АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Новосибирск Дело №А45-35313/2024
13 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2025 года
В полном объеме решение изготовлено 13 октября 2025 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шокур М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" (ИНН <***>), г. Новосибирск,
к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2) Филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области, 3) мэрии города Новосибирска,
о признании добросовестным приобретателем,
по встречному исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск
к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Семейный застройщик город Солнца» (ИНН <***>), г. Новосибирск
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>), 2) филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области (ИНН <***>), 3) публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>), 4) Прокуратуры Новосибирской области, 5) следователя следственного отдела УФСБ России по Новосибирской области ФИО1, 6) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>), 7) общества с ограниченной ответственностью «Формула воды» (ИНН <***>), 8) общества с ограниченной ответственностью ООО «Дом дверей» (ИНН <***>).
при участии в судебном заседании:
истца: ФИО3, доверенность от 13.05.2025, диплом, паспорт,
ответчика: 1-2) не явился, извещен, 3) ФИО4, доверенность от 20.11.2024, служебное удостоверение, диплом,
третьих лиц: 1-2) не явился, извещен; 3) (онлайн) ФИО5, доверенность от 19.06.2024, паспорт, диплом; 4-5) не явился, извещен, 6) ФИО6, доверенность от 19.01.2025, паспорт, диплом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" (далее – истец, общество, ООО СЗ "Семейный застройщик город Солнца") обратилось в арбитражный суд с иском, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия г. Новосибирска) о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 в Первомайском районе г. Новосибирска и о снятии ареста с земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 расположенного в Первомайском районе г. Новосибирска.
Определением от 26.05.2025 дело №А45-35313/2024 объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом №А45-3561/2025 по заявлениям мэрии города Новосибирска к ООО СЗ «Семейный застройщик город Солнца» об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174, исключив из ЕГРН сведения о правах в отношении данного участка, без восстановления в ЕГРН сведений (записей) о правах собственности в отношении земельного участка его прошлых собственников.
От истца поступило заявление об отказе от иска и прекращении производства по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области о снятии ареста с земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 расположенного в Первомайском районе г. Новосибирска.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд установив, что отказ от иска (заявления) не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, принимает отказ от иска (заявления).
Рассмотрев заявление об отказе от заявленных требований и прекращении производства по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области о снятии ареста с земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 расположенного в Первомайском районе г. Новосибирска, арбитражный суд считает, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, принимает отказ от заявления.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области, публичное акционерное общество «Сбербанк России», прокуратура Новосибирской области, следователь следственного отдела УФСБ России по Новосибирской области ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Формула воды», общество с ограниченной ответственностью «Дом дверей».
В обоснование заявленных требований общество ссылается на проведение комплексной проверки правоустанавливающих документов на земельный участок как самостоятельно, так и с участием кредитной организации, публичного акционерного общества «Сбербанк», проявление должной осмотрительности и заботливости при заключении возмездной сделки, а также несение расходов, связанных с содержанием спорного объекта недвижимости. На основании изложенного общество требует признания его добросовестным приобретателем. В удовлетворении встречного иска просит отказать, ссылаясь в том числе, на пропуск срока исковой давности.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что Следственным отделом Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Новосибирской области в отношении ФИО7 и ФИО8 возбуждено уголовное дело № 12307500001000030 по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Мэрия города Новосибирска признана потерпевшей стороной в рамках указанного уголовного производства. ФИО7 и ФИО8 с целью противоправного приобретения прав собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не была разграничена, инициировали создание дачного некоммерческого товарищества «Летнее озеро», в состав членов которого вошли подконтрольные им физические лица. Данные действия создали условия для безвозмездного получения земельных участков в собственность на основании положений статьи 28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Распоряжением мэрии города Новосибирска от 22.12.2009 №33543-р земельный участок, зарегистрированный под кадастровым номером 54:35:081350:2, был предоставлен для целей размещения ДНТ «Летнее озеро». Впоследствии в границах указанной территории были сформированы новые земельные участки, переданные в собственность членам данного товарищества. Объектом правового спора выступает земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174, образованный путём преобразования исходного участка 54:35:081350:2, право собственности на который в настоящее время зарегистрировано за обществом.
