ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, <...>, тел. <***>
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции 11АП-15460/2024
09 апреля 2025 года Дело № А55-5535/2024 г. Самара
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2025 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коршиковой Е.В., судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Арбузовой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2025 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2024 года по делу № А55-5535/2024 (судья Рысаева С.Г.)
по иску Администрации городского округа Тольятти
к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 177 002 руб. 42 коп.,
с участием в заседании: от ответчика – представитель ФИО2, по доверенности от 04.12.2023,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Тольятти обратилась в Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 177 002 руб. 42 коп. задолженности, в том числе: 174 279 руб. 31 коп. плата за фактическое пользование земельным участком за период с 01.12.2022 по 31.05.2023, 2 723 руб. 11 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2023 по 31.05.2023.
Определением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.11.2023 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2024 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что обжалуемое решение основано на решении Центрального районного суда Самарской области, не вступившем в законную силу; считает, что судом не приняты во внимание возражения ответчика, сложившаяся судебная практика и разъяснения Верховного суда в той части, что публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой сформирован или должен быть
сформирован земельный участок под многоквартирным домом, который не может быть передан кому-либо в аренду, что исключает для истца возможность получения как арендной платы, так и неосновательного обогащения в размере арендной платы.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец направил суду отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил обжалуемое решение оставить без изменения, а также ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит отмене, исходя из следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец сослался на то, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 3431,30 кв. м, находящегося в нежилом здании площадью 9622 кв. м, расположенном на земельном участке площадью 4058 кв. м по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул. Мира, д. 95А.
Договор аренды земельного участка между Администрацией городского округа Тольятти и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 не заключался, ответчик оплату за пользование земельным участком не вносит.
Письмом от 27.07.2023 № гр-5213/5.1 ответчику было предложено оплатить имеющуюся задолженность за пользование земельным участком, поскольку задолженность не была погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик исковые требования истца не признал, указав, что принадлежащее ему нежилое помещение находится в нежилом здании площадью 9622 кв. м, расположенном в МКД, расположенном на земельном участке площадью 4058 кв. м по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул. Мира, д. 95А, и с момента регистрации права собственности первого лица на любые помещения в МКД соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, в связи с чем считает, что у Администрации г.о. Тольятти отсутствует право собственности на данный земельный участок.
Определением от 07.05.2024 производство по делу № А55-5535/2024 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Центрального районного суда по г.Тольятти по делу № 2-2296/2024. Определением от 30.08.2024 суд первой инстанции возобновил производство по делу.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из нижеследующего.
Решением Центрального районного суда по делу № 2-2296/2024 отказано в исковых требованиях Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации г.о. Тольятти о признании отсутствующим у администрации г.о. Тольятти права собственности на земельный участок с КН 63:09:0301155:520, расположенный по адресу <...>; исключении из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности администрации г.о. Тольятти на земельный участок с КН 63:09:0301155:520, расположенный по адресу <...>.
При этом данным судебным актом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301155:520, границы которого не установлены, площадью 4058 кв. м, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации пристрой под магазин доля 2850/11922, расположенный адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира, д. 95А, образован из земельного участка с КН 63:09:0000000:2386, находится в собственности муниципального образования городского округа Тольятти (рег. № 63-63/009-63/009/340/2016-8274/2 от 28.04.2016).
Постановлением мэрии г.о.Тольятти № 2644-П/1 от 19.08.2016 г. земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301155:520 площадью 4058 кв. м, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации пристрой под магазин доля 2850/11922, расположенный адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира, д. 95А включен в реестр муниципальной собственности г.о. Тольятти.
Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН по адресу: Российская Федерации, Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира, д. 95, расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 63:09:0301155:625 площадь 4940,8 кв. м, с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом», поставленный на государственный кадастровый учет 11.07.2008 года.
В составе МКД находится нежилое помещение с КН 63:09:0301155:4280, представляющее собой встроенно-пристроенное здание магазина к жилым домам № 95 и № 93 по ул. Мира в г.Тольятти, собственником которого является ФИО1
Земельный участок под многоквартирным домом по адресу <...> в целях строительства и обслуживания МКД не формировался, доказательства обращения в компетентный орган с заявлением о формировании земельного участка под дом не предоставлено, сведения о первом приватизированном жилом помещении (квартира № 85) в многоквартирном доме по адресу <...> на основании договора от 23.11.1995 г. не могут служить однозначным основанием для признания отсутствующим права собственности администрации г.о. Тольятти на земельный участок под МКД.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок нельзя признать участком, сформированным непосредственно под указанным выше многоквартирным домом. При таких обстоятельствах полномочиями собственника земельного участка наделен орган местного самоуправления.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование данным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежали публичному регулированию и устанавливались органами государственной власти Самарской области.
Между тем судом первой инстанции не учтено, что решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 01.07.2024 в законную силу не вступило, поскольку было отменено апелляционным определением Самарского областного суда от 23.01.2025 по делу № 33-391/2025, принят новый судебный акт, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены: признано отсутствующим право собственности администрации г.о. Тольятти на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301155:520, расположенный по адресу <...>.
Отменяя решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 01.07.2024, Самарский областной суд исходил из нижеследующего.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом
и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти
нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как следует из пункта 2.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах федеральный законодатель установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Письмом от 21.11.2024 Администрацией г.о. Тольятти отказано ФИО1 в проведении мероприятий по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и тот факт, что у органа местного самоуправления отсутствуют полномочия по распоряжению объектами, находящимися в частной собственности.
Ссылка на нахождение в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301155:520 МКД по адресу: <...> содержится и в уведомлении Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении регистрационных действий от 24.12.2019 с выводом, что муниципальное образование г.о. Тольятти является ненадлежащим заявителем.
В то же время в ЕГРН содержится запись о регистрации права муниципальной собственности г.о. Тольятти на земельный участок под МКД, и с учетом положений ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке) иные, кроме муниципального образования г.о. Тольятти, лица лишены возможности осуществлять регистрационные действия в отношении данного земельного участка.
При указанных обстоятельствах Самарский областной суд признал несостоятельной позицию Администрации о том, что надлежащим способом защиты права является обращение собственников помещений в МКД в регистрирующий орган, а в последующем обжалование отказа данного органа.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
В пунктах 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, согласно которому земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ закреплен специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
Из п. 2, 3, 5 названной статьи следует, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из двух этапов: формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
В силу пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Формирование земельного участка включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, в том числе установление его границ.
В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
До формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22).
Судами установлено, что земельному участку под многоквартирным домом с встроенно-пристроенным помещением магазина, расположенному по адресу: <...> присвоен кадастровый номер 16.06.2000 (при регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Вниицеммаш») то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).
Принимая во внимание отсутствие доказательств того, что данный земельный участок сформирован для иных целей, а не для эксплуатации пристроя (входящего в состав МКД), судебная коллегия пришла к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301155:520 принадлежит в силу закона собственникам жилых помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, в связи с чем отменила решение ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, удовлетворив исковые требования ФИО1 о признании отсутствующим права собственности муниципального образования г.о. Тольятти.
В соответствии с ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы являются обоснованными, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1, части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе (в размере 10 000 руб.) подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 сентября 2024 года по делу № А55-5535/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Тольятти отказать.
Взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 10 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух
месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Председательствующий Е.В. Коршикова
Судьи Д.А. Дегтярев
Е.А. Митина