АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-5420/23

Екатеринбург

22 июля 2025 г.

Дело № А76-22490/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Суспициной Л.А., Скромовой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Строительная Компания «Нефтегазстрой» (далее – общество СК «Нефтегазстрой») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2024 по делу № А76-22490/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества СК «Нефтегазстрой» – ФИО1 (доверенность от 09.12.2024).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу СК «Нефтегазстрой» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018 за период с 01.01.2017 по 30.04.2022 в размере 4 068 954 руб. 54 коп; пени за период с 03.04.2018 по 31.03.2022 в размере 2 532 027 руб. 25 коп., продолжить начисление пени в размере 18 % годовых от суммы задолженности 4 068 954 руб. 54 коп. на день фактической оплаты задолженности (с учетом уточнений от 20.06.2024, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2023 исковые требования удовлетворены частично: с общества СК «Нефтегазстрой» в пользу Комитета взысканы основной долг по арендной плате за период с 01.06.2019 по 30.04.2022 в сумме 1 590 964 руб. 22 коп., неустойка в сумме 446 633 руб. 97 коп. за период с 02.07.2019 по 31.03.2022, с указанием на продолжение начисления неустойки на сумму долга 1 590 964 руб. 22 коп. в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств, начиная с 01.10.2022; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2023 решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества СК «Нефтегазстрой» в пользу Комитета задолженность по договору аренды земельного участка от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д-2018 за период с 01.06.2019 по 30.04.2022 в размере 836 897 руб. 50 коп; пени за период с 02.07.2019 по 31.03.2022 в размере 165 718 руб. 20 коп., с продолжением их начисления с 01.04.2022 в размере 18 % годовых от суммы задолженности 836 897 руб. 50 коп. по день фактической оплаты задолженности.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество СК «Нефтегазстрой» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, расчет задолженности, представленный истцом, является неправильным, в расчете арендной платы должно учитываться применение льготной ставки 2 % кадастровой стоимости земельного участка. Отмечает, что истец не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы, о применении ставки 3 % ответчик узнал из искового заявления, все расчеты по арендной плате истцом в адрес ответчика направлены с применением ставки 2 %. Полагает, что после переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды ответчик приобрел право на льготную ставку арендных платежей за пользование земельным участком. Учитывая, что указанные ставки утверждены непосредственно Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее - Закон № 137-ФЗ), они являются обязательными при определении размера арендных платежей для всех публичных собственников. Кассатор не согласен с выводами судов о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012 ответчиком не подтверждено, и о том, что в период с 19.06.2020 по 30.04.2022 размер арендной платы определяется с применением ставки 3 %, так как договор аренды заключен со ссылками на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Закона № 137-ФЗ, к договору подписано приложение, согласно которому размер арендной платы определен по ставке 2 %.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.02.2018 Комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Строительная компания «Нефтегазстрой» (арендатор, по состоянию на настоящее время – общество СК «Нефтегазстрой») заключен договор долгосрочной аренды № 015231-Д2018 земельного участка площадью 1330 кв. м с местоположением: г.Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, 50-б, участок находится в составе земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер участка 74:36:0513005:12, цель аренды – эксплуатация центральной лаборатории треста (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2017 (пункт 1.4 договора).

В пункте 1.5 договора установлен срок его действия - 25 лет с даты акта приема-передачи земельного участка. Размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу пункта 6.3 договора за нарушение срока перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Передача земельного участка с кадастровым номером 74:36:0513005:12 в аренду оформлена актом приема-передачи от 21.02.2018.

В дополнительном соглашении от 18.06.2020 к договору стороны указали на предоставление Комитетом арендатору отсрочки уплаты арендной платы, подлежащей уплате за апрель-июнь 2020 годы и её уплате в срок с 01.01.2021 по 31.12.2021 (но не позднее 31.12.2021).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:36:0513005:12 поставлен на кадастровый учет 28.12.1992 с разрешенным видом использования – для эксплуатации центральной лаборатории треста, на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание (административное) площадью 1124,6 кв.м, кадастровый номер здания 74:36:0513005:99, принадлежащее с 21.06.2004 на праве собственности арендатору – закрытому акционерному обществу «Строительная компания «Нефтегазстрой».

Истцом представлен акт обследования земельного участка от 09.08.2024, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0513005:12 расположено двухэтажное нежилое здание, нежилые помещения сдаются в аренду для коммерческой деятельности.

В адрес общества СК «Нефтегазстрой» направлено требование (претензия) от 01.06.2022 № 23798 об уплате задолженности по договору долгосрочной аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д2018 за период с 01.01.2017 по 30.04.2022 в сумме 4 844 713 руб. 78 коп. и пени за период с 03.04.2018 по 30.04.2022 в сумме 2 921 838 руб. 38 коп.