Ответчик утверждает, что переход указанного земельного участка во владение истца произошёл вне его волеизъявления, а вследствие противоправных действий ФИО7 и ФИО8, в связи с чем считает владение истцом указанным объектом недвижимости неправомерным. На основании изложенного Мэрия заявляет требование о применении виндикационного иска в целях истребования спорного земельного участка из чужого незаконного владения.
В отзыве публичное акционерное общество «Сбербанк» и индивидуальный предприниматель ФИО2 просят о полном отказе в удовлетворении требований Мэрии города Новосибирска и о признании правомерности требований общества. В обоснование своей позиции они ссылаются на добросовестный характер действий общества при заключении сделки, отсутствие правовых оснований для удовлетворения виндикационного иска Мэрии в связи с полной компенсацией ущерба, причинённого преступными действиями, а также на отсутствие доказательств факта выбытия земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:2 из владения Мэрии помимо её воли. Дополнительно указанные лица акцентируют внимание на пропуске Мэрией трёхлетнего срока исковой давности и злоупотреблении процессуальными правами при обращении в суд.
Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Новосибирской области, выступая в качестве третьего лица, направило в суд мотивированный отзыв, в котором подтвердило факт проведения досудебного расследования по уголовному делу № 12307500001000030, возбуждённому 27.07.2023 в отношении ФИО7 и ФИО8 по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. В ходе следственных действий установлено, что указанные лица в период с 26.10.2007 по 26.04.2021, действуя умышленно, из корыстных побуждений и в составе организованной группы, путём введения в заблуждение представителей мэрии города Новосибирска и сотрудников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, незаконно завладели правом собственности на земельный участок с исходным кадастровым номером 54:35:081350:2 (впоследствии преобразованный в участки под номерами 54:35:081350:174, 54:35:081350:172, 54:35:081350:23, 54:35:081350:4), первоначально выделенный распоряжением мэрии от 22.12.2009 №33543-р. При этом следственным управлением УФСБ России по Новосибирской области проведена проверка на предмет возможной аффилированности ФИО9 и контролируемых ею юридических лиц, включая общество с ограниченной ответственностью СЗ «Семейный застройщик города солнца» (ИНН <***>). Установлено, что факты взаимозависимости, подконтрольности или фиктивности сделки по приобретению земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 не нашли объективного подтверждения. На основании проведённой экспертизы сделан вывод о законности приобретения указанного объекта недвижимости ФИО9, которая проявила необходимую осмотрительность при заключении сделки и не могла знать о противоправном происхождении прав предшествующих владельцев — ФИО7 и ФИО8
В отзывах ООО «Формула воды» и ООО «Дом дверей», поддержали требования ООО СЗ «Семейный застройщик город солнца», считают, что в удовлетворении встречного иска Мэрии следует отказать.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области, прокуратура Новосибирской области, следователь следственного отдела УФСБ России по Новосибирской области ФИО1, ООО «Формула воды», ООО «Дом дверей» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении. В удовлетворении встречного иска просит отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.
Ответчик настаивал на удовлетворении встречного иска, полагает, что в удовлетворении первоначальных требований следует отказать.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу об обоснованности требований общества и необходимости их удовлетворения, при этом суд исходит из следующего.
Судом установлено, что распоряжением Мэрии от 22.12.2009 № 33453-р ДНТ «Летнее озеро» для размещения дачного некоммерческого товарищества по ул. Елоховской в Первомайском районе и в Советском районе был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:2 площадью 89 116 кв.м.
14.04.2010 на основании распоряжения мэрии г. Новосибирска от 14.04.2010 № 6164-р утвержден акт о выборе земельного участка, уточнено место для размещения ДНТ «Летнее озеро» по ул. Елоховской в Первомайском и Советском районах г. Новосибирска, о чем в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области внесены соответствующие регистрационные сведения.
