020 земельный участок в Октябрьском территориальном округе по пр. Новгородский и ул. Логинова в 2 зоне градостроительной ценности площадью 0, 0515 га для строительства и эксплуатации заглубленной автостоянки на 8 боксов.

Нежилое здание – заглубленная автостоянка на 8 боксов, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с кадастровым номером 29:22:040738:29 по адресу г. Архангельск, окр. Октябрьский, ул. Логинова, д. 21, стр. 1.

За период с 3 квартала 2007 года по 1 квартал 2024 года арендная плата составила 175 341 руб. 75 коп., которая не была оплачена ответчиком.

В связи с наличием долга, истец направил ответчику требованием, которое оставлено без удовлетворения, и истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Также в представленном отзыве ответчик пояснил, что спорный договор был подписан действующим на тот момент председателем ГСК «Сокол» ФИО3 без соответствующих полномочий, то есть без решения общего собрания ГСК «Сокол». Построенное на спорном земельном участке строение на 8 гаражных боксов не состоит на балансе ГСК «Сокол» и никогда последним не использовалось. Единственное строение, которое числится на балансе ответчика и им используется - это строение гаражных боксов по адресу: <...>. Еще до истечения срока спорного договора аренды (был заключен на 25 лет), то есть в 2009 году, на общем собрании членов ГСК «Сокол» было принято решение об отказе от всех объектов недвижимого имущества, формально находящихся во владении ГСК «Сокол», кроме земельного участка и находящегося на нем строения по адресу: <...>. Данное решение оформлено протоколом от 31.10.2009. На основании данного решения, ответчик обращался в Администрацию ГО «Город Архангельск» с запросом об отказе от неиспользуемых земельных участков, находящихся на правах аренды либо безвозмездного пользования. На данное обращение истец ответил 01.04.2010. (исх. № 07-13/2084, приобщено самим истцом): «После получения ответов на запросы сообщим вам дополнительно». Далее, в материалах дела имеется ответ истца на обращение ответчика от 06.08.2013 г. исх. № 312-04-07/7489, из содержания которого следует, что для того, чтобы оформить отказ от владения неиспользуемыми земельными участками, необходимо, чтобы собственники гаражных боксов паспорта на земельные участки, а также необходимо провести кадастровые и межевые работы. На основании изложенного, считаем, что ответчик неоднократно обращался для оформления отказа от неиспользуемого спорного земельного участка, однако истец уклонялся от принятия спорного земельного участка и расторжения договора аренды. Ответчик просит применить положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Из пункта 1 статьи 196 следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений пункта 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Из представленных в материалы дела документов следует, что претензия была отправлена 10.09.2024 и оставлена без рассмотрения ответчиком.

Согласно представленным расчетам арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца, а за 4 квартал – не позднее 25 декабря.

Из искового заявления следует, что за период с 01.10.2007 по 31.03.2024 заявлены требования о взыскании долга по арендной плате на сумму 175 341 руб. 75 коп.

Исковое заявление истца поступило в суд посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» 06.02.2025, то есть по периоду с 01.10.2007 по 31.12.2021 (с учетом 30дневного срока на соблюдение досудебного порядка его урегулирования) за пределами срока исковой давности.

В связи с этим, основания для удовлетворения требований в части взыскания задолженности за период с 01.10.2007 по 31.12.2021 в размере 148 131 руб. отсутствуют, в связи с истечением срока исковой давности.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 ГК РФ).

Рассмотрев требования о взыскании с ответчика 27 210 руб. 75 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.03.2024 арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В период действия договора с 2007 года по 2018 год полномочия по распоряжению спорным земельным участком осуществлял уполномоченный исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области, на основании Закона Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ (ред. от 19.02.2018) "О предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования "Город Архангельск".