Неисполнение обществом СК «Нефтегазстрой» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земли явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования при новом рассмотрении дела, суды исходили из того, что общество в срок до 1 июля 2012 года не обратилось с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в связи с чем применение льготной ставки 2 % при расчете арендной платы является необоснованным. Размер платы за пользование участком рассчитан судами на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы. Судом первой инстанции частично удовлетворено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, произведен расчет задолженности и неустойки.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как установлено судами, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено очевидных и бесспорных доказательств, подтверждающих возврат Комитету спорного земельного участка по акту приема-передачи и, как следствие, отсутствие у общества СК «Нефтегазстрой» обязанности по внесению арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции, с учетом направления истцом ответчику претензии от 01.06.2022, а также даты обращения истца с иском в суд - 05.07.2022, пришел к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям о взыскании арендной платы, срок внесения которой наступил на 01.06.2019, то есть за период с 01.01.2017 по 30.05.2019, и неустойки, начисленной на данную задолженность. В указанной части кассационная жалоба доводов о несогласии с выводом суда не содержит и судом округа судебные акты в указанной части не проверяются.

Как следует из материалов дела, истцом в материалы дела представлен расчет задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2017 по 30.04.2022 и информационный расчет за период с 01.06.2019 по 30.04.2022 с применением ставки арендной платы 3%.

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 21.02.2018 УЗ № 015231-Д2018 договор аренды заключен на основании статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора), размер годовой арендной платы определен в приложении к договору (форма № 2) исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 9 978 364 руб. 90 коп., и ставки арендной платы, равной 2 %.

Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, с 1 марта 2015 года - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная позиция изложена в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

Судами установлено, что общество с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды земельного участка в срок, установленный пунктом 2 статьи 3 Законом № 137-ФЗ, не обращалось. Доказательств иного материалы дела не содержат.

С заявлением о предоставлении участка, занятого зданием и необходимым для его использования, общество обратилось в уполномоченный орган только в 2018 году.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку общество не исполнило обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, и не обратилось до 1 июля 2012 года с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование участком, право государственной собственности, на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Более того, дополнительным соглашением от 18.06.2020 к договору стороны изменили расчет арендной платы, что подтверждается расчетом к данному дополнительному соглашению № 3/1, согласно которому расчет арендной платы производится в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257).

Таким образом переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды ответчиком до 1 июля 2012 года не подтверждено материалами дела.

С учетом этого суды пришли к верному выводу о том, что в период с 01.06.2019 по 18.06.2020 арендная плата за соответствующий земельный участок при непереоформлении права постоянного (бессрочного) пользования подлежит определению на основании Закона № 137-ФЗ (ставка арендной платы равная 2%) согласно условиям договора; в период с 19.06.2020 по 30.04.2022 арендная плата подлежит определению на основании Закона № 257-ОЗ и с учетом дополнительного соглашением от 18.06.2020 к договору (ставка арендной платы равная 3%), оснований для применения Закона № 137-ФЗ (ставка арендной платы равная 2%) в период с 19.06.2020 по 30.04.2022 не имелось. Аналогичный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда РФ от 29.01.2024 № 307-ЭС23-17271, от 05.03.2024 № 306-ЭС23-24694.

Расчет арендной платы за период с 19.06.2020 по 30.04.2022 произведен истцом на основании Закона № 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили исковые требования частично в размере 836 897 руб. 50 коп. за период с 01.06.2019 по 30.04.2022.

Доводы ответчика о том, что в расчете арендной платы должно учитываться применение льготной ставки 2 % кадастровой стоимости земельного участка, судами первой и апелляционной инстанции рассмотрены и правомерно отклонены как ошибочные.

Направление истцом ответчику расчетов по арендной плате с применением ставки 2 %, подписание сторонами договора со ссылками на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Закона № 137-ФЗ, с приложением, согласно которому размер арендной платы определен по ставке 2 %, определяющего значения для правильного рассмотрения дела не имеет.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 6.3 договора за нарушение срока перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Учитывая, что неуплата арендной платы имела место, судами требования Комитета о взыскании пеней признаны обоснованными.

Судом первой инстанции произведен расчет пени за период с 02.07.2019 по 30.04.2022, размер которой составил 165 718 руб. 20 коп. Контррасчет пени ответчиком не представлен, ходатайство об уменьшении размера неустойки с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено, доказательства чрезмерности неустойки ответчиком не представлены, судом по материалам дела не выявлены.

С учетом изложенного вывод судов о том, что требования Комитета в части взыскании пени по договору подлежат частичному удовлетворению в размере 165 718 руб. 20 коп. за период с 02.07.2019 по 30.04.2022, следует признать правильным.

Также Комитетом заявлено требование о продолжение начисления пени в размере 18 % годовых от суммы задолженности на день фактической оплаты задолженности, которое судами признано обоснованным и удовлетворено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность судебного акта, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2024 по делу № А76-22490/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества Строительная Компания «Нефтегазстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.И. Гуляева

Судьи Л.А. Суспицина

Ю.В. Скромова