Позже в границах указанного земельного участка были образованы земельные участки, которые были предоставлены в собственность членам ДНТ «Летнее озеро», а именно земельные участки с кадастровыми номерами: 54:35:081350:52, 54:35:081350:51, 54:35:081350:38, 54:35:081350:7, 54:35:081350:22, 54:35:081350:24, 54:35:081350:11, 54:35:081350:25, 54:35:081350:8, 54:35:081350:26, 54:35:081350:28, 54:35:081350:9, 54:35:081350:10, 54:35:081350:27, 54:35:081350:29, 54:35:081350:14, 54:35:081350:15, 54:35:081350:16, 54:35:081350:20, 54:35:081350:19, 54:35:081350:21, 54:35:081350:30, 54:35:081350:32, 54:35:081350:31, 54:35:081350:33, 54:35:081350:34, 54:35:081350:35, 54:35:081350:36, 54:35:081350:37, 54:35:081350:13, 54:35:081350:18, 54:35:081350:17, 54:35:081350:3, 54:35:081350:12, 54:35:081350:50.
Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:11, 54:35:081350:26, 54:35:081350:28, 54:35:081350:27 и 54:35:081350:29 образован участок с кадастровым номером 54:35:081350:53. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:32, 54:35:081350:34, 54:35:081350:35, 54:35:081350:13 и 54:35:081350:18 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:54. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:19 и 54:35:081350:21 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:55. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:22, 54:35:081350:24 и 54:35:081350:25 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:56. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:31, 54:35:081350:33, 54:35:081350:36, 54:35:081350:37 и 54:35:081350:17 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:57. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:16, 54:35:081350:20 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:58. Путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:14, 54:35:081350:15 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:59. Путем раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:50 был образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:173.
В дальнейшем в результате объединения земельный участков с кадастровыми номерами 54:35:081350:3, 54:35:081350:7, 54:35:081350:8, 54:35:081350:9, 54:35:081350:10, 54:35:081350:12, 54:35:081350:30, 54:35:081350:38, 54:35:081350:51, 54:35:081350:52, 54:35:081350:53, 54:35:081350:54, 54:35:081350:55, 54:35:081350:56, 54:35:081350:57, 54:35:081350:58, 54:35:081350:59, 54:35:081350:173 был образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 кв.м., с видом разрешенного использования Среднеэтажная жилая застройка (2.5) - Многоквартирные среднеэтажные дома.
В дальнейшем 11.08.2021 между ООО «Дом дверей» и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 1 по приобретению 3768/10000 доли на земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 +/- 94 кв.м. Земельный участок принадлежит продавцу (ФИО2) на праве собственности, о чем в ЕГРН 09.07.2021 сделана запись регистрации № 54:35:081250:174-54/163/2021-1. Согласно пункту 2.1 договора стоимость доли земельного участка составляет 120 000 рублей.
11.08.2021 между ООО «Формула воды» и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 2 по приобретению 6232/10000 доли на земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 +/- 94 кв.м. Земельный участок принадлежит Продавцу (ФИО2) на праве собственности, о чем в ЕГРН 09.07.2021 сделана запись регистрации № 54:35:081250:174-54/163/2021-1. Согласно пункту 2.1 договора стоимость доли земельного участка составляет 139 880 000 рублей.
17.09.2021 между ООО «Дом дверей» и ООО «Формула воды» заключен договор купли-продажи по приобретению 3768/10000 доли на земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 кв.м. Согласно пункту 2.1 договора стоимость доли земельного участка составляет 85 745 050 рублей.
02.05.2023 между ООО «Формула воды» и ООО СЗ «Семейный застройщик город Солнца» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 кв.м., с видом разрешенного использования Среднеэтажная жилая застройка (2.5) - Многоквартирные среднеэтажные дома. В соответствие с пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 245 000 000 рублей.
Таким образом, ООО Специализированный застройщик «Семейный застройщик Город Солнца» является правообладателем земельного участка кадастровым номером 54:35:081350:174 площадью 71 627 +/- 94 кв.м., что подтверждается записью в ЕГРН № 54:35:081350:174-54/167/2023-15 от 11.05.2023 г.
