АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
31 октября 2025 года Дело № А56-54787/2024
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ведомство» ФИО1 (доверенность от 30.09.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 31.07.2025),
рассмотрев 30.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А56-54787/2024,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Бахчасарай», адрес: 121087, Москва, ул. Барклая, д. 6, стр. 3, эт. 4, пом. XXVII-7, комн. 1, оф. 25, ОГРН <***>, ИНН <***> (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью «Ведомство»; далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул.,
д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), об изменении условий договора аренды от 10.06.2022 № 03-А053281 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***>, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***>
(далее – КГИОП).
Решением суда от 26.12.2024 исковые требования удовлетворены, договор аренды от 10.06.2022 № 03-А053281, заключенный между Комитетом и Обществом, изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно:
- внесены изменения в пункт 1.2 договора, который изложен в следующей редакции: «1.2 Арендатор обязуется выполнить в отношении объекта работы по сохранению объекта культурного наследия (далее – ОКН) в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца ОКН, утвержденным распоряжением КГИОП от 22.04.2022 № 114-об/22 (далее – охранное обязательство, работы по сохранению), в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий 8 лет 8 месяцев 23 дня с даты заключения договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий 3 лет 8 месяцев 23 дня с даты заключения договора.
Днем выполнения работ по сохранению считается день подписания акта приемки выполненных работ по сохранению, выданного в установленном федеральным законодательством порядке. Выполнение арендатором работ по сохранению не влечет возможности приобретения арендатором права собственности на объект.»;
- внесены изменения в пункт 3.1.1 договора, который изложен в следующей редакции: «3.1.1 Арендная плата на момент заключения договора за 1 кв.м площади объекта в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) составляет 3574,76 (Три тысячи пятьсот семьдесят четыре целых семьдесят шесть сотых) руб.;
Арендная плата за объект в 2022 – 2024 годах с учетом НДС составляет в месяц 4 024 999,99 руб.
Арендная плата за объект в 2022 – 2024 годах без учета НДС составляет в месяц 3 354 166,66 руб.
Справочно: ставка НДС равна 20%, что составляет 670 833,33 руб.»;
- внесены изменения в пункт 3.1.2 договора, который изложен в следующей редакции: «3.1.2 С 01.01.2025 до дня выполнения работ по сохранению арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле: Атек - Апред х I где: Атек - арендная плата за объект с учетом НДС в месяц в текущем году; Апред - арендная плата за объект с учетом НДС в месяц в предыдущем году; I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург.»;
- внесены изменения в пункт 4.1 договора, который изложен в
следующей редакции: «4.1 Договор действует по 03 марта 2073 года и вступает в силу для сторон с момента его подписания.».
Постановлением апелляционного суда от 19.05.2025 данное решение оставлено без изменения.
Комитет, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, подал кассационную жалобу, изложив доводы, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.06.2022 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) по результатам проведенного аукциона заключен договор № 03-А053281 аренды в отношении ОКН (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, находящегося в неудовлетворительном состоянии, нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 1, стр. 1.
В соответствии с пунктом 1.2 договора арендатор обязуется выполнить в отношении объекта работы по сохранению ОКН в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий 7-ми лет с даты заключения договора, который включает в себя срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению ОКН, в срок, установленный охранным обязательством, и не превышающий 2-х лет с даты заключения договора.
Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-61206/2022 вынесено определение от 21.06.2022 о принятии обеспечительных мер, согласно которому Комитету и Обществу запрещено совершать действия, направленные на исполнение обязательств
по договору, заключенному между ними по результатам аукциона ( № извещения 21000019360000000040, код процедуры 6420919-7001-37), до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-61206/2022.
Указанные обеспечительные меры действовали вплоть до принятия постановления Арбитражным судом Северо-Западного округа от 09.11.2023 по делу № А56-61206/2022.
Кроме того, решением Санкт-Петербургского городского суда от 22.11.2023 по делу № За-246/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 признано недействующим со дня принятия распоряжение КГИОП от 22.04.2022 № 114-06/22 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Конюшенное ведомство, 1720-1723 гг., арх. ФИО4, 1810 г., арх. ФИО5, 1817-1823 гг., арх. ФИО6, ск. Демут-Малиновский В.И.».
Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27.03.2024 по делу № 66а-268/2024 решение Санкт-Петербургского городского суда от 22.11.2023 по делу № За-246/2023 отменено, производство по делу прекращено.
Ссылаясь на то, что охранное обязательство является основной и самой главной частью конкурсной документации в торгах по аренде Конюшенного ведомства, в связи с чем его отмена повлекла невозможность Обществом исполнять принятые на себя обязательства по заключенному договору, а равно невозможность исполнять договор в силу прямого судебного запрета, Общество обратилось в Комитет с предложением о заключении дополнительного соглашения.
Кроме того, Общество ссылается на то, что с даты отмены наложенных ранее обеспечительных мер в соответствии с пунктом 3.1.2 договора производит оплату арендных платежей с учетом ежегодной индексации на размер ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемой Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в связи с чем Общество ходатайствовало перед судом об изменении сроков и размеров ежегодной индексации на период невозможности исполнения обязательств по договору в связи с судебными разбирательствами.
Отказ Комитета от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения Общества с настоящим иском.
При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 447, 448, 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» (пункт 41).
Проанализировав приведенные правовые положения в их совокупности, полно и всесторонне исследовав обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, правильно распределив бремя доказывания, суды сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец указал на принятие обеспечительных мер, касающихся исполнения обязательств по договору, и вынесение судебного акта о признании недействующим охранного обязательства, которые существенно изменили сроки исполнения договора и не могли быть разумно предвидены сторонами при его заключении.
Суды сочли, что приведенные Обществом аргументы свидетельствуют о наличии указанных в статье 451 ГК РФ оснований для изменения условий договора аренды.
Суды отметили отсутствие оснований полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо.
В рассматриваемом случае суды, изменив условия договора, не нарушили требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции, изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, считает, что Комитет воспроизводит свою позицию по настоящему делу, которая всесторонне исследована судами нижестоящих инстанций и получила их надлежащую правовую оценку. Соответствующие выводы судов нашли отражение в содержании судебных актов, при этом суды исходили из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 АПК РФ, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А56-54787/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.
Председательствующий М.В. Захарова
Судьи Т.И. Сапоткина
Е.В. Чуватина