С учетом Постановления Правительства Архангельской области от 18.12.2009 № 213-пп (ред. от 05.05.2010) "Об утверждении Положения об агентстве по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области" и Постановлением Правительства Архангельской области от 05.04.2011 № 99-пп "Об утверждении Положения о министерстве имущественных отношений Архангельской области" уполномоченный исполнительным органом государственной власти Архангельской области являлось агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и министерство имущественных отношений Архангельской области в соответствующие периоды.

Ответчик обращался в уполномоченный орган с заявлением об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования и расторжении договоров аренды земельных участков, неиспользуемых кооперативом, в подтверждение чего, представлен ответ от агентства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области от 01.04.2010 №07-13/2084.

Из представленного ответа следует, что в соответствии с п. 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а в соответствии с п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ не представлены документы для прекращения право постоянного (бессрочного) пользования. Также из ответа следует, что органы государственного и муниципального земельного контроля поставлены в известность о необходимости проведения проверок указанными вами земельных участков на предмет соблюдения земельного законодательства. После получения ответов на запросы, агентство известит вас о дальнейших действиях по исполнению вашего обращения.

Также ответчиком представлен ответ на требование №18-212/19082 от 11.10.2022, которое было возвращено департаменту муниципального имущества на том основании, что ответчик не является арендатором данного земельного участка и не имеет никакого отношения к договору №3/71о от 29.08.1995.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция: согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Ответчик в ходе рассмотрения дела неоднократно пояснял, что гаражные боксы, расположенные на спорном земельном участке не входят в ГСК «Сокол», ссылается на недобросовестное поведение ФИО3, который заключил спорный договор аренды. Право собственности на здание, которое расположено на спорном земельном участке, с располагающимися в нем гаражными боксами, за ответчиком не зарегистрировано.

Согласно выписке из Единого государственного реестра на здание с кадастровым номером 29:22:040738:29 нежилое здание имеет наименование – гаражно-строительный кооператив «Сокол», но информация о собственнике данного здания отсутствует.

Как следует из пояснений представителя ответчика и представленного им отзыва еще в 2009 году на общем собрании членов ГСК «Сокол» было принято решение об отказе от всех объектов недвижимого имущества, формально находящихся во владении ГСК «Сокол», кроме земельного участка и находящегося на нем строения по адресу: <...>. Принятое решение оформлено протоколом общего собрания членов ГСК «Сокол» от 31.10.2009.

О принятом решении уполномоченный орган был извещен.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что своим решением от 31.10.2009 ГСК «Сокол» уведомил уполномоченный орган об отказе от договора аренды земельного участка от 29.08.1995 №3/71о.

В связи с чем, правовых оснований для взыскания с ответчика 27 210 руб. 75 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.03.2024 не имеется, и в удовлетворении исковых требований о взыскании долга суд отказывает.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки также не подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела, арбитражным судом установлено, что в нежилом здании с наименованием «Гаражно-строительный кооператив «Сокол» с кадастровым номером 29:22:040738:29 зарегистрировано 8 машино-мест с кадастровыми номерами: 1) 29:22:040738:559; 2) 29:22:040738:560; 3) 29:22:040738:561; 4) 29:22:040738:562; 5) 29:22:040738:563; 6) 29:22:040738:564; 7) 29:22:040738:565; 8) 29:22:040738:566.

У каждого помещения с указанными кадастровыми номерами имеется собственник, право собственности которых, зарегистрировано в 2012-2013 годах указанные собственники самостоятельно несут расходы по содержанию машино-мест, ответчик каким-либо образом здание не содержит, собственники машино-мест не являются членами ГСК «Сокол», членские взносы не уплачивают.

Данной информацией обладает истец, что следует из письма от 07.04.2025 №043/3931/043-23.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом платности пользования земельным участком, а также в связи с наличием сведений о расторжении договора аренды, истец не лишен права обратиться с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком к собственникам машино-мест, расположенных в нежилом здании, по адресу г. Архангельск, окр. Октябрьский, ул. Логинова, д. 21, стр. 1.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Суханова