Также 24.09.2021 г. между ПАО Сбербанк и ООО «Формула воды», ИНН <***> заключен Договор № 8644.02-21/135 об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат для реализации проекта жилой застройки по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081350:174. В качестве обеспечения данного кредитного обязательства между ПАО Сбербанк и ООО «Формула воды» заключен Договор ипотеки № 8644.02-21/135-1И от 01.10.2021 г. земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174.
Приговором Центрального районного суда г. Новосибирска от 24.03.2025 по делу № 1-307/2025 установлено, что в период с 26.10.2007 по 26.04.2021 ФИО7 и ФИО8, действуя умышленно, из корыстных побуждений, группой лиц по предварительному сговору, и с использованием служебного положения ФИО8 как председателя правления ДНТ «Летнее озеро», путем обмана мэрии города Новосибирска, сотрудников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, незаконно приобрели право на чужое имущество, а именно, земельный участок, выделенный 22.12.2009 мэрией г. Новосибирска с кадастровым номером 54:35:081350:2 (актуальные номера 54:35:081350:174, 54:35:081350:172, 54:35:081350:23, 54:35:081350:4), площадью 89 116 +/- 30 кв.м. по ул. Елоховской в Первомайском и Советском районах г. Новосибирска, фактической стоимостью 18 001 000 рублей по состоянию на 26.04.2021, в результате оформления права собственности на земельные участки в его границах на подконтрольных ФИО7 и ФИО8 лиц, причин тем самым мэрии города Новосибирска имущественный вред в особо крупной размере в сумме 18 001 000 рублей.
Мэрия, ссылаясь на то, что в результате противоправных действий ФИО7, земельный участок незаконно выбыл из ее распоряжения, обратилась в суд с встречным исковым заявлением к действующему правообладателю земельного участка ООО СЗ «Семейный застройщик город Солнца» с требованием об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
Проверив изложенные Мэрией доводы, суд не находит оснований для их удовлетворения.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой основан иск, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 N 6-П, определении от 26.04.2016 N 861-О и иных решениях, защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Названное правовое регулирование, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников. При этом, разрешая вопрос об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, суды в каждом конкретном деле должны дать оценку всем юридически значимым обстоятельствам.
Вместе с тем, как указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).
По смыслу норм статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
Абзацем первым пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22) разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.
При этом обязанность доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли лежит на истце.
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу указанной нормы, истец должен доказать недобросовестность приобретателя. Пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской N 10/22 установлено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Таким образом, из содержания статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанного выше разъяснения следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.
Обстоятельства, связанные с выбытием имущества у собственника - по воле или помимо воли, - на квалификацию лица в качестве добросовестного приобретателя не влияют. Эти обстоятельства влияют на возможность либо невозможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Как следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 является ООО СЗ "Семейный застройщик город Солнца", продавцом были предоставлены покупателю правоустанавливающие документы на земельный участок, доказательства о зарегистрированном праве собственности в установленном законом порядке, ответчик по встречному иску убедился в наличии правомочий продавца (ООО «Формула воды») на спорный участок, 11.05.2023 на основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности ответчика по встречному иску на спорный участок, обязательства по оплате исполнены в полном объеме.
Помимо этого, суд принимает во внимание, что приобретение земельного участка ООО «Формула воды» у ИП ФИО2 было осуществлено с привлечением банковского финансирования по Договору № 8644.02-21/135 об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат для реализации проекта жилой застройки по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081350:174, заключенному с ПАО Сбербанк. Таким образом, юридическая проверка документов и оценка обстоятельств достоверности прав ФИО2 на земельный участок осуществлялась, в том числе, сотрудниками банка.
Также суд принимает во внимание доводы, изложенные в отзыве УФСБ России по Новосибирской области о том, что в период уголовного расследования проверялась возможная аффилированность (взаимозависимость, подконтрольность одних лиц, другим, возможные признаки фиктивности совершенной сделки и др.) ФИО9 и ее организаций, однако указанные факты не нашли своего подтверждения. С учетом установленных обстоятельств, следствием сделан вывод о том, что ООО СЗ "Семейный застройщик город солнца", в лице ФИО9 земельный участок приобретен на законных основаниях, с учетом проявленной ею добросовестностью она не могла знать о незаконном приобретении его в собственность ФИО7 и ФИО8, в силу своих возможностей ФИО9 проявила необходимую осмотрительность и добросовестно его приобрела.
Приговором Центрального районного суда г. Новосибирска от 24.03.2025 по делу № 1-307/2025 установлено, что третьи лица, приобретшие земельные участки, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:2, не были осведомлены о том, что земельный участок был похищен у Мэрии.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о добросовестном приобретении обществом земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174.
Суд отклоняет довод Мэрии о том, что общество обязано было проверить правоустанавливающие документы на земельный участок вплоть до распоряжения мэрии о предоставлении земельного участка ДНТ «Летнее озеро» для ведения дачного хозяйства, поскольку в ходе юридической оценки указанного документа достоверно невозможно установить противоправность выбытия земельного участка из владения Мэрии.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок выбыл из владения Мэрии помимо ее воли, что следует из приговора Центрального районного суда г. Новосибирска от 24.03.2025 по делу № 1-307/2025.
Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы истца по первоначальному иску о полном возмещении ущерба мэрии, причиненного противоправными действиями ФИО7 в отношении спорного земельного участка.
Применительно к делам о банкротстве Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сформулирована следующая правовая позиция.
Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.
При наличии двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи и о виндикации вещи у иного лица) судам необходимо учитывать следующее. Если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; если будут исполнены оба судебных акта, то по позднее исполненному осуществляется поворот исполнения в порядке статьи 325 АПК РФ.
Анализируя указанные разъяснения, суд пришел к выводу, что данная позиция применима не только к оспариванию сделок в рамках дел о банкротстве. Она носит более универсальный характер и может быть применена в настоящем деле: наличие решения суда о взыскании стоимости похищенной вещи не препятствует ее виндикации. Если стоимость вещи фактически возмещена потерпевшему, то в удовлетворении виндикационного иска должно быть отказано во избежание неосновательного обогащения потерпевшего; если же имеется лишь решение суда о взыскании, которое фактически не исполнено, то это не должно быть препятствием для удовлетворения виндикационного иска».
Приговором Центрального районного суда г. Новосибирска по делу № 1-307/2025 от 24.03.2025 г. установлено, что мэрия г. Новосибирска заявила отказ от гражданского иска в связи с полным возмещением ФИО7 имущественного вреда, в соответствии с ч. 5 ст. 44 УПК РФ производство по гражданскому иску было прекращено.
Таким образом, фактический ущерб мэрии, причиненный противоправными действиями ФИО7, на момент рассмотрения настоящего спора возмещен в полном объеме.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:081350:174 с видом разрешенного использования Среднеэтажная жилая застройка (2.5) - Многоквартирные среднеэтажные дома, приобретён Обществом на законных основаниях для целей осуществления строительства многоквартирного жилого дома.
Материалами дела подтверждается, что Общество понесло расходы на приобретение земельного участка, несет расходы на содержание земельного участка.
В отношении спорного земельного участка мэрией был выдан градостроительный план земельного участка от 04.08.2021.
Обществом осуществлен капитальный ремонт СОШ № 112 на безвозмездной основе на основании Соглашения о безвозмездном выполнении проектных работ и работ по капитальному ремонту здания и благоустройству территории школы от 17.07.2023, заключенному в связи с утвержденным Протоколом № 109 от 30.06.2023 заседания рабочей группы по вопросам обеспечения проектов жилищного строительства объектами социальной инфраструктуры, согласно которому Мэрия обязалась выдать Обществу разрешение на строительство многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке после заключения соглашения.
В отношении спорного земельного участка установлено обременение (ипотека) в пользу ПАО Сбербанк по Договору ипотеки № ДИ03_440B013U1MF от 24.12.2024, Договору ипотеки № 8644.02-21/135-1И от 01.10.2021.
Проанализировав имеющиеся доказательства по дела, учитывая, что истец по встречному иску получил денежную компенсацию за земельный участок в полном объеме, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае исковые требования мэрии не подлежат удовлетворению, так как требования являются не соразмерными, избыточными, в результате удовлетворения которых будет нарушен баланс прав и законных интересов не только между истцом и ответчиком, но и иными лицами – ПАО «Сбербанк России», в пользу которого установлено обременение (ипотека).
Исковые требования истца по первоначальному иску о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи с доказанностью факта добросовестного приобретения земельного участка.
В ходе рассмотрения дела ответчиком по встречному иску заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права.
Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
При этом, пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснялось, что в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со для, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В силу статьи 302 (пункты 1, 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Из содержания указанных норм и актов их разъяснения следует, что срок исковой давности по требованиям об истребовании недвижимого имущества (земельных участков), которое выбыло из владения помимо воли органов местного самоуправления, подлежит исчислению с момента, когда орган местного самоуправления узнал или должен был узнать о нарушении своих прав и выбытии недвижимого имущества из своего владения.
В связи с этим, дата возбуждения уголовного дела или проведение иной проверки по указанным обстоятельствам для определения начала течения срока исковой давности сама по себе правового значения не имеет, поскольку у истца всегда имелся доступ к государственному реестру прав, как у любого субъекта российского права. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 16.02.2016 N 4-КГ15-69.
Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Таким образом, начало течения срока исковой давности для оспаривания органом местного самоуправления зарегистрированного права собственности того или иного лица начинается со дня, когда орган местного самоуправления узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРП, либо со дня, когда орган местного самоуправления имел реальную возможность узнать о возможном нарушении своего права.
Так, в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" на органы местного самоуправления возложена функция проведения муниципального земельного контроля (в том числе контроля за недопущением самовольного занятия земель) в форме проведения плановых и внеплановых проверок на основании утвержденного плана.
Согласно статье 28 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления могут проводить публичные слушания, на которые выносятся проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.
Следовательно, о нарушении права собственности орган местного самоуправления может либо должен узнать, например, со дня проведения соответствующей проверки, со дня проведения публичных слушаний и т.д., и именно с этого момента подлежит исчислению трехлетний срок исковой давности для истребования имущества.
Материалами дела установлено, что 04.08.2021 мэрия выдала градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174, для которого предусмотрены основные виды разрешенного использования Среднеэтажная жилая застройка (2.5), Коммунальное обслуживание (3.1), Предоставление коммунальных услуг (3.1.1) и т.д., земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3).
Постановлением мэрии от 04.09.2017 № 4119 утвержден Проект планировки территории в границах территории которого располагается спорный земельный участок.
Согласно проекту планировки территории от 04.09.2017 № 4119 истребуемый земельный участок в 2017 году был переведен в Зону застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3).
Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденными Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (в редакции, действовавшей на дату утверждения Проекта планировки территории), в Зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3) запрещается размещение территорий для ведения садоводства и огородничества.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что мэрия должна была узнать о нарушении своих прав с момента утверждения Проекта планировки территории от 04.09.2017 № 4119, то есть с 04.09.2017.
Суд отклоняет довод мэрии о том, что о нарушении своего права мэрия узнала с момента, когда противоправность действий, повлекших утрату земельного участка, была установлена судом при рассмотрении соответствующего уголовного дела, то есть с момента вступления в силу приговора суда, а именно с 09.04.2025, поскольку дата возбуждения уголовного дела или проведение иной проверки по указанным обстоятельствам для определения начала течения срока исковой давности сама по себе правового значения не имеет.
Обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении или перерыве течения срока исковой давности до его истечения, в деле не имеется.
Судебные расходы по государственной пошлине суд распределяет по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
принять отказ общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" от иска в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Новосибирской области о снятии ареста с земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 расположенного в Первомайском районе г. Новосибирска. Производство по делу в указанной части прекратить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" удовлетворить.
Признать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" (ИНН <***>) добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:081350:174 в Первомайском районе г. Новосибирска.
Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Семейный застройщик город Солнца" (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
В удовлетворении встречного иска мэрии города Новосибирска отказать.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после принятия.
Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Судья А.Б. Кондрашкина